Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

        ВВЕДЕНИЕ

      Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

      Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

      Стратегическим  направлением развития экономических  отношений в России является развитие рынка недвижимости и связанной с ним деятельности  в сфере управления. Динамическое развитие рынка недвижимости  выдвигает следующие его особенности:

      - недвижимость составляет основу национального богатства. По оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

      - рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляются, первоначальное инвестирование значительной части средств, что приводит к положительной макроэкономической динамике развития;

      - недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности  и управления.

      Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране.

      Основными факторами, негативно влияющими  на рынок недвижимости являются:

      - Политическая нестабильность.

      - Нестабильность финансового сектора.

      - Политика властей на первичном рынке.

      

      - Криминогенная обстановка на рынке.

      - Несовершенство механизма лицензирования.

      - Несовершенство законодательства.

      Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок  для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а, следовательно, и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлтерскими компаниями.

      Недвижимость  всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

      На  практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большинстве стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

      Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

      

      Что же касается оценщиков, то в последнее время спрос на их услуги и профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено теми событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

      Естественно, что со стороны банков возник большой  интерес к таким операциям. И  все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

      Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

      Оценка  также необходима и при разделе  имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

      Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка-это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

  Оценка  соответствия законченного строительством объекта требованиям к его безопасности, установленным техническими регламентами, а также нормативными документами и стандартами, являющимися доказательной базой соблюдения требований технических регламентов, выполняется органами государственного контроля (надзора) и удостоверяется итоговым заключением (свидетельством) органа государственного архитектурно-строительного надзора, выдаваемым застройщику (заказчику) и подтверждающим возможность безопасной эксплуатации объекта при переходе его в сферу обращения или подписями ответственных представителей органов государственного контроля (надзора) в акте приемки объекта приемочной комиссией.

      Целью данного курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости.

      

      Задача данного курсового проекта заключается в оценке залоговой стоимости объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита.

      В данном курсовом проекте необходимо:

      - во-первых, выявить базовую информацию, определяющую весь процесс оценки;

      - во-вторых, изучить сущность принципа  лучшего и наиболее эффективного  использования недвижимости, его  обязательные критерии и этапы анализа;

      - в-третьих, определить стоимость  здания тремя различными подходами  к оценке недвижимости (затратный,  доходный и сравнительный подходы);

      - в-четвертых, свести полученные  стоимостные показатели в итоговую  оценку стоимости объекта;

      - в-пятых, рассчитать кредит и обязательства под залог оцененного объекта недвижимости;

      - в-шестых, сделать необходимые выводы.

    Глава 1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

    В данном курсовом проекте необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости.

    Объект  оценки расположен в центральном  районе города Новосибирска, по адресу ул. Красный проспект, 15. Тип – здание общественного питания. Функциональное назначение – ресторан.

      Объёмно-планировочные  и технологические решения проектируемого  здания выполнены  с  учётом действующих норм и правил проектирования. Несущими конструкциями являются колонны. Фундаменты под колонны монолитные, по монолитным железобетонным плитам. Колонны сборные железобетонные сечением 400х400. Перегородки каркасные из ГВЛ по металлическим профилям (KNAUF). Подвесные потолки Armstrong. Полы - плитка Marazzi Ceramiche, Линолеум Tarkett. Кровля из металлочерепицы марки «Joker».

     По  конструктивному решению здание разделено на несколько помещений, площадь одного из которых составляет 50% от общей, остальные помещения меньшей площади. Площадь здания составляет 2100 м².

     

    Площадь земельного участка, на котором расположено  здание, составляет 8400 м². Асфальтобетонное покрытие – до 10%. Несущая способность грунтов – низкая.

    

    

    

    

      

    

    Рисунок 1. Схема объекта.

    Оцениваемый объект находится в собственности. Собственником, на основании плана приватизации, является Жукова Евгения Ивановна, проживающая по адресу ул. Кропоткина, 115.

    Оценка  объекта была произведена 5 октября 2011 года.

    Цель  оценки – залог недвижимости.

    Ликвидационная стоимость оценивается на основе рыночной и в данном случае составляет 70% от рыночной стоимости.

    Ликвидационная  стоимость - стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был бы короче “разумно долгого” для данного типа объектов на данном рынке (вероятная цена, по которой имущество может быть продано на рынке на дату оценки с учетом срока продажи, определенного ликвидационной комиссией).

    Данная  ставка дисконта зависит от ликвидности  объекта (под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства). Оцениваемый объект находится в центре города, и думаю, проблем с ликвидностью не будет.

    Глава 2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

    Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ЛНЭИ) формулируется следующим образом: 
это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости объекта.

    Такое определение принципа обычно относится  к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

    

    Данный  принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

    Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: 
— на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным; 
— на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

      Вариант   наиболее   эффективного   использования   оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

• законодательная разрешенность;
• физическая осуществимость;
• экономическая целесообразность;
• максимальная доходность.