Доходный подход к стоимости оценки недвижимлости

 Министерство профессионального образования подготовки и расстановки кадров РС(Я)

ГОБУ  РС(Я) Якутский сельскохозяйственный техникум

Отделение подготовки руководящих кадров 
 
 
 
 
 
 

Курсовая  работа по дисциплине

«Организация  оценки земли и имущества», на тему:

«Доходный подход к оценке стоимости недвижимости» 
 
 
 
 
 
 

                                     Выполнил: студент 3 курса

                                     по специальности 080114

                                     «Земельно-имущественные  отношения»

                                     Васильева Евдокия  Анатольевна

                                     Проверил: Хохолова А.С.  
 
 

Якутск 2011

Содержание

1. Ведение………………………………………………………………...3 стр.
2. Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Общая  характеристика доходного подхода…………………….5 стр.

1.2. Метод капитализации доходов…………………………………..7 стр.

1.3. Метод дисконтированных денежных потоков………………...10 стр.

Раздел 2. Практическая часть

1. Метод расчета капитализации доходов……………………….20 стр.
2. Метод расчета дисконтированных денежных потоков………22 стр.
3. Заключение…………………………………………………………...23 стр.
4. Список использованной литературы……………………………….25 стр.
5. Приложение…………………………………………………………..26 стр.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Доходный  подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, который оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

      Актуальность данной курсовой работы оценка недвижимости с позиции ее способности приносить доход владельцу как основной инвестиционной мотивации имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментом данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, является приоритетным для инвестора, далее расчет ставки доходности основан на оценке риска оцениваемой недвижимости, требующей ее позиционирования на инвестиционном рынке. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

     Целью работы является рассмотрение доходного подхода к оценке недвижимости. Доходный подход используется для оценки недвижимости, приносящей доход.

     В связи с поставленной целью, задачами работы определены: рассмотреть процедуру оценки методом капитализации доходов и методом дисконтирования денежных потоков и определить их методы расчета.

     Метод исследования – математический.

     Структура работы:

1. Раздел 1. Теоретическая часть
1. Метод капитализации доходов
2. Метод дисконтированных денежных потоков

    Раздел 2. Практическая часть

3. Метод расчета капитализации доходов
4. Метод расчета дисконтированных денежных потоков
2. Заключение
3. Список использованной литературы
4. Приложение

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

  Раздел 1. Теоретическая  часть

1. Общая характеристика доходного подхода

      Доходный  подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, который оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.

      Для обоснованного применения доходного  подхода необходимо наличие следующих условий:

1. оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину дохода;
2. величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;
3. риски, присущие недвижимости оцениваемой, можно надежно оценить.

      Доходный  подход базируется на основных принципах  оценки недвижимости и факторах стоимости

     Принцип ожидания является основным. Ценность объекта недвижимости для собственника определяется текущей стоимостью доходов, которые инвестор ожидает получить в будущем. Использование данного принципа требует прогнозирования ожидаемых будущих доходов и расчета ставки доходности и капитализации, которая отражает ожидаемые изменения с течением времени.

     Принцип возрастающей и уменьшающейся  отдачи рассматривает влияние изменений на структуру доходов и расходов объекта, обусловленных его эксплуатационными характеристиками, ситуацией на территориальном рынке недвижимости. Доходность недвижимости связана с влиянием большого числа переменных, динамика которых отражает изменчивость чистого дохода инвестора относительно стоимости объекта.

     Принцип предложения, спроса и конкуренции  учитываются оценщиком в расчетах всех видов дохода от недвижимости, ставок дохода и капитализации. Величина указанных показателей определяется рынком. Ставки арендной платы, коэффициент потерь, тарифы эксплуатационных расходов, премии за выявленные риски должны быть сопоставимы с конкурирующими объектами. Уровень указанных параметров оцениваемого объекта недвижимости зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном сегменте рынка, наличия конкурирующих объектов.

     Принцип замещения имеет рыночную ориентацию и обеспечивает объективность определения ставок арендной платы и эксплуатационных расходов, ставки доходности и капитализации для оцениваемого объекта недвижимости, поскольку обоснованность расчетов и надежность использованных допущений и данных перепроверяются информацией по аналогичным объектам, т.е. рынком.

     Принцип равновесия устанавливает баланс между доходными объектами недвижимости исходя из их типа, местоположения, эффективности использования земельного участка. Дисбаланс между ценообразующими параметрами может отрицательно сказаться на доходности объекта и привести к снижению стоимости. Эффективному использованию земли способствует продуманные законы в области планирования и зонирования.

     Доходный  подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1. метод дисконтированных денежных потоков;
2. метод капитализации дохода.

      Основной  характеристикой, на которой строится доходный подход к определению рыночной стоимости, является показатель будущих  выгод. Будущие выгоды включают:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов;
• стоимость реверсии и поступления денежных средств от возможной продажи недвижимости.

 

2. Метод капитализации доходов

      Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

     Этапы оценки рыночной стоимости методом  капитализации дохода следующие.

1. Расчет годового чистого операционного дохода.
2. Расчет коэффициента капитализации.
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

 

где – рыночная стоимость недвижимости (ден.ед.);

      ЧОД – чистый операционный  доход (ден.ед.);

      – коэффициент капитализации (%).

            Чистый  операционный доход  (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией.Чистого операционного дохода действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год: 

      Действительный  валовой доход  (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу: 

где ПВД  – потенциальный валовой доход

      – общи  потери от недосдачи площадей и недосбора площадей.

      Потенциально  валовой доход  (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года: 

где АПл – годовая арендная плата (рыночная или договорная);

      S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

      Коэффициент капитализации – это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.

      Коэффициент капитализации состоит из  2 частей:

1. ставка доходности инвестора на вложенный капитал;
2. норма возврата капитала.

+

где – коэффициент капитализации для недвижимости;

      – ставка доходности на вложенный капитал;

      – норма возврата капитала.

      Ставка  доходности инвестора на вложенный капитал – это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровней рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

      Норма возврата капитала – это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

      Три метода расчета нормы возврата капитала:

1. метод Ринга;
2. метод Инвуда;
3. метод Хоскольда.

      Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе  экономической жизни. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле: 

где – норма возврата капитала;

      – остаточный срок службы недвижимости.

      Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпывающих свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату.