Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

      Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются законодательная разрешенность и физическая осуществимость, затем оцениваются экономическая целесообразность и максимальная доходность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

    Законодательная разрешенность

    Проверка  юридической допустимости каждого  рассматриваемого варианта использования  осуществляется во всех случаях в  первую очередь.

      Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

      

      Кроме того, необходимо учитывать возможные  ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения  могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

      Законодательно  запрещенный на дату оценки вариант  использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

    Физическая осуществимость

    Выбор наиболее эффективного варианта использования  недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении.

    Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

    Экономическая целесообразность

    

      Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их, лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

    Максимальная доходность

      Максимальная  доходность — это наибольшая стоимость  земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

    1) В данном курсовом проекте оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство.

    2) Так как по конструктивному решению здание разделено на несколько помещений, площадь одного из которых составляет 50% от общей, а остальные помещения меньшей площади, то данное здание, на мой взгляд, может быть складским (склад), производственным (СТО) либо зданием общественного питания (ресторан).

    3) Что же касается экономической целесообразности, то здесь необходимо оценить возможную доходность по данным таблицы 2.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

    Ставки  аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

    

    Таблица 2.1

 

    По  таблице видим, что наиболее экономически целесообразным является вариант использования  здания как здания общественного  питания, т. к. ставка аренды здесь самая высокая (800 р./м²), по сравнению со складским (180 р./м²) и производственным (200 р./м²) типами здания.

    4) И наконец, выберем тот вариант,  который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость. Сделаем это с помощью такого показателя как потенциальный валовой доход (ПВД).

      Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

    ПВД = S_оц∙Ар∙n,

    где  S_оц – площадь оцениваемого объекта,

    Ар  – арендная ставка из табл. 2.1,

    n = 12 мес., т. к. арендная ставка месячная.

    

    ПВД_скл = 2100∙180∙12 = 4 536 000 р.

    ПВД_произ = 2100∙200∙12 = 5 040 000 р.

    ПВД_{общепит} = 2100∙800∙12 = 20 160 000 р.

    Таким образом, ПВД_макс  = ПВД_{общепит} = 20 160 000 р.

    Следовательно, наилучшим вариантом использования является здание общественного питания.

    Данный  объект оценки расположен в центральном районе города Новосибирска, по адресу ул. Красный проспект, 15. Тип – здание общественного питания. Площадь его составляет 2100 м².

    Так как объект расположен в центре города на главной его улице, то соответственно здесь обеспечивается отличная транспортная доступность в любую точку города. Что же касается соседнего окружения, то рядом расположены как жилые дома, так и административные здания, есть школа, скверы – первомайский и героев революции, оперный театр и многое другое.

    Таким образом, функциональное назначение оцениваемого объекта – ресторан.

    Глава 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

    Традиционными подходами определения стоимости  недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

    3.1. Использование затратного подхода

      Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

      Информация, необходимая для применения затратного подхода: 
-  уровень заработной платы; 
-  величина накладных расходов; 
-  затраты на оборудование; 
-  нормы прибыли строителей в данном регионе; 
-  рыночные цены на строительные материалы.

      

      Преимущества  затратного подхода: 
1.  При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 
2.  Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: 
-  технико-экономический анализ стоимости нового строительства; 
-  обоснование необходимости обновления действующего объекта; 
-  оценка зданий специального назначения; 
-  при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; 
-  анализ эффективности использования земли; 
-  решение задач страхования объекта; 
-  решение задач налогообложения; 
-  при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

      Недостатки  затратного подхода: 
1.  Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 
2.  Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 
3.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 
4.  Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 
5.  Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
6.  Отдельная оценка земельного участка от строений. 
7.  Проблематичность оценки земельных участков в России.

      Этапы затратного подхода: 
-  Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). 
-  Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости. 
-  Расчет накопленного износа (всех видов): 
·  физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; 
·  функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; 
·  внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.