Оценка объекта недвижимого имущества

 

Министерство  образования и науки РФ

Федеральное Государственное Общеобразовательное  Учреждение

Среднего Профессионального  Образования

« Челябинский  Юридический Техникум»

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

По  дисциплине: « Организация оценка земли и имущества»

на  тему: «Оценка объекта недвижимого имущества»

КП 080114 044 ПЗ

 

 

 

 

Руководитель  проекта                                                   Выполнил

___________Р.Р.  Хусамов                                             ______ А.Н.Артемьева гр.З-32

 

Нормоконтроль

___________Н.В.  Белоусова

 

 

 

г. Челябинск

2011 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….............5

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………....6

1.1 Общие понятия оценки…………………………………………………………....…6

          1.1.1  Понятие собственности, и иных вещных прав………….......................11

           1.1.2  Основные виды правоустанавливающих  документов…………..….........14

1.2 Характеристика доходного подхода……………………………………………......17

           1.2.1 Метод дисконтированных денежных  потоков…………………………..19

           1.2.2 Метод капитализации прибыли………………………............................21

1.3 Характеристика сравнительного  подхода……………………………...................22

1.3.1 Основные  критерии выбора………………………………………………..25

1.3.2 Стоимостные  поправки…………………………………...........................26

1.3.3 Денежные  поправки…………………………………………………...........27

1.3.4 Процентные поправки………………………………………………………27

1.3.5 Согласование  полученных результатов…………………………………...28

1.4 Характеристика затратного подхода……………………………..…………...........29

1.4.1 Совокупный  износ…………………………………………………………..29

1.4.2 Физический  износ…………………………………………………………...30

1.4.3 Функциональный  износ……………………………………………………..33

1.4.4 Методы  определения внешнего экономического износа….....................35

2  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………………..37

2.1 Задание  на оценку……… …………………………………………………………37

2.1.1 Основание  для проведения оценки ………………………………….............37

2.1.2 Наименование объекта оценки ………………………………………………37

2.1.3 Имущественные  права на объект оценки ………………………...................37

2.1.4 Дата  оценки …………………………………………………………………...38

2.1.5 Цель оценки …………………………………………………………………..38

2.1.6 Назначение  оценки …………………………………………………………...38

2.1.7 Вид  стоимости ………………………………………………………………..38

2.1.8 Форма  отчета ………………………………………………………………….38

2.1.9 График  проведения оценки ………………………………………….............38

2.1.10 Дата  составления отчета об оценке ………………………………………..38

2.1.11 Допущения  и ограничения оценки……………………………...................38

      2.2 Сведения о заказчике оценщик и об оценщике………………………………....39

2.2.1 Сведения  о заказчике оценки ……………………………………………..…39

2.2.2 Сведения  об оценщике ………………………………………………............39

2.2.3 Данные  об оценочной организации ………………………………………....40

2.3 Допущения  и ограниченные условия…………………………………………..41

2.4 Применяемые  стандарты оценочной деятельности…………………………...42

2.5 Описание  объекта оценки…………. ……………………………………………43

2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта  оценки ………………….43

2.5.2 Техническое  описание объекта оценки ……………………………………44

2.6 Анализ  рынка объекта оценки…………………………………………………..45

2.7 Описание рыночной стоимости  объекта оценки с помощью затратного  подхода…………………………………………………………………………...46

2.7.1Определение наилучшего и  наиболее эффективного использования……46

2.7.2 Процедура оценки …………………………………………………………..47

2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки…………..…………..47

2.8 Определение рыночной стоимости  объекта оценки с помощью затратного  подхода ………………………………………..……………………………….....48

2.8.1 Теоретические  и методологические основы затратного  подхода………..48

2.8.2 Определение   стоимости земельного  участка …………………………….48

2.8.3. Определение  стоимости воспроизводства улучшений …………………..53

2.8.4 Оценка  совокупного износа ………………………………………………...56

2.8.5 Корректировка  стоимости замещения на величину  прибыли

         предпринимателя …………………………………………………….………57

2.8.6 Расчет рыночной стоимости  улучшений с использованием                 затратного подхода …………………………………………………............59

2.9 Определение рыночной стоимости  объекта с помощью доходного  подхода…………………………………………………………………………....61

2.9.1 Определение  прогнозного периода……………….. ……………………….62

2.9.2 Прогнозирование  величины денежных потоков …………………………..62

2.9.3 Определение  чистого операционного дохода ………………………..........63

2.9.4  Анализ ставок аренды……………………………………………………....63

2.9.5 Расчет ставки дисконтирования……………………………………............67

2.9.6 Определение остаточной стоимости……………………………….............67

2.9.7 Стоимость объекта оценки, рассчитанная  с помощью доходного подхода………………………………………………………………...........68

2.10 Определение рыночной стоимости  объекта с помощью сравнительного  подхода………………………………………………………………………….70

2.10.1 Расчет  стоимости ………………………………………………….………71

      2.11 Согласование результатов…………………. ………………………………....76

      3  ЗАКЛЮЧЕНИЕ

     4 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ

 

ПРИЛОЖЕНИЕ:

- ДОГОВОР………………………………………………………………………..80

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями  и инновациями время. При этом, что формирование рынка оценочных  услуг ещё не завершено, а ряд  сегментов практически не развит, основными мотивами развития профессий, укрепление доверия к профессиональному  оценочному сообществу и институту  саморегулирования.

