Доходный подход к стоимости оценки недвижимлости

      Для расчета нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами  сложного процента, применить функцию  «Периодический взнос на накопление фонда»; для подбора фактора учитываются  ставка доходности, рассчитанная для  оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.

      Метод Хоскольда так же, так и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям. Для расчета нормы возврата капитала необходимо применить функцию «Периодический взнос на накопление фонда» исходя из безрисковой ставки доходности и остаточный срок экономической жизни объекта: 

где – безрисковая (базовая) ставка доходности.

      Безрисковая ставка доходности – это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности.

         

3. Метод дисконтированных денежных потоков

      Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

     Применяется МДДП, когда:

     • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих денежных потоков;

     • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

     • потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

     • оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

      • объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

     МДДП  – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

     МДДП  позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

     Оценка  недвижимости МДДП включает следующие  этапы:

1. Выбор длительности прогнозного периода.
2. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.
3. Расчет ставки дисконтирования.
4. Расчет стоимости реверсии.
5. Дисконтирование денежных потоков.
6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

      Выбор длительности прогнозного  периода. Срок службы недвижимости после даты оценки, как правило, слишком велик для того, чтобы рассчитать потоки доходов на весь остаточный период. Остаточная жизнь объекта условно делится на два периода:

1. Прогнозный период или срок, для которого будет составлен прогноз доходов для каждого года;
2. Постпрогнозный период, или период времени за пределами прогнозных лет, в течение которого недвижимость будет приносить доход.

      Действительно, если недвижимость после даты оценки будет эффективно функционировать несколько десятилетий, составить надежный прогноз на весь остаточный срок службы невозможно. Данное обстоятельство требует от оценщика обоснованного определения срока составления прогноза доходов. Для определения длительности прогнозного периода оценщик рассматривает большое число универсальных и специфических для конкретного объекта факторов. К наиболее общим факторам, определяющим длительность прогнозного периода, относят следующие.

1. Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта.
2. Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки.
3. Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода.
4. Наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.

      Расчет  денежного потока для каждого прогнозного  года. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года строится на основе анализа данных по оцениваемому объекту и территориального рынка недвижимости. Он предполагает использование информации о рыночных и договорных ставках арендной платы, величина площади объекта, потенциально предназначенной для сдачи в аренду, анализ спроса и предложения на объекты данного назначения для оценки возможных потерь, определение размера расходов, связанных с эксплуатацией объекта. Прогнозирование доходов от недвижимости в МДДП имеет ряд отличий:

• Площадь недвижимости, используемая в расчетах.
• Ставка арендной платы.
• Коэффициент потерь.
• Операционные расходы.
• Способ финансирования капитального строительства.

      Расчет  ставки дисконтирования. Ставки дисконтирования – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. Количественно она равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объектом.

      Метод расчета ставки дисконтирования  следующие:

1. Модель оценки капитальных активов (CAMP);
2. Метод рыночной экстракции;
3. Метод кумулятивного построения.

      Модель  оценки капитальных  активов. Модель оценки капитальных активов практически не применяется для расчета ставки дисконтирования при оценки недвижимости. Однако, используя базовую модель, разработанную У. Шарпом для хорошо диверсифицированного портфеля, ее можно приспособить для оценки недвижимости. 

где  -среднерыночная ставка доходности;

       – бета-коэффициент;

       – премия за риск вложения в недвижимость;

      – премия за страновый риск.

      Безрисковая ставка определяет минимальную стоимость инвестированного капитала с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

      Безрисковая ставка в зависимости от учета инфляции определяется как номинальная (не очищенная от влияния инфляции) и реальная (скоректированная на годовые темпы инфлеции)

      Следует отметить, что безрисковая ставка в зависимости от учета инфляции определяется как номинальная (не очищенная от влияния инфляции) и реальная (скорректированная на годовые темпы инфляции). Использование реальной или номинальной ставки подчинено виду рассчитываемого денежного потока. Если денежный поток реальный, очищенный от инфляционной составляющей, то необходимо использовать реальную ставку доходности, Поскольку информация о величине безрисковой ставки доходности, как правило, дается в номинальном выражении, то при необходимости ее пересчитывают в реальную. Выбор формулы зависит от темпов инфляции.

