Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

 

      Рассчитаем дифференцированные платежи.

      1). Первый платеж:

      A = PV / n + PV ∙ p

      A = 22360411 / 24 + 22360411 ∙ 0,0125 = 1 211 188,93 р.

      2). Процент по кредиту:

      % = PV ∙ p = 22360411 ∙ 0,0125 = 279 505,14 р.

      4). Основная сумма выплаты по  кредиту равна:

      

      А - % = 1 211 188,93 - 279 505,14 = 931 683,79 р. – постоянна на протяжении всей выплаты.

      5) Остаток суммы на конец месяца равен разнице между остатком на начало месяца и основной суммой, т. е.

      22360411 - 931 683,79 = 21 428 727,21 р.

      Расчет  выплат по кредиту (схема выплат: убывающие платежи)

      Таблица 5.2

 

      Сведем  результаты из двух предыдущих таблиц в итоговую таблицу – для наглядности. 

      

      

      Таблица 5.3

 

      Отсюда  видим, что по аннуитетной схеме  выплат мы переплачиваем 166 127,85 р. Если переходить на процентное соотношение, то по аннуитетной схеме мы в итоге выплатим 116,37% от суммы кредита, а по дифференциальной схеме – 115,63% от суммы кредита.

      Поэтому, на мой взгляд, для заемщика предпочтительнее вариант с убывающими платежами, т. к. заплатит он меньше по сравнению с аннуитетной схемой выплат.

      Но, как, ни крути, аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

      Дифференцированные  платежи ложатся достаточно тяжелым  бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

      Почему  выбирают аннуитетные  платежи?

       - Одинаковые ежемесячные выплаты облегчают контроль заемщика за процессом платежей.

       - Для заемщиков с малым доходом более выгодно взять кредит с небольшими первыми выплатами (по сравнению с дифференцированными платежами) при большом размере кредита, исключая увеличение срока кредитования.

      - Возможность взять небольшую ссуду людям с низким уровнем дохода.

       - Возможность планировать семейный бюджет с учетом того, что ежемесячные выплаты имеют постоянный размер.

       - Фактическое уменьшение суммы ежемесячных выплат, объясняемое инфляцией.

      Именно  по причине инфляционных процессов  многие эксперты убеждены в оптимальности  аннуитетных платежей для кредитов, взятых на долгий срок (в первую очередь для ипотеки).

      Почему  не выбирают аннуитетные  платежи?

       - Из-за переплаты процентов.

       - Из-за часто встречающейся невозможности досрочного погашения кредита.

       - Из-за отсутствия пересчета ежемесячного взноса при частичном досрочном погашении долга.

      Заемщики  должны хорошо подумать и посчитать, во что могут вылиться аннутетные платежи с учетом суммы кредита, срока его выплаты, процентных ставок. При определенных условиях — это очень удобный и выгодный способ расчета погашения основного долга.

      

    ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      Целью данного курсового проекта являлось закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости.

      В ходе работы мы успешно справились с поставленными задачами, а именно оценили залоговую стоимость объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита.

      Также в данном курсовом проекте:

      - во-первых, выявили базовую информацию, определяющую весь процесс оценки;

      - во-вторых, изучили сущность принципа  лучшего и наиболее эффективного  использования недвижимости;

      - в-третьих, определили стоимость  здания тремя различными подходами  к оценке недвижимости (затратный - 28 736,642 тыс.р., сраннительный 24 810,975 тыс. р. и доходный 38 640,768 тыс. р. подходы) и свели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения (31 943,444 тыс. р.);

      - в-четвертых, рассчитали кредит  и обязательства под залог  оцененного объекта недвижимости.

      В итоге сделали следующие выводы: затратный подход не отражает полезность объекта для его владельца, но в большей степени, чем другие методы, учитывает физическое состояние объектов. Сравнительным подходом можно воспользоваться лишь тогда когда есть информация

      Условиями применения сравнительного подхода является то, что объект не должен быть уникальным, информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок, факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

      Доходный  подход является достаточно важным при  оценке коммерческой недвижимости. В нем учитываются все расходы и доходы организации, а также риски. Значительное количество параметров определяются исходя из субъективных оценок, наиболее важной из которых является прогноз развития рынка недвижимости.

      Поэтому если расставлять приоритеты, то на первое место я бы поставила бы доходный, на второе – затратный  и на третье - сравнительный подход.

      Что же касается расчета кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости, то мы определили, что по аннуитетной схеме выплат мы переплачиваем 166 127,85 р. Если переходить на процентное соотношение, то по аннуитетной схеме мы в итоге выплатим 116,37% от суммы кредита, а по дифференциальной схеме – 115,63% от суммы кредита.

      Поэтому, на мой взгляд, для заемщика предпочтительнее вариант с убывающими платежами, т. к. заплатит он меньше по сравнению с аннуитетной схемой выплат.

      

      Но  с другой стороны аннуитентные платежи удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

      Таким образом, заемщики должны хорошо подумать и посчитать, во что могут вылиться аннутетные платежи с учетом суммы кредита, срока его выплаты, процентных ставок. При определенных условиях — это очень удобный и выгодный способ расчета погашения основного долга.

      

    СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 

1. С.А. Гарина, Е. Б. Денисенко. Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью. Методические указания к курсовому проекту. – Новосибирск,   НГАСУ, 2004. – 40 с.
2. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. М.: Дело, 1997. – 480 с.
3. Гражданский кодекс РФ: часть 1.в ред. от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ// КонсультантПлюс. НовосибирскийВыпуск [Электронный ресурс].
4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70 с.