Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости

 

 

Курсовой проект

по дисциплине: «экономика недвижимости»

 

 

 

Содержание

Введение …………………………………………………………………

Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости ….…..

1. Титульный лист

2. Сопроводительное письмо

3. Дата и объем технического освидетельствования

4. Анализ социально-экономической  ситуации в регионе

5. Анализ местоположения и описание  объекта недвижимости

6. Определение рыночной стоимости  сравнительным подходом

7. Определение рыночной стоимости  доходным подходом

8. Согласование результатов оценки

9. Приложение к отчету

Заключение ………………………………………………………………

Список литературы ……………………………………………………..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».[1]

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.[4]

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».[1]

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[9]

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В данной работе студент выступает в роли оценщика (вымышленное наименование ООО «Центр оценки недвижимости»), в роли заказчика – вымышленный персонаж Цветкова Ирина Николаевна. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет об оценке обязательно должны  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), расчеты его стоимости.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

 

                                           

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

трехкомнатной квартиры общей площадью 77,0 кв.м, расположенной по адресу г.Тюмень, ул.Игримская, дом 36, квартира 19 на втором этаже пятиэтажного панельного дома

 

по состоянию на 26 мая 2013 года

 

 

 

ЗАКАЗЧИК: Цветкова Ирина Николаевна

 

ОЦЕНЩИК: ООО «Центр оценки недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тюмень, 2013

 

 

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

 

 

В соответствии с договором № ___ от ___.___ 2013г компанией ООО «Центр оценки недвижимости» проведена оценка рыночной стоимости квартиры общей площадью 77,0 кв.м., расположенной по адресу: г.Тюмень, ул.Игримская, дом 36, квартира 19 на втором этаже пятиэтажного панельного дома. Оценка произведена по состоянию на на 26 мая 2013 года. Основываясь на выполненном анализе исходной информации, сделано следующее заключение: по состоянию на дату проведения оценки рыночная стоимость квартиры составляет: 1 880 000 (Один миллион восемьсот, восемьдесят тысяч) рублей (с учетом НДС). Выводы, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Отдельные части отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений. Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах отчета. Если у вас возникнут вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне. С Уважением, независимый оценщик Пинигина Наталья Викторовна.

 

 

 

ДАТА И ОБЪЕМ ТЕХНИЧЕСКОГО ОСВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЯ

 

 

Техническое освидетельствование проводилось в период с 16 по 26 мая 2013 года.

Процесс освидетельствования начинается с общего визуального осмотра объекта оценки - трехкомнатной квартиры, состоящей из трех жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета и двух кладовых. При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в отличном состоянии. Туалет и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в отличном состоянии. В подъезде проведен капитальный ремонт, широкие лестничные пролеты.

Затем был изучен технический паспорт жилого помещения и установлено, что оцениваемый объект действительно является личной собственностью заказчика.

 

 

 

 

АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ

 

В период с сентября 2012г. по апрель 2013г. в Тюменской области продолжился рост промышленного производства: достигнуто значительное увеличение объемов добычи нефти, ускоренными темпами развивались предприятия машиностроительного, строительного и лесного комплексов.

Сохранены позитивные процессы в АПК, поддерживаются высокие объемы строительства жилья. На фоне роста реальной заработной платы существенно возросли объемы розничного товарооборота и платных услуг населению.  

Промышленное производство

Индекс промышленного производства по итогам 8 месяцев составил 115,5% (в среднем по России – 102,9%).

Добыча полезных ископаемых

Индекс производства по виду деятельности «Добыча полезных ископаемых» за составил 119,2%. Добыто 5,7 млн. тонн нефти, что на 20% превышает уровень подобного периода прошлого года.

Обрабатывающие производства

В обрабатывающем секторе общий темп роста производства - 114,7%. Наиболее высокая динамика роста обеспечена в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий (165,6%), производстве машин и оборудования (123,3%), прочих неметаллических минеральных продуктов (123,2%), обработке древесины и производстве изделий из дерева (118,2%).

Производство строительных металлических конструкций возросло в    1,8 раза, строительного кирпича – в 1,5 раза, сборных железобетонных конструкций и деталей – в 1,4 раза, фанеры клееной – на 25,4%, древесно-стружечных плит – на 13,6%, мебели – на 11% (в фактически действующих ценах), пиломатериалов – на 5,8%.

В машиностроении выпуск центробежных насосов для перекачки жидкостей увеличился в 2,2 раза, контрольно-измерительных приборов и инструментов – на 27,8% (в фактически действующих ценах).

Производство пищевых продуктов в целом возросло на 6,7%. Выпуск мясных охлажденных полуфабрикатов увеличился на 28,2%, мяса и пищевых субпродуктов убойных животных – на 10,7%, домашней птицы – на 5,6%, мясных консервов – на 5,1%, молочных консервов – на 14,5%, цельномолочной продукции – на 4,1%. Наблюдался существенный прирост производства муки на 37,8%, а также кондитерских изделий – на 11,6%.

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды индекс производства составил 110,3%. Выработано 9795,2 млн. кВт-час электроэнергии, что на 14,3% больше, чем за соответствующий период прошлого года. Производство теплоэнергии снизилось на 4% до 10,3 млн. Гкал.

Развитие агропромышленного комплекса

Устойчиво развивается агропромышленный комплекс области. Посевные площади сельскохозяйственных культур под урожай увеличились на 1,1% и составили 1105,4 тыс. гектаров.

В основном сохранены положительные тенденции в животноводстве. За 9 месяцев хозяйствами всех категорий произведено 79,2 тыс. тонн мяса (105,2% к соответствующему периоду 2011 года), 435,5 тыс. тонн молока (99,3%), яйца – 1035,6 млн. штук (101,9%).

Строительство

В период с сентября 2012г. по апрель 2013г организациями, осуществляющими строительную деятельность, выполнено работ собственными силами на сумму 57,9 млрд. рублей, что на 23,1% выше уровня предыдущего года.

Организациями всех форм собственности введено 982,6 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, из них 22,4% построено индивидуальными застройщиками.

Потребительский рынок

Сохраняется высокий уровень потребительского спроса. Оборот розничной торговли составил 177,6 млрд. рублей (114,3% к соответствующему периоду предыдущего года). В расчете на душу населения реализовано товаров на сумму 131,3 тыс. рублей.

Оборот общественного питания увеличился на 4,9% и составил 10,6 млрд. рублей.

Населению области оказано платных услуг на сумму 40,7 млрд. рублей, прирост в сопоставимых ценах составил 5,6%. На душу населения оказано платных услуг на сумму 30,1 тыс. рублей. Наблюдается рост физического объема бытовых, жилищных, медицинских, санаторно-оздоровительных и ветеринарных услуг, услуг связи, культуры, гостиниц, физической культуры и спорта.

Внешняя торговля (оборот), в том числе экспорт и импорт

Совокупный внешнеторговый оборот в зоне деятельности Тюменской таможни составил 1669,6 млн. долл. США (экспорт – 1263,9, импорт – 405,7 млн. долл. США), что на 15,1% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. При этом объем экспорта товаров в стоимостном выражении увеличился на 10,7%, а импортные поставки сократились в 2 раза.

Основные экспортные поставки товаров осуществлены в Турцию (24,9% от общего объема экспорта), Финляндию (19,7%), Польшу (19%), Нидерланды (9%), Венгрию (6,2%) и Украину (4,7%).

Ведущие страны-импортеры: Франция (30,8% от общего объема импорта), Германия (17,9%), США (15,1%), Китай (9,6%), Италия (7%) и Канада (5,6%).

Всего за 8 месяцев зарегистрирован 191 участник внешнеэкономической деятельности, из них 90 впервые осуществляли внешнюю торговлю в зоне деятельности Тюменской таможни.

Инвестиции

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования составил 62,8 млрд. рублей (97,3% к соответствующему периоду предыдущего года).