Доходный подход к стоимости оценки недвижимлости

• Общее состояние рынка недвижимости и его конкретного сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект;
• Степень надежности имеющихся арендаторов;
• Качество заключенных на объекте договоров аренды;
• Наличие случаев задержки арендных платежей;

      Метод взвешенной оценки рисков. Метод взвешенной оценки разделяет риски на систематические и несистематические, а также на статичные и динамические.

      Систематические риски – это риски, затрагивающие  всех участников инвестиционного рынка  и не связанные с конкретным объектом.

      Несистематические риски – это риск, присущий конкретному  оцениваемому объекту недвижимости не зависимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

      Статичный риск – это риск, который можно  рассчитать и переложить на страховые  компании.

      Динамический  риск – это риск потери предпринимательского шанса и экономической конкуренции.

      Премия  за низкую ликвидность. Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Данная премии учитывает уровень ликвидности объектов недвижимости, которые относятся к низколиквидным инвестициям в силу ряда причин: плохой информированности участников рынка недвижимости (продавцов и покупателей), высокой капиталоемкости инвестиций. На ликвидность недвижимости оказывает влияние и длительность оформления сделки, которая требует обязательной государственной регистрации.

      Расчет  премии за низкую ликвидность основан  на определении потери доходности инвестора  в течение срока экспозиции оцениваемого объекта. Типичный срок экспозиции объекта  – это период времени от выставления  объекта на продажу до поступления  денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который  необходим для того, чтобы объект был продан, на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. 

      Поправка  за низкую ликвидность другим способом рассчитывается по формуле сложного процента: 

где – поправка за низкую ликвидность;

      – типичный срок экспозиции оцениваемого объекта.

      Для превращения реального актива (недвижимости) в денежную форму его необходимо выставить на продажу и получить максимальный доход при условии  по справедливой рыночной цене, а не заниженной с учетом срочности реализации. Величина данной премии напрямую зависит от срока экспозиции, выбранного оценщиком для оцениваемого объекта недвижимости.

      Премия за инвестиционный менеджмент предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом. Величина данной премии в подавляющем большинстве отчетов рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по пятибалльной шкале:

• Низкое значение – 1%;
• Значение ниже среднего – 2%;
• Среднее значение – 3%;
• Значение выше среднего – 4%;
• Высокое значение – 5%.

      Величина  премии определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных управленцев и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. При определении размера премии необходимо учитывать, что инвестиционный менеджер отвечает за своевременное перепрофилирование объекта, выбранный способ финансирования сделки в момент приобретения недвижимости.

      Расчет  стоимости реверсии. Стоимость реверсии (остаточная стоимость, стоимость постпрогнозного периода, терминальная стоимость) – это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года. Необходимость расчета стоимости реверсии обусловлено несовпадением длительности прогнозного периода, используемого в МДДП, с остаточной экономической жизнью оцениваемого объекта. Если рассматривать стоимость недвижимости как сумму дисконтированных будущих доходов, то ограничение прогнозного периода не позволяет использовать в расчетах все потенциальные доходы. Для устранения данного негативного положения определяется стоимость реверсии, в которой аккумулируется доходы, которые оцениваемый объект принесет в постпрогнозный период.

      Методы  расчета стоимости реверсии определяются экономическим положением объекта на конец последнего прогнозного периода.

      Дисконтирование денежных потоков. Текущие доходы (годовые денежные потоки) и стоимость реверсии имеют различные способы дисконтирования.

      При дисконтировании текущего дохода следует  учитывать момент возникновения денежного потока.

1. При авансовых арендных платежах дисконтирование осуществляется на начало периода.
2. Если применяется последующий арендный платеж, дисконтирование осуществляется на конец периода.
3. Если оцениваемая недвижимость функционирует в составе имущественного комплекса предприятия, то дисконтирование осуществляется по факторам, рассчитанным на середину периода:

 

где R – ставка дисконтирования;

      * – анализируемый прогнозный год.

      Реверсия  всегда дисконтируется на конец последнего прогнозного года.

      Расчет  рыночной стоимости  как суммы дисконтированных денежных потоков. Базовая формула для расчета стоимости объектов недвижимости в рамках МДДП: 

где – стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

      – денежный поток;

      R – ставка дисконтирования денежного  потока периода *;

     – стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

      Таким образом, МДДП при оценке недвижимости требует:

• Моделирование денежных поступлений с учетом динамики их изменения;
• Составление прогноза относительно изменение стоимости недвижимости в течение установленного прогнозного периода;
• Оценки риска, присущего объекту;
• Расчета ставки доходности.

Раздел 2. Практическая часть

1. Метод расчета капитализации доходов

      Пример 1. Расчет годового чистого операционного дохода.

      Рассчитать  чистый операционный доход (ЧОД). Если известны следующие данные площадь здания – 1350 , в том числе предназначенная для сдачи в аренду 1100 , из них – 200 занято арендодателем. Годовая ставка арендной платы 300$ за 1 , коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, от недосбора площадей – 10%, операционные расходы – 45% действительного валового дохода.

      Решение:

 

 дол.

 
 

 
 

      

Пример 2. Расчет коэффициента капитализации и рыночной стоимости недвижимости.

1. Метод Ринга

      

Оцените земельный  участок, если чистый операционный доход  недвижимости составляет 13000 руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 105000 руб. Инвестор рассчитывает получит 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Ринга. Срок службы зданий – 50 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

Решение:

 
 

+ 
 

 
 

2. Метод Инвуда

      

Оцените недвижимость, если чистый операционный доход недвижимости составляет – 7500 руб. Стоимость здания – 180000 руб. Инвестор рассчитывает получит 15% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы зданий – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

      

Решение:

1.  
    
   

    
    
   
   3. Метод Хоскольда

         

   Оцените недвижимость, если чистый операционный доход составляет 3300 руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 7000 руб. Инвестор рассчитывает получит 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здания, осуществляется  по методу Хоскольда. Срок службы зданий – 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 8%.

   1.  
       
      

       
      
      2. Метод расчета дисконтированных денежных потоков

            

      Пример 1. Метод кумулятивного построения.

            

      Рассчитать коэффициент  капитализации, если известны следующие  данные: безрисковая ставка дохода – 13%, премия за риск инвестирования в объект недвижимости – 5%, срок экспозиции – 6 мес., поправка за инвестиционный менеджмент – 4%, норма возврата – 3%

            

      Решение:

      1.  
          
         

          
         
         3. +
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
         

         Заключение

              

         Два метода, представляющих доходный подход:

              

          — метод  капитализации дохода, основанный на приведении чистого дохода от инвестиций, полученного за один, как правило, первый после оценки, к текущей стоимости с помощью общего коэффициента капитализации.

              

          — метод  дисконтирования денежного потока  — заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от инвестиций в данный объект за ряд лет, с помощью коэффициентов дисконтирования.

               

         Преимущества метода капитализации дохода: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

               

         Метод дисконтирования  денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом капитализации дохода, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.

               

         Как отмечалось выше, если ставка капитализации превышает  норму прибыли, т.е. стоимость объекта  и/или доход   уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.

              

         В модели Ринга  предполагается, что поток доходов  будет ежегодно снижаться. Такое  допущение в условиях постоянно  растущих арендных ставок выглядит весьма сомнительным. Поэтому такая модель практически не применяется. Метод Хоскольда также не нашел широкого применения при оценке недвижимости, т. к. он относится к ситуации, когда полученные от аренды деньги на годы аккумулируются на депозите или в других безрисковых и соответственно мало доходных инструментах, что не характерно для стратегии эффективного собственника. Наибольшее распространение получила модель Инвуда, которая, по-видимому, в большей степени отражает реалии современного рынка.

