Оценка объектов недвижимости

Министерство  сельского хозяйства  РФ

Орловский Государственный  Аграрный Университет

Инженерно - строительный институт

Кафедра: «Экспертизы и  управления недвижимостью» 
 

   КУРСОВАЯ  РАБОТА

    

по предмету: «Оценка объектов недвижимости» 
 

тема: «Оценка нежилого помещения, расположенного  по адресу: г. Орел

ул.1-Посадская,13 » 
 
 

                                                                            Выполнил: студент гр. УН-401

  Мальцева Е.И.

                                                              Проверил: доцент                                                                                                                                                                        

                                                        Давыдова Е. Н.                    

                                                                             

                                                                              
 
 
 

   Орел-2008г. 

    Содержание:

     Введение                    3

1. Цель выполнения курсового проекта                                                               4
2. Нормативно-правовая база оценочной деятельности в России.            5
3. Постановка задания на оценку                 6
4. Основные термины и определения, используемые в курсовом проекте      7
5. Перечень используемых документов              10
6. Теоретические основы и этапы проведения оценки:
1. Определение цели и задачи проведения оценки           11
2. Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки     11

3. Установление  оцениваемых имущественных прав                               12

4. Последовательность  проведения оценки                                               12
7. Анализ макроэкономической ситуации в регионе и отрасли                      13
8. Анализ сегмента рынка недвижимости                                                          15
9. Описание объекта оценки                                                                              16
10. Процесс оценки:
1. Оценка объекта по сравнительному подходу           18
2. Оценка объекта по доходному подходу                                               27                                       
3. Оценка объекта по затратному подходу                                              34
4. Обобщение результатов оценки                                                           43
11. Заключение                                           43
12. Список используемой литературы              44

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Введение. 

    Принципы  и методики оценки были разработаны  в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д.

    Учитывая  огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась самостоятельная профессия — профессия оценщика. Для России она является сравнительно новой. Потребность в профессии оценщика родилась и развивается параллельно с развитием рыночных отношений в экономике.

    В современной России оценочная деятельность переживает повторное становление  после многолетнего перерыва. Современные  российские оценщики «выросли» на Д. Фридмане, Г. Харисоне, Шенноне П. Пратте, адаптируя зарубежный опыт оценки к современным российским условиям и особенностям рыночной экономики переходного периода.

      Начало оценочной деятельности  в России датируется XV веком. В первоначальный период развития оценивалось имущество в различных целях. Особое внимание как объект оценки привлекала, в первую очередь, земля. В России проблема собственности на землю и земельные отношения всегда находились в центре социально-экономического и политического развития, а земельная оценочная деятельность была специальным направлением государственной политики. Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. В конце XIX — начале XX столетия оценка земельных угодий проводилась или по ценности земель, или по их доходности. Земля оценивалась одновременно и как источник дохода, и как предмет сделки купли-продажи.

    Свои  особенности имела оценка лесов и лесных земель, она проводилась по совершенно особым основаниям. Это связано с тем, что при оценке участка с лесом необходимо кроме самой почвы оценить и сам лес.

    Развитие  в России в XIX веке промышленности и  торговли повлекло за собой образование крупных городов, вывело оценочную деятельность на новый качественный уровень. В это время объектом налогообложения и оценки становятся разнообразные фабрики, заводы, торгово-промышленные заведения, жилые и хозяйственные постройки, пароходства, земля и другое недвижимое имущество в городах и сельской местности.

    В ХIХ веке в России преобладал метод  оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно российским подходом.

    Следующий заметный шаг российской оценки был связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине ХIХ века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализировавшиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавали ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, появилась ипотека, одной из задач которой была регистрация изменений в составе заложенной недвижимости, в ее юридическом положении. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. Нормальная цена определялась умножением количества десятин удобной земли на нормальную цену десятины в данной местности. При специальной оценке определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

    Развитие  в России промышленности, рост парка машин и механизмов привели к появлению новых видов и форм оценки. В хозяйственной практике все чаще возникали ситуации, требовавшие проведения оценки конкретных станков, механизмов или другого оборудования. Основной целью такой оценки, как и в случаях оценки земли, лесов, фабрик и т. п., являлось налогообложение.

    Помимо  налогообложения стали появляться и другие финансово-экономические  операции, когда возникала потребность в оценке стоимости станков и механизмов: купля-продажа, страхование, залог имущества при получении кредита, аренда, судебные тяжбы. Все это способствовало развитию оценочной деятельности в России, которое, как и многие другие процессы, свойственные рыночной экономике, прекратилось в связи с переходом к социалистической экономике.

    Возвращение оценочной деятельности в Россию было обусловлено возвращением страны к рынку. Формирование частной собственности в РФ вызвало спрос со стороны частного сектора на услуги оценщиков. Начиная с мая – июня 1993г. в России прошли организованные Институтом экономического развития всемирного банка семинары по подготовке специалистов по оценке недвижимости, прочитанные американскими оценщиками.

    Пионером  оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков. 

1.Цель  выполнения курсовой работы.

       Целью данной курсовой работы является проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки. 

    2. Нормативно-правовая  база оценочной  деятельности в  России.

    Проведение  оценки осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21.12.2001, 21.03.2002, 14.11.2002, 10.01.2003, 27.02.2003, 22.08.2004, 05.01.2006, 27.07.2006, 05.02.2007, 13.07.2007, 27.07.2007).

    Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

    В соответствии с ФЗ под оценочной  деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

    Субъектами  оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица, деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом, а с другой - потребители их услуг.

    К объектам оценки относятся:

1. отдельные материальные объекты (вещи);
2. совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
3. право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
4. права требования, обязательства (долги);
5. работы, услуги, информация;
6. иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Проведение  оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
• при национализации имущества;
• при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
• при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
• при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
• при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.