Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

      

    В данном проекте для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. В рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

    Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах.

    Единицей  сравнения будет цена за единицу  площади, т. е. за 1м².

    Следующим этапом метода прямого сравнения  продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

    Основное  правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

    Корректировке подвергаются только объекты-аналоги.

    При внесении поправок необходимо подвергнуть  корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

    Вторая  группа – элементы, относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости (производится путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

    Размер  величины поправок, необходимых для  расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

     - наличие сервитута снижает стоимость  на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

     - кредиты предоставляются под  15%;

    

     - условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была снижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;

    - за 3 мес. Цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. – на 4%, за 9 мес. – на 8%;

     - разница в ценах по районам: цен. И с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. И отд. – 30%.

    Разница в ценах при наличии асфальтобетонного  покрытия на площади до 10% участка  по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сранению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;

     - разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3%, сред. и выс. – 4%, низк. и выс. – 7%.

    Расчет  скорректированных цен земельных  участков производится в таблице 3.1.1.

    Расчет  скорректированных цен земельных  участков

    Таблица 3.1.1

 

    Для вывода о стоимости земельного участка  необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

    Суждение  о стоимости объекта можно  принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического показателя скорректированных цен;

Ц = (1,178+0,821+1,146+1,195+1,122+0,836)/6 = 1,05 тыс.р.

2. модального  значения. Мода – наиболее часто  встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены;

Округлим  значения скорректированных цен до десятых:

    Таблица 3.1.2

 

Наиболее  часто повторяющееся значение цены – 1,2 тыс. р.

3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;

Таблица 3.1.3

 

Ц =(1,122+1,146)/2= 1,134 тыс.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Таблица 3.1.4

 

      Разделим  скорректированную цену аналога  на цену единицы сравнения. И чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Результат занесем в таблицу.

      

Таблица 3.1.5

 

Наименьший  процент отличия у аналога А6.

Ц = 0,836 тыс.р.

      Стоимость земельного участка в итоге принимается  как среднее арифметическое между  значениями приведенных выше показателей.

Ц = (1,05+1,2+1,134+0,836)/4 = 1,055 тыс. р.

С_з = 8400∙1,055 = 8861,612 тыс. р.

       Далее произведем расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

       В качестве единицы сравнения принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1м² выполняется в таблице 3.1.6.

       Расчет  укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве  здания, тыс. р./м²

       Таблица 3.1.6