Автор: Пользователь скрыл имя, 03 Марта 2013 в 20:41, курсовая работа
Оценка объекта произведена по состоянию на 19 марта 2011 года, и выполнила в соответствии с требованиями международных стандартов по оценки имущества и стандартов оценки недвижимости Российского общества оценщиков.
При определение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценки рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….............5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………....6
1.1 Общие понятия оценки…………………………………………………………....…6
1.1.1 Понятие собственности, и иных вещных прав………….......................11
1.1.2 Основные виды правоустанавливающих документов…………..….........14
1.2 Характеристика доходного подхода……………………………………………......17
1.2.1 Метод дисконтированных денежных потоков…………………………..19
1.2.2 Метод капитализации прибыли………………………............................21
1.3 Характеристика сравнительного подхода……………………………...................22
1.3.1 Основные критерии выбора………………………………………………..25
1.3.2 Стоимостные поправки…………………………………...........................26
1.3.3 Денежные поправки…………………………………………………...........27
1.3.4 Процентные поправки………………………………………………………27
1.3.5 Согласование полученных результатов…………………………………...28
1.4 Характеристика затратного подхода……………………………..…………...........29
1.4.1 Совокупный износ…………………………………………………………..29
1.4.2 Физический износ…………………………………………………………...30
1.4.3 Функциональный износ……………………………………………………..33
1.4.4 Методы определения внешнего экономического износа….....................35
2 РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………………..37
2.1 Задание на оценку……… …………………………………………………………37
2.1.1 Основание для проведения оценки ………………………………….............37
2.1.2 Наименование объекта оценки ………………………………………………37
2.1.3 Имущественные права на объект оценки ………………………...................37
2.1.4 Дата оценки …………………………………………………………………...38
2.1.5 Цель оценки …………………………………………………………………..38
2.1.6 Назначение оценки …………………………………………………………...38
2.1.7 Вид стоимости ………………………………………………………………..38
2.1.8 Форма отчета ………………………………………………………………….38
2.1.9 График проведения оценки ………………………………………….............38
2.1.10 Дата составления отчета об оценке ………………………………………..38
2.1.11 Допущения и ограничения оценки……………………………...................38
2.2 Сведения о заказчике оценщик и об оценщике………………………………....39
2.2.1 Сведения о заказчике оценки ……………………………………………..…39
2.2.2 Сведения об оценщике ………………………………………………............39
2.2.3 Данные об оценочной организации ………………………………………....40
2.3 Допущения и ограниченные условия…………………………………………..41
2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности…………………………...42
2.5 Описание объекта оценки…………. ……………………………………………43
2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки ………………….43
2.5.2 Техническое описание объекта оценки ……………………………………44
2.6 Анализ рынка объекта оценки…………………………………………………..45
2.7 Описание рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода…………………………………………………………………………...46
2.7.1Определение наилучшего и наиболее эффективного использования……46
2.7.2 Процедура оценки …………………………………………………………..47
2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки…………..…………..47
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода ………………………………………..……………………………….....48
2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода………..48
2.8.2 Определение стоимости земельного участка …………………………….48
2.8.3. Определение стоимости воспроизводства улучшений …………………..53
2.8.4 Оценка совокупного износа ………………………………………………...56
2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли
предпринимателя …………………………………………………….………57
2.8.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода …………………………………………………............59
2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода…………………………………………………………………………....61
2.9.1 Определение прогнозного периода……………….. ……………………….62
2.9.2 Прогнозирование величины денежных потоков …………………………..62
2.9.3 Определение чистого операционного дохода ………………………..........63
2.9.4 Анализ ставок аренды……………………………………………………....63
2.9.5 Расчет ставки дисконтирования……………………………………............67
2.9.6 Определение остаточной стоимости……………………………….............67
2.9.7 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода………………………………………………………………...........68
2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода………………………………………………………………………….70
2.10.1 Расчет стоимости ………………………………………………….………71
2.11 Согласование результатов…………………. ………………………………....76
3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ
4 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ:
Оценщик –
Хусамов Рустам Рафикович, с 28 февраля
2008 года являющийся членом Некоммерческого
партнерства «Саморегулируемая
организация «Национальная
ООО «Динос», в лице директора Архипова Александра Георгиевича, действующего на основании Устава.
