Определение стоимости объекта недвижимости

Для отдаленного района: при хорошем состоянии и разной транспортной доступности цена уменьшается  на 0,3 %; при удовлетворительном состоянии  и главной транспортной доступности цена снижается существенно - на 4,4 %. Для центрального района: при хорошем состоянии и разной транспортной доступности цена повышается на 1 %; при удовлетворительном состоянии и главной транспортной доступности цена почти не изменяется. Для района средней отдаленности: при хорошем состоянии и разной транспортной доступности цена уменьшается на 1,3 %; при удовлетворительном состоянии и главной транспортной доступности цена повышается на 1,2 %.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок. Таким образом, графа 13 в таблице 3.8 определяется умножением графы 9 на графу 10, графу 11 и графу 12 [3].

Затем проводится согласование полученных цен. Для этого анализируются следующие показатели:

• среднее арифметическое значение скорректированных цен;
• мода;
• медиана;
• скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога;

Рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.

1) среднее арифметическое значение = 4946,426/8=618,303тыс.р.

2) модальное значение:

608;  608;  616;  619;  621;  622;  623;  628

Мода=608тыс. р.

3) медианное значение:

608,005;  608,725;  616,147;  618,854;  621,221;  622,175;  623,026;  628,273

Медиана = (618,854+621,221)/2=620,038тыс.р.

4) скорректированная цена = 627,7тыс.р.

Скорректированная цена, тыс. р.		—	618,854	628,273	608,005	627,7	608,725	623,026	616,147	621,221	622,175
Поправки в долях	По транспортной доступности	—	0,948	0,948	1	1	0,948	0,948	0,948	0,948	1
	По состоянию	—	1	1,105	1	1	1,105	1	1	1,105	1
	По местоположению	—	0,85	0,85	0,85	1	1	1	0,765	0,765	0,765
Цкх, тыс. р.	площадь	—	768	705,6	715,3	627,7	581,1	657,2	849,6	775,2	813,3
	оборудование	—	883,2	529,2	1287,6	408	813,6	854,4	1699,2	387,6	732
Цена продажи, тыс. р.		—	895,2	535,2	1287,6	408	824,4	854,4	1712,4	387,6	774
Стоимость оборудования, тыс. р		—	12	6	—	—	10,8	—	13,2	—	42
Транспортная доступность		втр	гл	гл	втр	втр	гл	гл	гл	гл	втр
Состояние		хор	хор	уд	хор	хор	уд	хор	хор	уд	хор
Местоположение		отд	с/о	с/о	с/о	отд	отд	отд	цен	цен	цен
Площадь, м2		96	110,4	72	172,8	62,4	134,4	124,8	192	48	86,4
Объекты сравнения		Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Для расчета  весовых коэффициентов применяется  метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = || а ij ||,

где а  - числовая мера, определяющая степень превосходства  влияния на результат оценки одной  сопоставимой продажи (Xi)  над другой (X j).

а  = {1,5 если Хi > Xj; 1,0 если Хi = Xj; 0,5 если Xi < Xj}.

Таблица 3.9

Xi/j	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	сумма
А1	1	1,5	0,5	0,5	1	0,5	1	1,5	0,5	8
А2	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	5,5
А3	1,5	1,5	1	0,5	1,5	1	1,5	1,5	1	11
А4	1,5	1,5	1,5	1	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	13
А5	1	1,5	0,5	0,5	1	0,5	1	1,5	0,5	8
А6	1,5	1,5	1	0,5	1,5	1	1,5	1,5	1	11
А7	1	1,5	0,5	0,5	1	0,5	1	1,5	0,5	8
А8	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	5,5
А9	1,5	1,5	1	0,5	1,5	1	1,5	1,5	1	11
Итого										81

 

Таблица 3.10

	Р(0)	РН(0)	Р(1)	РН(1)
А1	0,1	0,8	0,09	55,697
А2	0,07	0,58	0,07	43,979
А3	0,14	1,16	0,14	85,121
А4	0,16	1,495	0,18	112,986
А5	0,1	0,8	0,09	54,785
А6	0,14	1,16	0,14	87,224
А7	0,1	0,8	0,09	55,453
А8	0,07	0,58	0,07	43,485
А9	014	1,16	0,14	87,105
Сумма		8,535		625,835

 

Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода  равна:

(608+620,038+618,303+327,7+625,835)/5=619,975 тыс. р.

 

 

3.3 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА

Доходный подход заключается  в преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод, которые  может принести использование или  будущая продажа объекта. Для  определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих  доходов в текущую величину стоимости  осуществляется по формуле [3]:

                        С_дп = ЧОД/К_кап,                                  (3.3)

где С_дп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

 ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

 К_кап - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД  следует рассчитать потенциальный  и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой  доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

ПВД = 96·0,4·12=460,8 тыс.р.

Эффективный валовой  доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов [3].

Операционные расходы – расходы на эксплуатацию приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги [13].

К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания. Это фонд, создаваемый для замены активов по мере их изнашивания, а также взносы в этот фонд [13].

Расчет ЧОД приведен в виде отчета о доходах и расходах в табл. 3.11.

Таблица 3.11

Отчет о доходах и  расходах
Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	460800	400·12·96
Убытки	27648	7% от ПВД
ЭВД	433152	460800-27648
ОР:	117811,212
- налог на землю	3168	2 р./м2 площади земли/квартал=2·396·4
- налог на имущество	11672,46	2% от Снс с учетом износа=(673,152-89,529)·0,02
- коммунальные расходы	11520	10 р./м2 в месяц=10·96·12
- расходы на управление	21657,6	5% от ЭВД=433152·0,05
- страхование	673,152	0,1% от Снс в год=0,001·673152
- обеспечение безопасности	69120	15% от ПВД=0,15·460800
Резервы	13463,04	2% от Снс в год=0,02·673152
ЧОД	301877,748	ЭВД - ОР - Резервы

Коэффициент капитализации  определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Коэффициент капитализации  – ставка, используемая для пересчета  потока доходов в единую сумму капитальной стоимости [13].

Ставка доходности на капитал – ставка, при которой  дисконтированные доходы от инвестиций уравниваются с инвестиционными  затратами [13].

Для расчета ставки дохода на капитал используется метод кумулятивного  построения, который состоит в  суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Безрисковая ставка доходности - это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата [13].

Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного варианта для вложения капитала инвестором. Значение безрисковой ставки принимается равным 8 %.

Риск низкой ликвидности. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов недвижимости [13].

В данном курсовом проекте  этот процент можно принять 3 %.

Риск вложения в недвижимость – учитывается возможность случайной потери потребительной стоимости, и надбавка может быть принята в размере, предлагаемом страховыми компаниями высшей категории надежности.

Данный процент можно принять равным 5 %.

Риск инвестиционного  менеджмента – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей [13].

Так как данное помещение  простаивает какое-то время и не использует всю свою мощность полностью, следовательно, происходят потери от недосбора арендной платы. Процент риска инвестиционного менеджмента в данном случае можно принять 4 %.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости [3].

Норма возврата инвестированного капитала – ежегодная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив с уменьшающейся стоимостью, возмещается из дохода, получаемого из этого актива [13]. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала – 5 %, т.к. за 20 лет будет списано 100% актива (100%/20=5%). Срок жизни объекта примерно равен 20 года.