Определение стоимости объекта недвижимости

При анализе ставок аренды по коммерческой недвижимости выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь и т.д.) наиболее эффективно использовать его под складское помещение, так как для такого здания ставка аренды максимальна и равна 400 р./м² за месяц.

4. Максимальная доходность - кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Максимальную  доходность с учетом площади обеспечивает складское помещение:       

Где S – площадь оцениваемого объекта;

1. тарифная ставка;

n – количество  месяцев

Д=96·400·12=460,8 тыс. руб.

Местоположение  объекта оценки отдаленное, здание находится в поселке Иня - Восточная, автомобильная дорога второстепенная, рядом проходит железная дорога и находится станция Иня - Восточная. Также рядом находятся складские помещения большей площадью. Таким образом, выбранный объект полностью соответствует и его месторасположению.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

С_зп = С_з + С_нс-И_н, (2)

где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

С_з - стоимость земельного участка, тыс. р.;

С_нс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

И_н - накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках  затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.

Таблица 3.1

Данные о  продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	A3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	Центр	Отдаленный район	Среднеотдаленный район	Центр	Отдаленный район	Среднеотдаленный район
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 °/о
Несущая способность грунтов	Низкая	Высокая	Средняя	Средняя	Низкая	высокая

* Сделка между партнерами  по бизнесу

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего

 

После того, как  определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило  внесения процентных поправок: если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно  к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета  скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15%;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
• за 3 мес. цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. – на 4%, за 9 мес. - на 8%;
• разница в ценах по районам: цен. и с/о -20%, с/о и отд. -10%, цен. и отд. -30%;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%;
• разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов - 3%, сред, и выс. - 4%, низк. и выс. - 7%.

Расчет скорректированных  цен земельных участков приведен в табл. 3.2

Таблица 3.2

Расчет скорректированных  цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс.р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, тыс.р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	сервитут	госуд.	сервитут	госуд.	частная
- процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
-корректировка, тыс.р.		-	+0,108	+0,14	+0,18	+0,125	-
скорректированная цена, тыс.р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	тип.	тип.	кредит	тип.	тип.	тип.	кредит
- процент отличия		-	15%	-	-	-	15%
- корректировка, тыс.р.		-	-0,1512	-	-	-	-0,2025
- скорректированная цена, тыс.р.		1,65	0,8568	1,54	1,68	1,375	1,1475
Условия продажи:	типичные	срочная продажа	срочная продажа	типичные	сделка между парт.	Типичные	приобр. соседнего участка
- процент отличия		10%	10%	-	8%	-	7%
- корректировка, тыс.р.		+0,165	+0,08568	-	+0,1344	-	-0,08
-скорректированная цена, тыс.р.		1,815	0,94248	1,54	1,8144	1,375	1,0675
Дата продажи:	наст. время	3 мес. Назад	9 мес. Назад	наст. Время	6 мес. Назад	3 мес. Назад	6 мес. Назад
- процент отличия		2%	8%	-	4%	2%	4%
- корректировка, тыс.р.		0,0363	0,075	-	0,073	0,028	0,043
- скорректированная цена, тыс.р.		1,851	1,017	1,54	1,8874	1,403	1,111
Местоположение:	отд.	Цен.	Отд.	с/о	цен.	Отд.	с/о
- процент отличия		30%	-	10%	30%	-	10%
- корректировка, тыс.р.		-0,555	-	-0,154	-0,566	-	-0,1111
Асфальтобетонное покрытие:	до 50 %	до 10 %	до 30 %	до 50 %	до 30 %	до 50 %	до 10 %
- процент отличия		5%	3%	-	3%	-	5%
- корректировка, тыс.р.		+0,093	+0,031	-	+0,057	-	+0,056
Несущая способность грунтов:	высокая	низкая	высокая	средняя	средняя	низкая	высокая
- процент отличия		7%	-	4%	4%	7%	-
- корректировка, тыс.р.		+0,13	-	+0,062	+0,075	+0,098	-
- скорректированная цена, тыс.р.		1,519	1,048	1,448	1,453	1,501	1,056

Для вывода о  стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости  объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;

2) модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

3) медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя — при четном количестве значений;

4) скорректированной  цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

1) среднее арифметическое значение скорректированных цен равно:

(1,519+1,048+1,448+1,453+1,501+1,056)/6=1,3375 тыс. руб./м²

2) модальное значение:

числовой  ряд: 1,5; 1,0; 1,4; 1,5; 1,5;1,0 выбираем 1,5 тыс. руб./м²

3) медианное  значение:

числовой  ряд: 1,048; 1,056; 1,448; 1,453; 1,501; 1,519 выбирается (1,448+1,453)/2=1,4505 тыс. руб./м²;

4) скорректированная  цена самого похожего на объект  аналога:

аналог А3 – цена – 1,448 тыс. руб./м² и аналог А5 – цена – 1,501 тыс. руб./м²

Т.о. (1,448+1,501)/2=1,4745 тыс. руб./м²

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

(1,3375+1,5+1,4505+1,4745)/4=1,441 тыс. руб./м²

Сз=1,441 тыс.р./м²x396м²=570,636 тыс.р.

Следующий этап затратного подхода — расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы  сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² приведен в таблице 3.3