Оценка стоимости недвижимости

Виды стоимости

Решение различных задач  требует применения различных видов  стоимости. Для оценки используются виды стоимости на базе рыночной стоимости  актива или на базах, отличных от рыночной стоимости.

Для того чтобы перейти  к понятию рыночной стоимости  необходимо определить – что такое  цена. Цена — это понятие, относящееся  к обмену товара или услуги. Она  представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар  или услугу. Понятие стоимости  обращено к цене, о которой, скорее всего, договорятся покупатели или  продавцы товара или услуги, имеющейся  в наличии для продажи. То есть стоимость - это расчетная величина.

Стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость — это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи. Подробнее о стоимости > >

Рыночная стоимость

Понятие рыночной стоимости  связано с коллективным восприятием  и поведением участников рынка. Оно  признает различные факторы, которые  могут влиять на трансакции [сделки], совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих»  или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Рыночная стоимость основывается на рыночных данных, и поэтому все  входные параметры должны базироваться на информации, полученной на рынке.

Определение рыночной стоимости  согласно Федеральному стандарту оценки №2 (ФСО №2): При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке  посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при  этом срок экспозиции объекта на рынке  должен быть достаточным для привлечения  внимания достаточного числа потенциальных  покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в  достаточной степени информированы  о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших  с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом  информации о состоянии рынка  и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у  каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Согласно Международным  стандартам оценки (МСО 2007) - рыночная стоимость  определяется как: Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен  имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой [«на расстоянии длины руки»] сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала  бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Согласно ФСО №2, рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• при изъятии имущества для государственных нужд;
• при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Рыночная стоимость на практике также применяется при решении следующих задач:

• принятие управленческих решений;
• продажа и покупка имущества.

Рыночная стоимость является основой для определения залоговой, ликвидационной и специальной стоимостей. Подробнее о рыночной стоимости > >

Базы оценки отличные от рыночной стоимости

Примерами баз оценки, отличных от рыночной стоимости, являются: справедливая стоимость, инвестиционная стоимость, специальная стоимость и синергетическая стоимость. Дополнительные допущения, требуемые при применении этих баз, часто являются более специфическими (конкретными), чем те допущения, которые требуются при определении рыночной стоимости, поскольку они могут относиться к обстоятельствам конкретной стороны. По этой причине при проведении оценки на основе какой-либо из таких баз следует убедиться, что такая оценка не будет истолковываться как основывающаяся на рыночной стоимости.

Справедливая  стоимость

Выражение "рыночная стоимость" и термин "справедливая стоимость", который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость — бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных  стандартах финансовой отчетности и  других аналогичных стандартах как  денежная сумма, за которую можно  было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными  сторонами.

Справедливая стоимость  применяется при решении следующих  задач:

• переоценка основных средств согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);
• составление финансовой (бухгалтерской) отчетности согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);
• постановка на баланс объекта согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности).

Справедливая стоимость  за вычетом затрат по продаже —  fair value less costs to sell - это сумма, которую можно получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход, при условии коммерческой сделки между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, 6). Подробнее о справедливой стоимости > > >

Специальная стоимость

Специальная стоимость (special value) - сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя. (МСО 2, 3.5). Специальный покупатель — special purchaser - покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом (МСО 2, 3.4).

Специальная стоимость может  возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта  имущества с некоторым другим объектом имущества.

Специальная стоимость применяется  при решении следующих задач:

• принятие управленческих решений;
• покупка или продажа объекта для специального покупателя.

Инвестиционная  стоимость

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость  применяется при решении следующих  задач:

• принятие управленческих решений;
• составление инвестиционного проекта;
• покупка объекта.

Синергетическая стоимость

Синергетическая стоимость (synergistic value) - дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов (МСО 2, 3.6).

Синергетическая стоимость применяется при решении следующих задач:

• покупка или продажа объекта;
• слияние и поглощение;
• реструктуризация;
• принятие управленческих решений.

Ликвидационная  стоимость

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в случаях, когда продавец вынужден совершить  сделку по отчуждению имущества. При  определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние  чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих  продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость  применяется при решении следующих  задач:

• получение кредита;
• передача имущества в залог;
• ликвидация предприятия;
• принятие управленческих решений.