Реквизиты организации: 454021, г. Челябинск, ул. Чичерина, 15-63, ИНН 7445568350, р\с 40702810207110003475 в ОАО «НОМОСБАНК», к\с 30101810400000000621, БИК 047501621. Тел.: 232 34 75, e-mail: dinos@mail.ru. ОГРН 1097448002454, присвоен 07 апреля 2009 г.
Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул. Чичерина, 15-63.
На основании трудового договора в ООО «БАРТ плюс» работают:
Оценщик –
Архипов Александр Георгиевич, с
28 декабря 2007 года являющийся членом Некоммерческого
партнерства «Саморегулируемая
организация «Национальная
Оценщик –
Хусамов Рустам Рафикович, с 28 февраля
2008 года являющийся членом Некоммерческого
партнерства «Саморегулируемая
организация «Национальная
Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями:
1. Юридическая
экспертиза чистоты прав
2. При анализе
наилучшего и наиболее
3. Заказчик
должен принять условие без
моего письменного согласия не
упоминать моё имя или мой
отчет, полностью или частично,
в каком либо документе,
4. Оценщик
не несёт ответственности за
юридическое описание права
5. От Оценщика
не требуется появляться в
суде или свидетельствовать
6. Исходные
данные, использованные Оценщиком
при подготовке Отчёта, были получены
из надёжных источников и
7. Мнение
Оценщика относительно
8. Отчёт об
оценке содержит
Таблица
1 Местонахождение и
Местоположение |
г. Челябинск, Металлургический район |
Градостроительная зона и соответствие зонированию |
Производственная зона |
Развитость инженерной инфраструктуры |
Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио. |
Подъезд, транспортная доступность |
Транспортная доступность |
Экономическое местоположение |
Объект находится в жилой зоне |
Типичное использование окружающей недвижимости |
Использование в качестве жилых, административных зданий |
Рельеф и почвы |
Рельеф спокойный |
Состояние окружающей среды (локальное) |
Загрязненность воздуха в |
Социальная инфраструктура |
Производственная зона |
Внешнее благоустройство |
Территория характеризуется |
Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.
Таблица 2 Техническое описание объекта оценки
|
Характеристика объекта |
Описание |
Объект незавершенного строительства (спроектировано как офисного здания), расположенный по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Металлургический район | |
Литера А (Основное строение торговое здание) | |
Год постройки (ориентировочно) |
2011 |
Проект |
Оцениваемый объект, спроектирован как торговое здание |
Текущее назначение здания |
Торговое здание |
Площадь |
250 кв. м. |
Высота помещений |
2,7 м. |
Строительный объем помещения |
470 куб. м. |
Процент готовности |
85% |
Строительные характеристики |
|
Фундамент |
Ленточный из сборных бетонных блоков |
Стены |
Шлакоблок |
Перегородки |
Кирпичные |
Перекрытия |
Ж/б плиты |
Кровля |
Асбоцементные листы по деревянным стропилам |
Полы |
Мозаичные, дощатые, окрашенные масляной краской, паркетные, линолеумные |
Проемы оконные |
Двойные, простые |
Проемы дверные |
Филенчатые |
Внутренняя отделка |
Простая |
Группа капитальности |
1 |
Системы инженерного обеспечения |
|
Водопровод |
Да |
Электросеть |
Да |
Канализационная сеть |
Да |
Отопление |
Да |
Телефон |
Да |
Сигнализация |
- |
Внешнее окружение |
|
Транспортная доступность |
Хорошая |
Рельеф |
Спокойный |
Затопляемость |
Нет |
Опасность окружающей среды |
Нет |
Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра.
Рынок производственной недвижимости
в городе Челябинске один из самых
больших в сегменте коммерческой
недвижимости. http://www.arendator.ru/go.
Основная тенденция на рынке
производственной недвижимости – это
ее перепрофилирование и/или ведение
непроизводственной деятельности на объекте. http://www.arendator.ru/go.