Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости

Транспорт

Автомобильным транспортом организаций всех видов деятельности за   8 месяцев перевезено 25,4 млн. тонн грузов (112,8% к уровню соответствующего периода прошлого года). Грузооборот составил 1326,7 млн.     т-км (117,2%).

Автомобильным транспортом общего пользования с учетом индивидуальных предпринимателей, занимающихся коммерческими перевозками, перевезено 148,3 млн. пассажиров (99,3%).

Уровень жизни населения

Денежные доходы населения в расчете на одного жителя, по предварительным данным, составили 20,8 тыс. рублей и выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 8,1%. Реальные располагаемые денежные доходы населения относительно соответствующего периода прошлого года выросли на 7%.

Номинальная среднемесячная заработная плата составила 28 тыс. рублей и на 18,6% превысила уровень аналогичного периода прошлого года. Реальная заработная плата выросла на 14,3%.

 

 

Демография

Сохраняется динамика роста численности населения региона. Численность населения, по предварительным данным, на апрель 2013 года составила 1374,7 тыс. человек, увеличившись по сравнению с аналогичной датой предыдущего года на 1,5%.

Естественный прирост составил 4168 человек (4,6 промилле на 1000 населения), что на 27,9% превышает уровень соответствующего периода прошлого года. Миграционный прирост населения за 8 месяцев составил 8935 человек (109%)

 

 

 

 

АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

Объект оценки расположен по адресу г.Тюмень ул. Игримская, дом 36, квартира 19. Оцениваемая трехкомнатная квартира расположена в панельном пятиэтажном многоквартирном доме на 2 этаже. Данный объект находится в жилом районе п.Тарманы, в ближайшем окружении имеются: в западном направлении детский сад № 92 (60 м), участковый участок детской поликлиники № 2 (400м), в северном направлении конечная остановка общественного транспорта «п.Тарманы» (маршрут № 3, 5, 75), в направлении на юг  средняя общеобразовательная школа №13 (130 м) и дом культуры и творчества Торфяник (360м), в юго-западном направлении участковый пункт городской поликлиники №2 (300м). Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении 1.

Также недалеко от объекта примерно в 700 м в южном направлении находится зона отдыха «Парк им.Гагарина», которая порадует любителей пеших и велосипедных прогулок в летний период, а в зимнее время любителей лыжного спорта.

Оцениваемый объект удален вглубь двора, в 200 метрах от проезжей части. От объекта до конечной остановки общественного транспорта около 2 минут пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность и возможность добраться в разные районы города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Для такого небольшого по размерам района имеется одна общеобразовательная школа, один детский сад, один техникум, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, лыжная база, общественный банно-оздоровительный комплекс, предприятия торговли, несколько парикмахерских, а также несколько автостоянок, дающих возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля  и т. д.

Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, интернет и кабельное телевидение.

В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства), от основной части города отделен полосой зеленых насаждений (парк светлый, парк им.Гагарина).

 

Таблица 1. Описание объекта недвижимости

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Юридическое описание:
Регион	Тюменская область
Район	Ленинский административный округ
Адрес	г. Тюмень, ул. Игримская, д.36, кВ.19
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
Здание
Год постройки	1978 год
Инвентаризационная стоимость	561989 руб.
Год последнего капитального ремонта	2007 год
Число этажей	5
Общая площадь	77,0
Жилая площадь	47,7
Высота потолка	2,93
Техническое состояние	Удовлетворительное (износ 21-40) Повреждений и дефектов нет. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины, на ступенях лестниц незначительные повреждения.
Фундаменты	ж/б панели
Перекрытия	Железобетонные
Степень огнестойкости	1 степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, телефон, домофон.
Ближайшее окружение
Границы окружения	Север – в 50 метрах жилой пятиэтажный многоквартирный дом; восток – в 30 метрах жилой пятиэтажный многоквартирный дом; юг – в 60 метрах школа-интернат; запад – в 80 метрах детский сад.
Типичное использование окружения	Жилье
Основной тип застройки	Жилой район п.Тарманы
Основной тип зданий	Крупнопанельные
Качество застройки	После 1964 года и новостройки
Полнота застройки	25-75%
Этажность застройки	Смешанная
Социальная инфраструктура	Медицинское учреждение, учреждения образования, предприятия торговли, зона отдыха, культурно- просветительное учреждение
Благоустройство территории	Зеленые насаждения, детские площадки, стоянка, освещение, тротуары, парки
Источник информации	Технический паспорт, визуальные наблюдения

 

 

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ МЕТОДОМ

 

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2. Выбор параметров сравнения.

