Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

      Риск  рынка недвижимости – вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта.

      Несмотря  на то, что вложение денег в недвижимость отличаются надежностью, существуют определённые риски вложения в недвижимость. Одним из основных рисков является резкое падение спроса на недвижимость. 

      

      Одним из самых важных параметров при выборе недвижимости как объекта инвестиции является месторасположение зданий.  В данном случае риск вложения в недвижимость заключается в том, что инвесторы могут потерять очень крупные суммы денег в том случае, если рядом с объектом недвижимости, который они приобрели, будет построена автомагистраль или предприятие, которое будет создавать дискомфорт окружающим.

      В курсовом проекте оцениваемый объект расположен в центре города, окружение  достойное, поэтому риск примем минимальный, равный 4%.

      Риск  инвестиционного  менеджмента – вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности.

      Ставку инвестиционного менеджмента, отражающую необходимость серьезных управленческих усилий для поиска арендаторов, заключения договоров, контроля над получением дохода и т.д., примем в размере 3%, что отражает низкий уровень риска: 
r_m = 3%.

      Возмещение  инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% - ной стоимости объекта на остающийся срок жизни.

      Остающийся  срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течении которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.

      Остающийся  срок жизни принимаем равным 40 годам, что соответствует накопленному износу 29%.

      Норма возврата капитала рассчитывается по следующей формуле:

      Н_вк = 1/n (∙100%)

      Н_вк = 1/40 = 0,025  или 2,5%

      Расчет  коэффициента капитализации

      Таблица 3.3.2

        В результате стоимость объекта рассчитываем по следующей формуле:

      С = ЧОД / К_кап

      С_дп = 6762134,40 /0,175 = 38640,768 тыс. р.

      Вывод: таким образом, рыночная стоимость с учетом доходного подхода составляет  38640,768 тыс. р.

    Глава 4. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

    Определив стоимости недвижимости тремя подходами  к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент.

    Основные  элементы сравнения: соответствие целям  оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

    Весовые коэффициенты каждого из подходов  определялись по методу расстановки  приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки.

    Для расчета весовых коэффициентов  применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары подходов. По данным принимаемой системы формируется квадратная матрица А=||a_ij||,

    где a_ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (х_i) над другой (х_j).

    a_ij = {1,5 если х_i > х_j; 1 если х_i = х_j; 0,5 если х_i < х_j}.

    Расчет  весовых коэффициентов

    Таблица 4.1

    

    

      Затратный подход не отражает полезность объекта  для его владельца, но в большей степени, чем другие методы, учитывает физическое состояние объектов. Затратный подход при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости носит, как правило, вспомогательный характер. Поэтому, на мой взгляд, затратный подход лучше сравнительного.

      Доходный  подход является достаточно важным при  оценке коммерческой недвижимости. В нем учитываются все расходы и доходы организации, а также риски. Значительное количество параметров определяются исходя из субъективных оценок, наиболее важной из которых является прогноз развития рынка недвижимости. Следовательно, доходный подход лучше сравнительного и доходного подходов.

      Итоговая  величина стоимости определяется по формуле:

      РС = ∑ РС_п ∙ К_п

      где  РС – рыночная стоимость объекта, р.;

      РС_п – величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;

      К_п – весовой коэффициент подхода.

      Расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости

    Таблица 4.2

 

    Далее для объекта оценки определим  залоговую стоимость. Залоговая стоимость оценивается на основе рыночной и в данном случае составляет 30% от рыночной стоимости.

    Данная  ставка дисконта зависит от ликвидности  объекта (под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства). Оцениваемый объект находится в центре города, и думаю, проблем с ликвидностью не будет.

      С_залог = 0,7 ∙ 31943,444 = 22360,411 тыс. р.

    Глава 5. РАСЧЁТ КРЕДИТА И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПОД ЗАЛОГ ОЦЕНЕННОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

    При расчете суммы кредита используется процедура андерайдинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового обеспечения.

    В данном курсовом проекте остановимся  на анализе залогового обеспечения  кредита. Сумма кредита будет  приниматься равной залоговой стоимости недвижимости.

    Обязательства по кредиту представляют собой суммы  выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает погашение  основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т. д.

    Для расчета сумм равновеликих выплат используется формула 

    PMT = PV ∙ i/k / (1 - 1/(1 + i/k)^nk)

    где  PMT – выплаты по кредиту, р.;

    

    PV – сумма кредита, р. (22360,411 тыс. р.);

    i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей (0,15);

    k – число начислений в году (12);

    n – срок, на который выдан кредит, лет (2 года).

      При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет – это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

      Рассчитаем  аннуитетные платежи.

      1). Аннуитетный коэффициент:

      I = qⁿ∙p / (qⁿ - 1)

      n – количество выплат (12 мес. ∙ 2 года = 24 мес.)

      p – месячная процентная ставка

      p = i / 12 мес. = 15% / 12 мес. = 1,25%

      q = 1 + p = 1 + 1,25/100 = 1,0125

      

      I = 1,0125²⁴ ∙ 0,0125 / (1,0125²⁴ – 1) = 0,0485

      2). Ежемесячный платеж:

      A = PV ∙ I = 22360,411 ∙ 0,0485 = 1084181,378 р. – постоянен на протяжении всей выплаты.

      3) Процент по кредиту:

      % = PV ∙ p = 22360,411 ∙ 0,0125 = 729505,14 р.

      4). Основная сумма выплаты по  кредиту равна:

      А - % = 1084181,378 - 729505,14 = 804676,24 р.

      5) Остаток суммы на конец месяца  равен разнице между остатком на начало месяца и основной суммой, т. е.

      22360,411 - 804676,24 = 21555734,76 р. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      

      

      Расчет  выплат по кредиту (схема выплат: аннуитетные платежи)

      Таблица 5.1