              

         Сравнение метода дисконтированных денежных потоков

              

         с методом капитализации  дохода

         Параметр  метода	Метод дисконтированных денежных потоков	Метод капитализации  дохода
         Вид используемого  дохода	Денежный поток	Чистый операционный доход
         Анализируемый период	Несколько лет, число которых устанавливается для объекта индивидуально	Один год  к блажащей дате оценки
         Возврат инвестированного капитала	Стоимость реверсии	Норма возврата капитала
         Ставка  дохода	Ставка дохода на вложенный капитал	Коэффициент капитализации, учитывающий норму дохода и норму возврата капитала

          
          
          
          
          
          
         

            
          
          
          
          
          
         

         Список  использованной литературы

         1. Оценка стоимости недвижимости/ Учебное пособие/ Иванова Е.Н., под ред. М.А. Федотова. М-КРОНУС 2007-344с.
         2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
         3. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2005.- 303с.
         4. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
         5. Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
         6. http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a108/144908.html
         7. www.5ballov.ru/referats/preview/39023/4  Федотова В.А. Уткин С.Н.Оценка недвижимости –М «Тандем» 2000г.

         http://market-pages.ru/ocenkanedvij/14.html 
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
          
         

         Приложение

         Таблицы сложных процентов

         Ставка дохода = 8%

         Год	Будущая стоимость  единица	Накопление  единицы за период	Фактор фонда возмещения	Текущая стоимость  единицы	Текущая стоимость  единичного аннуитета	Взнос за амортизацию единицы
         1	1,07	1	1	0,93458	0,93458	1,07
         2	1,1449	2,07	0,48309	0,87344	1,80802	0,55309
         3	1,22504	3,2149	0,31105	0,8163	2,62432	0,38105
         4	1,3108	4,43994	0,22523	0,7629	3,38721	0,29523
         5	1,40255	5,75074	0,17389	0,71299	4,1002	0,24389
         6	1,50073	7,15329	0,1398	0,66634	4,76654	0,2098
         7	1,60578	8,65402	0,11555	0,62275	5,38929	0,18555
         8	1,71819	10,2598	0,09747	0,58201	5,9713	0,16747
         9	1,83846	11,97799	0,08349	0,54393	6,51523	0,15349
         10	1,96715	13,81645	0,07238	0,50835	7,02358	0,14238
         11	2,10485	15,7836	0,06336	0,47509	7,49867	0,13336
         12	2,25219	17,88845	0,0559	0,44401	7,94269	0,1259
         13	2,40985	20,14064	0,04965	0,41496	8,35765	0,11965
         14	2,57853	22,55049	0,04434	0,38782	8,74547	0,11434
         15	2,75903	25,12902	0,03979	0,36245	9,10791	0,10979
         16	2,95216	27,88805	0,03586	0,33873	9,44665	0,10586
         17	3,15882	30,84022	0,03243	0,31657	9,76322	0,10243
         18	3,37993	33,99903	0,02941	0,29586	10,05909	0,09941
         19	3,61653	37,37896	0,02675	0,27651	10,3356	0,09675
         20	3,86968	40,99549	0,02439	0,25842	10,59401	0,09439
         21	4,14056	44,86518	0,02229	0,24151	10,83553	0,09229
         22	4,4304	49,00574	0,02041	0,22571	11,06124	0,09041
         23	4,74053	53,43614	0,01871	0,21095	11,27219	0,08871
         24	5,07237	58,17667	0,01719	0,19715	11,46933	0,08719
         25	5,42743	63,24904	0,01581	0,18425	11,65358	0,08581
         26	5,80735	68,67647	0,01456	0,1722	11,82578	0,08456
         27	6,21387	74,48382	0,01343	0,16093	11,98671	0,08343
         28	6,64884	80,69769	0,01239	0,1504	12,13711	0,08239
         29	7,11426	87,34653	0,01145	0,14056	12,27767	0,08145
         30	7,61226	94,46079	0,01059	0,13137	12,40904	0,08059
         31	8,14511	102,073	0,0098	0,12277	12,53181	0,0798
         32	8,71527	110,2182	0,00907	0,11474	12,64656	0,07907
         33	9,32534	118,9334	0,00841	0,10723	12,75379	0,07841
         34	9,97811	128,2588	0,0078	0,10022	12,85401	0,0778
         35	10,67658	138,2369	0,00723	0,09366	12,94767	0,07723
         36	11,42394	148,9135	0,00672	0,08754	13,03521	0,07672
         37	12,22362	160,3374	0,00624	0,08181	13,11702	0,07624
         38	13,07927	172,561	0,0058	0,07646	13,19347	0,0758
         39	13,99482	185,6403	0,00539	0,07146	13,26493	0,07539
         40	14,97446	199,6351	0,00501	0,06678	13,33171	0,07501

