Определение стоимости объекта недвижимости

При расчете  стоимости нового строительства  необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы - 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости  при строительстве здания, тыс. р./м²

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на 1 м2, по типам зданий
		Складское
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	1,80
	- заработная плата	0,63
	- эксплуатационные расходы	0,20
	- прочие	0,10
	Итого прямые затраты	2,73
1.2	Накладные расходы	0,683
1.3	Прибыль подрядчика	0,410
	Итого цена подрядчика	3,823
2	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,137
	- маркетинговые, рекламные,  страховые расходы	0,229
	- затраты на покупку  энергетических мощностей	0,382
	- налоги	0,823
	Итого затраты  инвестора	5,394
3	Прибыль инвестора	1,618
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	7,012

Снс = 7,012 тыс.р./м²x96 м² = 673,152 тыс.р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин “износ” в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а  следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Понятие "износ", используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия "амортизация", применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете — это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной стоимости.

Существует  три вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).

Физический  износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используются поправочные коэффициенты, определяемые экспертным путем[7].

Физический  износ определяется нормативным  методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. В качестве примера необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий.

Для оценки физического  износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания (табл. 3.4).

 

 

 

 

 

Табл.3.4

Расчет физического износа здания

	Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам зданий, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента,%	Итого износ, %
		Складское
1	Фундаменты	10	Ширина трещин до 0,5 мм	7	0,7
2	Стены	34	Ширина трещин до 1 мм	5	1,7
3	Перекрытия	16	-	7	1,12
4	Кровля	7	-	11	0,77
5	Полы	10	-	9	0,9
6	Проемы	8	-	7	0,56
7	Отделочные работы	3	-	9	0,27
8	Инженерное оборудование	10	-	7	0,7
9	Прочие работы	2	-	8	0,16
	Итого	100	-	70	6,88

Физический  износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий, в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определяется исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Физический  износ составляет 6,88%<20%значит, здание находится в хорошем состоянии.

Функциональное  устаревание (или функциональный износ) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и также, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым[7].

Функциональный износ здания принимаем равным 2%, такую величину износа принимаем исходя из того, что архитектура здания не удовлетворяет современным требованиям.

Внешний (или  экономический) износ или износ  внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, или политическими, или другими факторами. Причинами внешнего износа являются: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенным  фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и прочему[7].

Внешний износ  принимаем равным 5%, так как здание находится в непосредственной близости с железнодорожной станцией.

При определении  общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула

И_н = 1 - (1 - И_физ/100) х (1 - И_функ/100) х (1 - И_вн/100),    (2)

где И_физ - физический износ здания, %;

И_функ - функциональный износ здания, %;

И_вн - внешний износ здания, %.

И_н = 1-(1-6,88/100)x(1-2/100)x(1-5/100)=1-0,867=0,133

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

С_износа=673,152x0,133=89,529 тыс.р.

По формуле (2) определяем стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода:

С_зп=673,152+570,636-89,529 =1154,259 тыс.р.

 

3.2 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО  ПОДХОДА

Сравнительный подход основан  на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного  подхода является метод прямого  сравнения продаж, который использовался  для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в  таблицах 3.5, 3.6 и 3.7 [3].

Предполагается, что условия  сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения  принимается все здание.

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости приведен в таблице 3.7.

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь, м2	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	94,88	Средней отдал.	Главная	Хорошее
А2	61,88	Средней отдал.	Главная	Удовлетворительное
A3	148,50	Средней отдал.	Второстепенная	Хорошее
А4	53,63	Отдаленное	Второстепенная	Хорошее
А5	115,50	Отдаленное	Главная	Удовлетворительное
А6	107,25	Отдаленное	Главная	Хорошее
А7	165,00	Центр	Главная	Хорошее
А8	41,25	Центр	Главная	Удовлетворительное
А9	74,25	Центр	Второстепенная	хорошее

Таблица 3.6

Цена продаж сопоставимых объектов складского назначения, тыс. р.

Аналоги оцениваемого объекта
А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
746	446	1073	340	687	712	1457	323	645

 

Таблица 3.7

Стоимость оборудования, входящего в состав объектов-аналогов,

тыс. р.

Аналоги оцениваемого объекта
А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
10	5	нет	нет	9	нет	11	нет	35

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что  различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между объектами,  расположенными в отдаленном  районе и районе средней отдаленности;

- 10 % между центром  и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние  объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.8). Для этого используется метод парных продаж [3].

Под парной продажей подразумевается  продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются  исходя из цен, приведенных  к оцениваемому объекту по  количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении  поправок по той или иной  характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.