Основная  роль в развитии Российской оценки сегодня отдана саморегулируемой организациям – профессиональным объединением оценщиков. Профессия нуждается в авторитарных саморегулируемых организациях, способных  помогать, поддерживать своих членов и обеспечивать контроль за их деятельностью, а так же активно участвовать  в нормативной деятельности. Саморегулируемые организации должны стать сильным, реально действующем, выражающем общественно  значимые, а не узконаправленные интересы. С внесением в 2007 году изменений  в Федеральный закон от 29 июля 1998 года №135- «Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации» государство передало исполнение ряда своих функций саморегулируемых организациям оценщиков. Национальному  совету по оценочной деятельности, которые призваны защищать общественные интересы, формировать единые подходы  к осуществлению оценочной деятельности и координировать деятельность оценщиков, а так же разрабатывать Федеральные  стандарты и правела оценки.

Мной была произведена оценка рыночной стоимости офисного здания расположенного по адресу: город Челябинск, Металлургический район.

Оценка объекта  произведена по состоянию на 19 марта 2011 года, и выполнила в соответствии с требованиями международных стандартов по оценки имущества и стандартов оценки недвижимости Российского общества оценщиков.

При определение  обоснованной рыночной стоимости объекта  оценки были применены все три  подхода к оценки рыночной стоимости  – затратный, сравнительный и  доходный.

Полученные  результаты позволяют сделать вывод  о том, что рыночная стоимость  объекта незавершенного строительства, расположенной по адресу: Россия г. Челябинск, Ленинский район на дату оценки 19 марта 2011 г. С учётом округления составляет: 1 500 000 (Миллион пятьсот тысяч рублей), в том числе НДС.

 

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

 

  Общие положения

1. Настоящий  федеральный стандарт оценки  разработан с учетом международных  стандартов оценки и определяет  общие понятия оценки, подходы  к оценке и требования к  проведению оценки, применяемые  при осуществлении оценочной  деятельности.

2. Настоящий  федеральный стандарт оценки  является обязательным к применению  при осуществлении оценочной  деятельности.

 

Общие понятия оценки

1.К объектам  оценки относятся объекты гражданских  прав, в отношении которых законодательством  Российской Федерации установлена  возможность их участия в гражданском  обороте. 

2. При определении  цены объекта оценки определяется  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая  или уплаченная за объект оценки  участниками совершенной или  планируемой сделки.

3. При определении  стоимости объекта оценки определяется  расчетная величина цены объекта  оценки, определенная на дату  оценки в соответствии с выбранным  видом стоимости. Совершение сделки  с объектом оценки не является  необходимым условием для установления  его стоимости. 

4. Итоговая  стоимость объекта оценки определяется  путем расчета стоимости объекта  оценки при использовании подходов  к оценке и обоснованного оценщиком  согласования (обобщения) результатов,  полученных в рамках применения  различных подходов к оценке.

5. Подход  к оценке представляет собой  совокупность методов оценки, объединенных  общей методологией. Методом оценки  является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной  для данного метода информации  определить стоимость объекта  оценки в рамках одного из  подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой  определения стоимости) является  дата, по состоянию на которую  определяется стоимость объекта  оценки. Если в соответствии с  законодательством Российской Федерации  проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты  составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении  затрат определяется денежное  выражение величины ресурсов, требуемых  для создания или производства  объекта оценки, либо цену, уплаченную  покупателем за объект оценки.

8. При определении  наиболее эффективного использования  объекта оценки определяется  использование объекта оценки, при  котором его стоимость будет  наибольшей.

9. При проведении  экспертизы отчета об оценке  осуществляется совокупность мероприятий  по проверке соблюдения оценщиком  при проведении оценки объекта  оценки требований законодательства  Российской Федерации об оценочной  деятельности и договора об  оценке, а также достаточности  и достоверности используемой  информации, обоснованности сделанных  оценщиком допущений, использования  или отказа от использования  подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов  стоимости объекта оценки при  использовании различных подходов  к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции  объекта оценки рассчитывается  с даты представления на открытый  рынок (публичная оферта) объекта  оценки до даты совершения  сделки с ним. 

 

  Подходы к оценке:

          1. Доходный  подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на определении ожидаемых доходов  от использования объекта оценки.

2. Сравнительный  подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с объектами - аналогами объекта  оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для  целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по  основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам,  определяющим его стоимость. 

3. Затратный  подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на определении затрат, необходимых  для воспроизводства либо замещения  объекта оценки с учетом износа  и устаревание. Затратами на  воспроизводство объекта оценки  являются затраты, необходимые  для создания точной копии  объекта оценки с использованием  применявшихся при создании объекта  оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта  оценки являются затраты, необходимые  для создания аналогичного объекта  с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.