Оценка залоговой стоимости объекта недвижимости

 

       Заработная  плата составляет 35% от стоимости материалов.

       Накладные расходы – 25% от прямых затрат.

       Прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных расходов.

       Цена  подрядчика равна сумме пунктов 1.1, 1.2, 1.3.

       Оплата  услуг проектно-сметных организаций  – 5% от прямых затрат.

       Маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика.

       Затраты на покупку энергетических мощностей  – 10% от цены подрядчика.

       Налоги (НДС) – 18% от суммы всех затрат (итого цена подрядчика и косвенные затраты).

       Итого затраты инвестора – сумма итого цена подрядчика и косвенных затрат.

       Прибыль инвестора – 30% от затрат инвестора.

       Укрупненный обобщенный показатель стоимости равен сумме затрат и прибыли инвестора.

       Следующим этапом затратного подхода является оценка износа.

       

      Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

      В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

      Выявление всех возможных видов износа - это  накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

      Совокупный  накопленный износ является функцией времени жизни объекта.

      Физический  износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

      Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

      Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения  конструктивных элементов здания.

      Расчет  проводится с использованием Правил оценки физического износа.

      Физический износ здания следует определять по формуле:

      Ф_з = ∑ Ф_i∙С _i/100% ,

      где Ф_з - физический износ здания;

      Ф_i – показатель износа конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании, %;

      С _i – удельный вес конструкции в стоимости всего здания, %.

      Итоговая  величина физического износа всего  здания определяется суммированием.

      Произведем  интерполяцию процентных значений физического  износа.

      И_фунд= (40 - 21)/(0,01 - 0)∙(0,003 - 0) + 21 = 26,7%

      И_стен= (30 - 21)/(20 - 0)∙(15 - 0) + 21 = 27,75%

      

      

      Расчет физического износа здания

      Таблица 3.1.7

 

      Т.к. физический износ равен 23%, что соответствует интервалу от 20 до 40%, делаем вывод о том, что состояние здания удовлетворительное.

      Функциональный  износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

      Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

      Причины функционального износа: 
·  недостатки, требующие добавления элементов; 
·  недостатки, требующие замены или модернизации элементов; 
·  сверхулучшения.

      

      Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

      Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще  выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

      Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее  время неадекватно современным  требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

      В данном случае в здании существует нестандартная система электроснабжения на напряжение с сети 127/220 В, а должно быть 220/380 В. Это недостаток, требующий  замены элементов. Данный функциональный износ оценивается в 3%.

      Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной.

      В данном проекте внешний износ  вызван изменением условий окружения, приведших к снижению ставки арендной платы, по которой реально сдавать в аренду площади здания в будущем. Этот износ оценивается в 5%.

      Общий (накопленный) износ рассчитывается в соответствии со следующей формулой:

      И = 1- (1- И_физ/100)∙(1 – И_фун/100)∙(1 – И_вн/100)

         И = 1- (1- 23/100)∙(1 – 3/100)∙(1 – 5/100) = 0,29

      И = 29%

      И в завершении выведем результат  стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода.

      С_зп = С_з + С_нс - И_н ,

      где   С_зп  - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.

      С_з - стоимость земельного участка, тыс. р.

      С_нс  - стоимость нового строительства здания, тыс. р.

      И_н  - накопленный износ, тыс. р.

      С_зп = 8861,612 + 13,33 ∙ 2100 - 0,29 ∙ 13,33 ∙ 2100 = 28 736,642 тыс.р.

      Вывод: таким образом, рыночная стоимость с учетом затратного подхода составляет  28 736,642 тыс.р.

    3.2. Использование сравнительного подхода

      Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

      Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

      Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

      Этапы сравнительного подхода:

      1 этап - изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

      

      2 этап - сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

      3 этап - корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

      4 этап - установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

    В данном курсовом проекте в качестве единицы сравнения необходимо принять всё здание. Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Условия сделки и состояние рынка похожи.

    Расчет  скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости приводится в таблице 3.2.1.

    На  основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов за счет местоположения следующие:

     - 15% между расположенными в отдаленном  районе и районе средней отдаленности;

     - 10% между центром и районом  средней отдаленности.

    Поправки  на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

    Под парной продажей подразумевается продажа  двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

    При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.