Определение стоимости объекта недвижимости

 Модального значения. Мода –  наиболее часто встречающееся  значение в числовом ряду:   1,335    1,296  1,317   1,294   1,372   1,297. Модальное значение – (1,294+1,296+1,297)=1,2958.

 Медианного значения. Медиана  – середина ранжированного числового ряда:   1,294   1,296   1,297   1,317   1,335   1,372.

Медианное значение: (1,297+1,317) / 2 = 1,307 

Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и  величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Таким аналогом является А3 = 1,317.

Стоимость земельного участка  в итоге принимается как среднее  арифметическое между значениями приведенных  выше показателей, умноженное на площадь  земли:

С_З = (1,319+1,296+1,307+1,317)/4*600=1,3096*600=785,75 тыс. р.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых  на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости  нового строительства – метод  укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² представлен в табл. 3.3.

 

При расчете стоимости  нового строительства:

• заработная плата составляет 35% от стоимости материалов

     1,80 * 35% = 0,63

• накладные расходы – 25% от прямых затрат  

     2,73 * 25% = 0,68

• прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат

       (2,73 + 0,68) *12% = 0,41 

• оплата услуг проектно-сметных организаций – 5% от прямых затрат

       2,73 * 5% = 0,137

• маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены   подрядчика     (2,73 + 0,68 + 0,41) * 6% = 0,23
• затраты на покупку энергетических мощностей – 10% от цены подрядчика    3,82 * 10% = 0,382
• налоги (НДС) – 18% от суммы всех предыдущих затрат

       (3,82 + 0,137 + 0,23 + 0,382) * 18% = 0,822

• прибыль инвестора – 30% от понесенных расходов

       (3,82 + 0,137 + 0,23 + 0,32 + 0,822) * 30% = 1,62

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости 

при строительстве здания общественного питания, тыс. р./ м²

№	Наименование	Затраты, тыс.р./м2
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	– материалы	1,80
	– заработная плата	0,63
	– эксплуатационные расходы	0,20
	– прочие	0,10
	Итого прямые затраты	2,73
1.2	Накладные расходы	0,68
1.3	Прибыль подрядчика	0,41
	Итого цена подрядчика	3,82
2	Косвенные затраты
	– оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,137
	– маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,23
	– затраты на покупку  энергетических мощностей	0,382
	– налоги	0,822
	Итого затраты инвестора	5,391
3	Прибыль инвестора	1,62
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	7,011

 

Стоимость нового строительства  равна укрупненному обобщенному  показателю стоимости, умноженному  на площадь здания:

 7,011 * 182 = 1276,002 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей  величины накопленного износа методом  разбивки используется формула

 И_Н = 1 – (1 – И_ФИЗ/100) * (1 – И_ФУНК/100) * (1 – И_ВН/100),                      (2)

где  И_ФИЗ   – физический износ здания, %;

       И_ФУНК – функциональный износ здания, %;

       И_ВН     – внешний износ здания, %.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций. Для этого воспользуемся Правилами оценки физического износа жилых зданий. [4]

Для оценки физического  износа необходимо изучить степень  повреждения конструктивных элементов  здания. Расчет физического износа здания торгового типа представлен  в табл. 3.4

Таблица 3.4

Расчет физического износа здания торгового типа

№	Конструктивные элементы здания	Удель-ный  вес	Количественная  оценка износа	Износ кон-структивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундамент (бетонный)	10	Ширина раскрытия трещин до 0,5 мм	20	2
2	Стены (несущие панели)	34	Повреждения на площади до 2%	10	3,4
3	Перекрытия	16	–	10	1,6
<p class="dash041e_0441_043d_043e_0432_043d_043e_0439_0020_044