          
         

         Ставка дохода = 15%

         Год	Будущая стоимость  единица	Накопление  единицы за период	Фактор фонда  возмещения	Текущая стоимость  единицы	Текущая стоимость  единичного аннуитета	Взнос за амортизацию единицы
         1	1,15	1	1	0,86957	0,86957	1,15
         2	1,3225	2,15	0,46512	0,75614	1,62571	0,61512
         3	1,52088	3,4725	0,28798	0,65752	2,28323	0,43798
         4	1,74901	4,99338	0,20027	0,57175	2,85498	0,35027
         5	2,01136	6,74238	0,14832	0,49718	3,35216	0,29832
         6	2,31306	8,75374	0,11424	0,43233	3,78448	0,26424
         7	2,66002	11,0668	0,09036	0,37594	4,16042	0,24036
         8	3,05902	13,72682	0,07285	0,3269	4,48732	0,22285
         9	3,51788	16,78584	0,05957	0,28426	4,77158	0,20957
         10	4,04556	20,30372	0,04925	0,24718	5,01877	0,19925
         11	4,65239	24,34928	0,04107	0,21494	5,23371	0,19107
         12	5,35025	29,00167	0,03448	0,18691	5,42062	0,18448
         13	6,15279	34,35192	0,02911	0,16253	5,58315	0,17911
         14	7,07571	40,50471	0,02469	0,14133	5,72448	0,17469
         15	8,13706	47,58041	0,02102	0,12289	5,84737	0,17102
         16	9,35762	55,71747	0,01795	0,10686	5,95423	0,16795
         17	10,76126	65,07509	0,01537	0,09293	6,04716	0,16537
         18	12,37545	75,83636	0,01319	0,08081	6,12797	0,16319
         19	14,23177	88,21181	0,01134	0,07027	6,19823	0,16134
         20	16,36654	102,4436	0,00976	0,0611	6,25933	0,15976
         21	18,82152	118,8101	0,00842	0,05313	6,31246	0,15842
         22	21,64475	137,6316	0,00727	0,0462	6,35866	0,15727
         23	24,89146	159,2764	0,00628	0,04017	6,39884	0,15628
         24	28,62518	184,1678	0,00543	0,03493	6,43377	0,15543
         25	32,91895	212,793	0,0047	0,03038	6,46415	0,1547
         26	37,8568	245,712	0,00407	0,02642	6,49056	0,15407
         27	43,53531	283,5688	0,00353	0,02297	6,51353	0,15353
         28	50,06561	327,1041	0,00306	0,01997	6,53351	0,15306
         29	57,57545	377,1697	0,00265	0,01737	6,55088	0,15265
         30	66,21177	434,7452	0,0023	0,0151	6,56598	0,1523
         31	76,14354	500,9569	0,002	0,01313	6,57911	0,152
         32	87,56507	577,1005	0,00173	0,01142	6,59053	0,15173
         33	100,6998	664,6655	0,0015	0,00993	6,60046	0,1515
         34	115,8048	765,3654	0,00131	0,00864	6,6091	0,15131
         35	133,1755	881,1702	0,00113	0,00751	6,61661	0,15113
         36	153,1519	1 014,35	0,00099	0,00653	6,62314	0,15099
         37	176,1246	1 167,50	0,00086	0,00568	6,62881	0,15086
         38	202,5433	1 343,62	0,00074	0,00494	6,63375	0,15074
         39	232,9248	1 546,17	0,00065	0,00429	6,63805	0,15065
         40	267,8636	1 779,09	0,00056	0,00373	6,64178	0,15056