Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

      По  таблице 3.2.1 определяем пары – аналоги, имеющие одинаковое местоположение и транспортную доступность, но разное состояние.

      Определим поправки:

      А1 – А2

      23163 / 25200 = 0,92

      А5 – А6

      19064 / 21563 = 0,88

      А7 – А8

      25418 / 27881 = 0,91

      Далее находим среднее арифметическое значение поправки:

      (0,92 + 0,88 + 0,91) / 3 = 0,9

      Также по таблице 3.2.1 определяем пары – аналоги, имеющие одинаковое местоположение и состояние, но разную транспортную доступность.

      Определим поправки:

      А1 – А3

      25200 / 23479 = 1,07

      А4 – А6

      21563 / 20589 = 1,05

      А7 – А9

      27881 / 26689 = 1,04

      Далее находим среднее арифметическое значение поправки:

      (1,07+ 1,05+ 1,04) / 3 = 1,05

      Данный  метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. 

      

      

      Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.2.1 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Далее проведем согласование цен.

    Суждение  о стоимости объекта можно  принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического показателя скорректированных цен;

      С_сп = (24948 + 25478,933+ 24406,305 + 24321,029 + 23829,464 + 24258,462 + 25092,9 + 25418 + 25221)/9 = 24774,899 тыс.р.

2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие по значению часто встречающиеся цены;

Округлим  значения скорректированных цен:

    Таблица 3.2.2

 

Наиболее  часто повторяющееся значение цены – 24300 тыс. р.

3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;

Таблица 3.2.3

 

С_сп = 24948 тыс.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

 
 
 

Таблица 3.2.4

 

      Разделим  скорректированную цену аналога  на цену продажи. И чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Результат занесем в таблицу.

Таблица 3.2.5

 

Наименьший  процент отличия у аналога А9.

С_сп = 25221 тыс.р.

      Стоимость объекта в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

      С_сп = (24774,899 +24300+24948+25221)/4 = 24810,975 тыс. р.

      Вывод: таким образом, рыночная стоимость с учетом сравнительного подхода составляет  24810,975 тыс. р.

    3.3. Использование доходного подхода

      Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

      Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

      Базовая формула доходного подхода:

      С = ЧОД / К_кап

      С - стоимость недвижимости;

      

      ЧОД  - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

      К_кап - это коэффициент капитализации.

      Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

      Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

      Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

    ПВД = S_оц∙Ар∙n,

    где  S_оц – площадь оцениваемого объекта,

    Ар  – арендная ставка из табл. 2.1,

    n = 12 мес., т. к. арендная ставка месячная.

    При этом для зданий, находящихся в  удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30%.

    ПВД_{общепит} = 2100∙800∙12 – 0,3∙2100∙800∙12  = 14 112 000 р.

    Эффективный валовый доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недогрузки объекта и недосборов арендной платы.

      Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов и резервов.

      Убытки составляют 6% от ПВД. Связаны они с несвоевременной выплатой арендной платы.

      Операционные  расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

      К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания.

      Расчет  ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в таблице 3.3.1.

      

      Отчет о доходах и расходах

      Таблица 3.3.1

 

      Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

      Для расчета ставки дохода на капитал  используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

      При оценке объекта недвижимости ставка дохода определяется, как правило, методом  кумулятивного построения (метод  суммирования). Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, и ставок компенсации за риск вложений в недвижимость, низкую ликвидность и риск инвестиционного менеджмента.

      Безрисковая ставка доходности (r_о) - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

      Значение  безрисковой ставки принимаем равной 6%.

      Риски вложения капитала в недвижимость достаточно велики.

      

      Неопределенность  получения запланированного дохода может быть связана как с экономической ситуацией на рынке (систематические риски), так и с конкретным объектом недвижимости (несистематические риски).

      Систематические риски: 
- изменение законодательства; 
- ухудшение общей экономической ситуации; 
- природные и другие чрезвычайные ситуации.

      Несистематические риски:  
- неполучение арендных платежей; 
- неправильное оформление договоров; 
- ускоренный износ здания; 
- риск управления недвижимостью (инвестиционный менеджмент) и другие.

      Риск  ликвидности – риск, связанный с возможностью потерь при реализации ценных бумаг или других товаров из-за изменения оценки их качества и потребительной стоимости.

      Под ликвидностью понимается быстрота, с  которой актив может быть превращен в наличные денежные средства, а риск, характеризующий данный параметр, определяется по формуле: 
r_л = r_о * Т_э/12 = 6 * 4/12 = 2%, 
где: 
Т_э - типичный срок экспозиции для данного сектора рынка; принимаем Т_э = 4 месяца.

      Срок  экспозиции определяется как период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Дело в том, что для каждого вида объектов существует свой типичный срок экспозиции — срок, за который подобный объект обычно продается на открытом рынке. Это срок, за который объект успевает привлечь нескольких потенциальных покупателей, один из которых в результате совершает сделку.