3. Сравнение объекта и аналогов  по элементам сравнения и корректировка  цен продаж аналогов для определения  стоимости объекта оценки (таблица 2).

4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

 

 

 

Расчет скорректированной цены вычисляется по формуле:

С о.а. = Цi+(-)Пi

где

Цi – i-ая цена объекта аналога,

Пi – i-ая попрака объекта аналога.

Произведя сравнение можно найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение полученных результатов по аналогичным объектам оценки.

Соб.оц. = (3182536 + 3281530 + 3087025 + 3297762) : 4 = 3212213

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Тюмень, ул. Игримская, дом 36, кв. 19, определенная сравнительным подходом, по состоянию на 26.05.2013г. с учетом округления составляет 3 212 000 (три миллиона двести двенадцать тысяч) рублей.

 

 

 

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом. В рамках доходного подхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяют два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основное содержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов от эксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей (приведенной) стоимости.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании доходного подхода методом капитализации выполняется по формуле:

 С о.н. = ЧОД о.н. : kо

Последовательность расчета:

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
2. Расчет действительного валового дохода (ДВД).
3. Расчет операционных доходов (ОР).
4. Расчет коэффициента капитализации (kо).
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

ПВД – общий валовый доход от недвижимости при ее 100% сдаче в аренду.

ДВД – это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки и потерь при сборе арендной платы.

ЧОД – чистый операционный доход.

ЧОД = ДВД-ОР

ОР – операционные расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости.

Анализ рынка недвижимости  показал, что аналогичные объекты недвижимости в данном районе сдаются в аренду от 15 000 до 23 000 рублей (приложение 3). Для оцениваемого объекта примем максимальную арендную плату, равную 23 000 рублей.

ПВД = 23000 руб. х 12 мес. = 276000 руб.

ДВД = 276000 руб. – 23000 руб. = 253000 руб. – это результат ПВД, скорректированный на недозагрузку в один месяц.

Расчет операционных расходов приведен в таблице 4.

 

ЧОДо.н. = ДВД-ОР = 253000 руб. – 49433 руб. = 203567.

Расчет коэффициента капитализации приведен в таблице 5.

Таблица 5. Расчет коэффициента капитализации
	Показатели	объекты аналоги
		1	2		3		4
	Стоимость, руб.	3350000	3600000		3370000		3600000
	Площадь, кв.м	68	70		67		78
	ПВД, руб.	276000	276000		276000		276000
	ДВД, руб.	253000	253000		253000		253000
	ОР, руб.	47874	48220		47700		49607
	ЧОД, руб.	205126	204800		205300		203393
	Коэффициент капитализации	0.0612	0.0569		0.0609		0.0565

 

 

Средний коэффициент капитализации:

kо = (0.0612+0.0569+0.0609+0.0565) : 4 = 0.0589 = 5.89%

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается:

С о.н. = ЧОД о.н. : kо = 203567 руб. : 0.0589 = 3456146 руб.

 

Таким образом, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Тюмень, ул. Игримская, дом 36, кв. 19, определенная доходным подходом, по состоянию на 26.05.2013г. с учетом округления составляет 3 456 000 (три миллиона четыреста пятьдесят шесть тысяч) рублей.

 

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

При определении итоговой величины стоимости объекта оценки использованы следующие весовые коэффициенты:

0,2 – для доходного подхода;

0,8 – для сравнительного подхода

Сравнительный подход позволяет наиболее точно отразить реальную рыночную стоимость объекта оценки. Анализ рынка показывает, что сопоставимых объектов, расположенных в непосредственной близости от объекта оценки достаточно много.

Применение же доходного подхода затрудняется отсутствием достоверной и достаточной информации о размере арендных ставок, затратах по данным объектам-аналогам.

В результате согласования рыночная стоимость объекта оценки составила:

Срыночная = =  3287999.60 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки на 26.05.2013г. с учетом ее округления составляет 3288 000 (три миллиона двести восемьдесят восемь тысяч) рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ К ОТЧЕТУ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц.

Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации, владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.[1]

Дисциплина «Экономика недвижимости» призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в частности, рынка недвижимости, и для студентов специальности «Городской кадастр» изучение этой дисциплины послужит хорошей основой для экономического и технического образования.