Ипотечная стоимость

Ипотечная стоимость —  mortgage lending value. Стоимость имущества, определенная путем осмотрительного анализа будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов данного имущества, общей и местной конъюнктуры, текущего использования и возможных альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки ипотечной стоимости элементы спекулятивного характера принимать во внимание не следует. Ипотечная стоимость должна документироваться ясно и прозрачно (директива Европарламента 2006/48/ЕС).

Ипотечная стоимость применяется  при ипотеке.

Кадастровая стоимость

При определении кадастровой  стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

Бухгалтерская (балансовая) стоимость — book value

В отношении активов —  капитализированные затраты на создание/приобретение актива за вычетом накопленной амортизации (будь то амортизация активов (depreciation), или амортизация-погашение ссуд (amortization) и истощения (depletion), когда речь идет о невоспроизводимых ресурсах) — как они представлены в бухгалтерских документах бизнеса.

В отношении организации  бизнеса — разница между суммарными активами (за вычетом амортизации, амортизации-погашения  ссуд и истощения невоспроизводимых  ресурсов) и суммарными обязательствами  бизнеса, как они представлены в  бухгалтерском балансе. В этом случае бухгалтерская стоимость является синонимом понятий бухгалтерской  стоимости чистых активов, чистой ценности (net worth) и собственного капитала акционеров (акционерного капитала).

Применяется в бухгалтерском  учете.

Скорректированная бухгалтерская стоимость — adjusted book value

Балансовая стоимость, получаемая в результате добавления, исключения или изменения величин одного или нескольких активов или обязательств относительно их учетных бухгалтерских  сумм (МР 6, 3.1).

Применяется в бухгалтерском  учете.

Стоимость в использовании  — value in use

1. Приведенная (т.е. дисконтированная  к дате оценки) стоимость расчетных  будущих денежных потоков, которые  предположительно возникнут от  продолжения использования актива  и от его продажи в конце  срока его полезного использования  (МСФО 5, приложение А).

2. Приведенная стоимость  будущих денежных потоков, которые  ожидается получить от актива  или генерирующей единицы (подразделения,  приносящего денежный доход) (МСФО 16, 6).

Следует заметить, что приведенные  выше определения, которые применяются  к составлению финансовой отчетности, учитывают стоимость актива в  конце срока его полезного  использования. Это применение отличается от обычного применения этого термина  в оценочной практике.

Стоимость в использовании  актива, не генерирующего денежные потоки — value in use of a non-cash generating asset

Приведенная стоимость остаточного  производственно-сервисного потенциала актива  (МСФОГС 21.14).

Стоимость в обмене — value in exchange

1. Стоимость, признанная  рынком, на котором предположительно (или гипотетически) имеет место  обмен собственности на актив.  Определение МСО рыночной стоимости,  походящее для финансовой отчетности, основывается на принципе стоимости  в обмене, а не стоимости в  использовании (МСО 2, 6.1).

2. Стоимость (в денежном  выражении) имущества, которое  обменивается на другой актив  или активы. Деньги в таком  случае являются мерилом, с  помощью которого можно оценить  сравнительную стоимость каждого  из обмениваемых имуществ.

Утилизационная  стоимость — salvage value

Стоимость актива, рассчитываемая с учетом особых обстоятельств, при  которых происходит продажа актива. Утилизационная стоимость описывает  стоимость актива, который достиг конца своего срока экономической  службы в рамках того производственного  назначения, для которого он был  создан. Актив все еще может  иметь стоимость для альтернативного  использования или для утилизации с целью последующего использования  его составляющих (МСО 2, 6.9.3).

Внутренняя стоимость  — intrinsic value

Денежная сумма, которая  на основании оценки наличных фактов считается "истинной" или "реальной" ценностью вещи. Это понятие является понятием долговременной нерыночной стоимости, которая сглаживает кратковременные  колебания цен (МР 5, 3.10).

Внутренняя стоимость  применяется при решении следующих  задач:

• покупка или продажа объекта;
• принятие управленческих решений.

Остаточная стоимость  — residual value

Расчетная сумма, которую  организация получила бы в настоящее  время от реализации актива после  вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст  и состояние, ожидаемые в конце  срока его полезного использования (МСФО 16, 6).

Чистая величина, которую  организация рассчитывает получить за актив в конце срока его  полезной службы за вычетом ожидаемых  издержек его реализации (МСФОГС 17, 12).

Остающаяся стоимость  актива в конце установленного периода  времени (в этом определении остаточная стоимость аналогична утилизационной стоимости).