      Если  темпы инфляции не превышают 10% в  рублях или 5% в долларах, то используется формула 

      При высоких темпах инфляции применяется  формула Фишера: 

где – номинальная ставка;

      – реальная ставка;

      - годовые темпы инфляции.

      Среднерыночная  доходность – средняя доходность инвестиционных инструментов, обращающихся на рынке на дату оценки. Данный показатель определяется на основе анализа рыночной информации.

      Бета-коэффициент  – мера влияния систематического риска на объект оценки. Данный коэффициент корректирует размер рыночной премии, равной разнице среднерыночной и безрисковой доходности, в зависимости от степени подверженности объекта недиверсифицируемым рискам. Экспертный метод определения величины бета-коэффициента основан на анализе степени влияния различных видов систематического риска на объект недвижимости для последующей взвешенной оценки.

      Премия  за риск вложения в недвижимость – это корректировка на риск вложения в определенный вид инвестиций. Недвижимость традиционно относится к высокорискованным вложениям капитала, уступающим только опционам и фьючерсам, что должно быть учтено при расчете ставки доходности.

      Премия  за страновый риск представляет корректировку безрисковой ставки доходности, полученной на основе анализа ставок доходности безрисковых инвестиционных инструментов США. Данная премия учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США. Размер премии рассчитывается инвестиционными аналитиками на основе индекса непрозрачности, учитывающего экономическую и политическую стабильность, криминогенную ситуацию, уровень коррупции, наличие теневых денежных потоков и др.

      Метод рыночной экстракции. Метод рыночной экстракции предполагает оценку ставки дисконтирования на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты недвижимости. Данный метод позволяет наиболее объективно оценить риск и рассчитать ставку доходности для недвижимости, однако для его применения необходимо получение надежной информации по сопоставимым объектам.

      Информация  должна содержать сведения о цене приобретения, величине годового дохода за отрезок времени, сопоставимый с анализируемым периодом по оцениваемому объекту, а также о цене последующей продажи. После внесения необходимых корректировок, повышающих сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом, необходимо рассчитать показатель IRR. Поскольку данный показатель является ставкой дисконтирования, уравнивающей сумму дисконтированных доходов, включая реверсию, с первоначальными вложениями в недвижимость, ее можно рассматривать как доходность инвестора. Ставка дисконтирования для оцениваемого объекта является средним значением по отобранным для расчетов аналогам.

      Однако  при использовании метода расчета  внутренней ставки доходности (IRR) для расчета ставки дисконтирования при оценке недвижимости следует помнить о следующих недостатках данного показателя.

1. Множественное значение данного показателя при неоднократных крупных оттоках денежных средств по объектам.
2. Возможность получения отрицательной величины IRR, которая не может использоваться в дальнейшем анализе, так как отражает степень убыточности инвестиций;
3. Допущение о реинвестировании доходов от аналогичных объектов по расчетной ставке IRR.
4. Сложность применения показателя, если объекты приобретались с участием банковского кредита с минимальной долей вложения собственного капитала. Положительный финансовый леверидж может существенно исказить реальную доходность объекта.
5. Несопоставимость вида денежного потока, выбранного для оцениваемой недвижимости, и вида денежного потока, используемого для расчета внутренней ставки доходности. Оценка недвижимости проводится на основе денежного потока до вычета налогов, а IRR обычно рассчитывается на послеаналоговой основе.

      Метод кумулятивного построения. Метод кумулятивного построения определяет величину ставки дисконтирования путем последовательной кумуляции (прибавления) премий за риски, выявленные на оцениваемом объекте. Метод кумулятивного построения универсален и применяется для оценки различных объектов собственности – бизнеса, нематериальных активов и т.д. Для недвижимости рассчитываются премии за риск вложения в оцениваемый объект, уровень ликвидности, инвестиционный менеджмент. 

где – премия за ликвидность;

     – премия за риск вложения в оцениваемый объект;

      – премия за инвестиционный менеджмент.

      Содержание  и методы определения величины премий в кумулятивном методе расчета ставки дисконтирования для недвижимости.

      Премия  за риск вложения в  оцениваемый объект. Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств. Экспертный метод. В данном методе размер премии находится обычно в диапазоне 0 – 5%. Для определения величины премии по оцениваемой недвижимости необходимо проанализировать: