Определение стоимости объекта недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 4

1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ 8

2 АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 10

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 13

3.1 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 13

3.2 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 23

3.3 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 28

4 СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33

ЛИТЕРАТУРА 34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость – основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так  и с экономической ситуацией в стране. С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации “К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения… Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество” [3].

Совокупность отношений  вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.) осуществляется на рынке недвижимости.

Если говорить о рынке  недвижимости в России, то следует  отметить, что в настоящее время  он находится в начальной стадии своего развития. Развитие рынка недвижимости идет медленными темпами и напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Тем не менее, сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

Рынок недвижимости –  сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

Основными субъектами рынка  недвижимости, наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества, которыми могут быть и физические, и юридические лица, являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлторы, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [2].

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка недвижимости - это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. [12]. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Стремительное развитие оценочной деятельности остро ставит проблему  введения государственного регулирования этого вида услуг для поддержания их должного качества. Эту задачу решил Федеральный закон  № 135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, который вводит лицензирование оценочной деятельности. В развитие закона было принято Постановление Правительства Российской Федерации “Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации” от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Минимущество России. В 2001 г. были приняты “Положение о лицензировании оценочной деятельности” утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”, - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведении расчетов по определению стоимости нежилого помещения.

Задачи курсовой работы:

1. приобретение навыков работы с нормативными документами, регламентирующими оценочную деятельность;
2. ознакомление с порядком проведения оценки недвижимости;
3. изучение сущности принципа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости;
4. усвоение методологий различных подходов к оценке недвижимости.

Объектом исследования является одноэтажное необорудованное  здание.

Основными этапами курсовой работы является определение проблемы, изучение и практическое применение трех подходов к оценке объекта недвижимости: затратного, сравнительного анализа продаж и доходного и сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Исходные данные

Вариант № 2

Табл. 1.1

Общие сведения об оцениваемом  объекте

Цель оценки	Месторасположение	Транспортная доступность
Продажа	Отдаленное	Второстепенная дорога

 

Табл. 1.2

Характеристики объекта  оценки

Характеристика здания	Площадь, м2	Конструктивные особенности  здания	Наличие асфальтобетонного покрытия (от площади участка)	Несущие способности  грунтов
Отдельное	80xR, где R=1,2	2	До 50 %	Высокая

2 тип – одно помещение площадью 40-60% от общей площади здания, остальные помещения меньшей площади

Табл. 1.3

Количественная оценка износа

Фундамент	Износ фундамента	Стены	Износ стен
Ленточный крупноблочный	Ширина трещин до 0,5мм	Кирпичные с облицовкой керамическими блоками	Ширина трещин до 1мм

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ  ОЦЕНКИ

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, который начинается с постановки задачи оценки.

1) После проведения анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости приходим к выводу, что в рассматриваемом помещении   целесообразно расположить склад.

Объект расположен по адресу: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, склад №3.

Объект оценки является отдельным помещением и имеет площадь равную 80х1,2=96 м², что составляет 24 % от общей площади занимаемого земельного участка. Здание одноэтажное, транспортная доступность - второстепенная, оборудования нет, объект в хорошем состоянии.

Участок включает в себя 396 м², имеет асфальтобетонное покрытие до 50% от площади. Несущая способность грунтов высокая.

 

 

 

 

 

 

Рис. 1.1 Схема  расположения здания на земельном участке

2) Объект недвижимости находится в праве собственности физического лица, индивидуального предпринимателя Дорофеева А.С., зарегистрированного по адресу: г. Новосибирск, ул. Фрунзе, 57. Документом, устанавливающим право собственника на объект, является договор купли-продажи.

3) Дата оценки – 7 мая 2010 года.

4) Целью оценки является продажа объекта недвижимости.

5) При совершении сделки купли-продажи важной частью является оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.

Рыночная стоимость  – цена, с которой согласны желающий продать (продавец) и желающий купить (покупатель), не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке. Необходимо иметь в виду, что при определении рыночной стоимости имущества речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а о гипотетической типичности сделки купли и продажи, исходя из спроса  и предложения на конкретном рынке в определенное время, т.е. оценка имеет временную и пространственную определенность [12]. Стоимость недвижимости при наилучшем и наиболее эффективном использовании является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Рыночную стоимость  недвижимости иначе называют стоимостью при обмене - в отличие от стоимости  в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника[7].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Потенциал местоположения земельного участка - основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить ресторан, то земельный участок должен находиться на главных улицах в оживленных местах города; но если склад - необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При определении  вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяем четыре основных критерия анализа.

1.Законодательная разрешенность. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство.

2.Физическая  возможность — физическая возможность  возведения  сооружения с целью наилучшего и наиболее эффективного использования его на рассматриваемом земельном участке.

Наилучшее и  наиболее эффективное использование  собственности зависит от ее физических характеристик. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму участка, его доступность, вероятность и частоту стихийных бедствий — наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т.д. [11].

Оцениваемое здание относится ко второму типу, то есть состоит из нескольких помещений, одно из которых составляет 40-60% от общей площади здания, поэтому его назначение может быть складского, административного производственного, торгового назначения или общественного питания.

3. Экономическая целесообразность.

Экономическая целесообразность оценивает возможную доходность по данным таблицы 2.1 , для каждого законодательно разрешенного и фактически осуществимого варианта использования здания.

Доходность оцениваемого объекта определяют из условия максимальной ставки аренды коммерческой недвижимости в соответствии с местоположением оцениваемого объекта и занимаемой им площади.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, руб./ м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение отдаленное
Административное	Офис, банк	До 200	320
Складское	Склад, автогараж	До 200	400
Производственное	Пищевое производство мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево- и металлообработка	До 200	350
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380