Определение стоимости объекта недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

 

 

 

Кафедра экономики

 строительства  и инвестиций

 

 

 

Курсовая работа

 

Определение стоимости объекта  недвижимости

 

 

 

 

 

Студент ____________________________________________

                                                 (подпись, дата)

 

Специальность, группа 080500  «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)», группа  453

 

Руководитель работы_____________________________________

                                                         (подпись, дата)

 

Работа защищена __________________________ Оценка __________________

                                           (подпись, дата)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2012 г.

Содержание

Введение……………………………………………………………………3

1. Постановка задачи оценки……………………………………...5
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

     недвижимости…………………………………………..………..7

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке

     недвижимости…………………………………………………….10

3.1. Использование затратного подхода…………….……..10

3.2. Использование сравнительного подхода………………20

3.3. Использование доходного подхода…………………….24

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости

недвижимости………………………………………………….…28

Заключение…………………………………………………………………..30

Список литературы………………………………………………………….32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность  любого общества. Недвижимость – основа национального богатства страны.

Экономика недвижимости – это совокупность различных процессов, а также работ и услуг по производству, использованию, обмену и изменению полезных свойств объектов недвижимости.

 Статья  130 Гражданского  Кодекса Российской Федерации  гласит, что к недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Рынок недвижимости может быть представлен как совокупность рынка жилья (или жилищного рынка) и рынков разнообразных нежилых объектов недвижимости (офисных, торговых, складских и производственных) .Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.  Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов и механизмов функционирования рынка [3].

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества, которая заключается в определении стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки. [4]

К основным Законодательным  актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

– постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании  оценочной деятельности в РФ»;

– постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

– Федеральный Закон  № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости [1].

Задачами курсовой работы являются:

–  постановка задачи оценки;

– изучение затратного, сравнительного и доходного подхода  к оценке недвижимости;

– сведение полученных стоимостных  показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта [1].

В первой части курсовой работы приводится постановка задачи оценки.

Вторая часть содержит анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Определение стоимости  здания различными подходами к оценке недвижимости произведено в третьей части.

Итоговая оценка стоимости  имущества приведена в четвертой  части.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая  информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1. идентифицируется и описывается объект оценки;
2. устанавливаются оцениваемые имущественные права;
3. указывается дата оценки;
4. описывается цель оценки;
5. определяется вид оцениваемой стоимости;
6. отражаются другие условия проведения оценки. [1]

В данном разделе необходимо поставить задачу для определения  стоимости объекта в соответствии с обозначенными выше позициями:

       Идентификация  объекта оценки:

• функциональное назначение здания – складское помещение;
• район местоположения – отдаленный;
• адрес – г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 52.

       Описание  здания:

• характеристика здания – пристройка;
• площадь – 140*1,3=182 м²;
• конструктивные особенности – здание состоит из 1-3 помещений;
• этажность – одноэтажный объект;
• транспортная доступность – объект находится на второстепенной улице города;
• необорудованный объект недвижимости;
• состояние здания – хорошее (физический износ – 11,61 %).

Описание земельного участка:

• площадь – 600 м²;
• наличие асфальтобетонного покрытия – до 10% от площади участка;
• несущая способность грунтов – средняя.   

 

 

 

 

 

 

 

 Застроенная зданием площадь составляет 30,3 % от площади участка.

Оцениваемый объект находится  в частной собственности. Правоустанавливающим документом является свидетельство о регистрации права собственности, выданное на основании договора дарения. Собственником является ОАО «КапиталЪ», находящееся по адресу ул. Петухова, 52.

Дата оценки – 1 ноября 2012 года.

Цель оценки – вынужденная продажа в ограниченный период времени в связи необходимостью вложения в новый бизнес.

Вид стоимости определяется по цели оценки. В данном случае  рыночная стоимость объекта недвижимости. Стоимость из-за вынужденной продажи снизится на 10-20% от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта.

 

 

 

 

 

 

 

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

Определение лучшего  и наиболее эффективного использования  считается наиболее важным в процессе оценки. Лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ) – это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных вариантов, который правомочен юридически, возможен физически, осуществим экономически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта [10].

Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования проводится в два этапа. Первый этап, когда производим оценку лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Предполагается, что на участке нет строительных улучшений, т.е. мы решаем проблему – какое было бы лучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоенным. Какие улучшения принесли бы максимум выгоды с точки зрения денег и удобств.

Второй этап заключается  в том, чтобы оценить лучшее и  наиболее эффективное использование  земельного участка с улучшениями. В этом случае рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту недвижимости. Мы должны ответить на вопрос должен ли объект недвижимости использоваться, как он используется, или быть обновлен, расширен, частично уничтожен, или к нему применима комбинация всех этих действий, или же его необходимо заменить на другое строение, обеспечивающее иное по типу или интенсивности использование. [9]

Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования  на каждом этапе проводится по четырем критериям:

1. законодательная разрешенность – проверка потенциального использования на предмет соответствия действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, охраны окружающей среды и т.д.;
2. физическая осуществимость – потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности;
3. экономическая целесообразность – рассмотрение тех законодательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования, которые способны принести доход, превышающий приведенные затраты. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценим возможную доходность по данным табл. 2.1 для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания [1];
4. максимальная доходность – выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных вариантов использований того, которое обеспечит максимальную текущую стоимость объекта. [3]

При выполнении курсовой работы вариант использования земли уже является наилучшим.

Таблица 2.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м²

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
			Отд.	С/о	Цен.
Административ-ное	Офис, банк	До 200	320	500	800
		200-500	300	450	700
		500-1000	250	400	600
		Более 1000	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 200	400	350	280
		200-500	380	300	250
		500-1000	280	250	180
		Более 1000	260	240	160
Производствен-ное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, древо- и металлообработка	До 200	350	400	350
		200-500	360	350	300
		500-1000	320	300	200
		Более 1000	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 200	300	450	1100
		200-500	280	400	1000
		500-1000	220	350	800
		Более 1000	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 200	380	600	1000
		200-500	350	500	900
		500-1000	250	400	700
		Более 1000	180	380	600