Определение стоимости объекта недвижимости

 

Рассчитаем возможную  доходность:

• административное: 320 р./м² * 182 м²=58 240р
• складское: 400 р./м² * 182 м² = 72 800 р.
• производственное: 350 р./м² * 182 м² = 63 700 р.
• общественное питание: 300 р./м² *182 м² =54 600 р.
• торговое: 380 р./м² * 182 м² = 69 160 р.

Таким образом, наибольшей доходностью обладает здание, имеющее складское назначение.

Здание находится по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 52. Назначение здания – склад строительных материалов. Здание находится в отдаленном районе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование затратного  подхода

Затратный подход основан  на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка  и затрат на возведение имеющихся  на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

                                      С_ЗП = С_З + С_НС – И_Н,                                           (1)

где С_ЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

         С_З       – стоимость земельного участка, тыс. р.;

         С_НС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

         И_Н  – накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод  прямого сравнения продаж. По своей сути данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 3.1. [1]

Таблица 3.1

Данные о  продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	серви-тут	государ-ственная	серви-тут	государ-ственная	частная
Условия финансирования	типич-ные	Кредит	типичные	типич-ные	типичные	кредит
Условия продажи	срочная продажа	срочная продажа	типичные	особые 1*	типичные	особые 2**
Дата  Продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местополо-жение	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
Асфальтобетон-ное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10%
Несущая способность  грунтов	Низкая	Высокая	средняя	средняя	низкая	высокая

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе единица сравнения  –      цена 1м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе можно узнать за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки. Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. Корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам. При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи. Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты. Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования; государственные объекты стоят на 10% меньше частных;
• кредиты предоставляются под 15%;
• условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%;
• за 3 месяца цены на рынке возросли на 2%, за 6 месяцев – на 4%, за 9 месяцев – на 8%;
• разница в ценах по районам: центральный и средней отдаленности – 20%, средней отдаленности и отдаленный – 10%, центральный и отдаленный – 30%;
• разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% – 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% – 5%;
• разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Таблица 3.2

Расчет скорректированных  цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта,.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частн	частн	сервитут	гос	сервитут	гос	частн
– процент отличия		-	12%	10%	12%	10%	-
– корректировка,  р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
– скорректированная  цена, р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типич	типич	кредит	типич	типич	типич	кредит
– процент отличия		-	15%	-	-	-	15%
– корректировка,  р.		-	0,1512	-	-	-	0,2025
– скорректированная  цена, р.		1,65	1,1592	1,54	1,68	1,375	1,5525
Условия продажи:	типич	срочная продажа	срочная продажа	типич	особые 1*	типич	особые 2 *
– процент отличия		10%	10%	-	8%	-	7%
– корректировка, р.		0,165	0,11592	-	0,1344	-	0,108675
– скорректированная  цена, р.		1,815	1,27512	1,54	1,8144	1,375	1,443825
Дата продажи:	н.в.	3 мес. назад	9 мес. назад	н.в.	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия		2%	8%	-	4%	2%	4%
– корректировка,  р.		0,0363	0,1020096	-	0,072576	0,0275	0,057753
– скорректированная  цена, р.		1,8513	1,3771296	1,54	1,886976	1,4025	1,501578
Местоположение:	отд	цен	отд	с/о	цен	отд	с/о
– процент отличия		30%	-	10%	30%	-	10%
– корректировка, р.		0,55539	-	0,154	0,5660928	-	0,1501578
		1,29591	1,3771296	1,386	1,3208832	1,4025	1,3514202
Асфальтобетонное покрытие:	до 10 %	до 10 %	до 30 %	до 50 %	до 30 %	до 50 %	до 10 %
– процент отличия		-	2%	5%	2%	5%	-
– корректировка,  р.		-	0,02754259	0,0693	0,02641766	0,070125	-
		1,29591	1,34958701	1,3167	1,29446554	1,332375	1,3514202
Несущая способность  грунтов:	сред	низк	выс	сред	сред	низк	выс
– процент отличия		3%	4%	-	-	3%	4%
– корректировка,  р.		0,0388773	0,05398348	-	-	0,0399713	0,05405681
– скорректированная  цена, р.		1,335	1,296	1,317	1,294	1,372	1,297

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

Рассмотрим расчет аналога  А4:

• цена продажи объекта и размер земельного участка берем по табл. 3.1;
• цена единицы сравнения = цена продажи / размер = 4200 / 2800 = 1,5 тыс.р/м²;
• оцениваемые права собственности: у объекта оценки – частная, у аналога – сервитут. Следовательно, процент отличия = 12%, корректировка = 1,5*12% = +0,18, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,5 + 0,18 = 1,68 тыс. р./м²;
• условия финансирования: у объекта оценки – типичные, а у аналога – типичные. Следовательно, процент отличия нет и корректировки нет. Скорректированная цена = 1,68 тыс. р./м²;
• условия продажи: у объекта оценки – типичные, у аналога – особые 1*. Следовательно, процент отличия = 8% и корректировка = 1,68*8% = +0,1344, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена =1,68+0,1344= 1,81 тыс. р./м²;
• дата продажи: у объекта оценки – настоящее время, у аналога – 6 месяцев назад. Следовательно, процент отличия = 4%, корректировка = 1,81 * 4% = +0,072576, т.к. оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. Скорректированная цена = 1,81 + 0,072576 = 1,886976 тыс. р./м²;
• местоположение: у объекта оценки – отдаленное, у аналога - центральное, корректировка – 30 %, т.е. -0,566. Следовательно, процент отличия  = 1,886976-0,566=1,32 ;
• асфальтобетонное покрытие: у объекта оценки – до 10%, у аналога – до 30%. Следовательно, процент отличия 2 %, корректировка – 0,026, скорректированная цена = 1,32*0,026=1,29;
• несущая способность грунтов: у объекта оценки – средняя, у аналога – средняя. Следовательно, процента отличия нет, корректирвки нет;
• скорректированная цена = 1,29 тыс. р./м²;

Согласование – это  не усреднение полученных промежуточных  результатов, а процесс взвешивания  и сравнения показателей с  их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями  аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

Среднего арифметического  значения скорректированных цен:

(1,335+1,296+1,317+1,294+1,372+1,297) / 6 = 1,31855