Оценка объекта недвижимого имущества
Курсовая работа, 03 Марта 2013, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Оценка объекта произведена по состоянию на 19 марта 2011 года, и выполнила в соответствии с требованиями международных стандартов по оценки имущества и стандартов оценки недвижимости Российского общества оценщиков.
При определение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценки рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….............5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………....6
1.1 Общие понятия оценки…………………………………………………………....…6
1.1.1 Понятие собственности, и иных вещных прав………….......................11
1.1.2 Основные виды правоустанавливающих документов…………..….........14
1.2 Характеристика доходного подхода……………………………………………......17
1.2.1 Метод дисконтированных денежных потоков…………………………..19
1.2.2 Метод капитализации прибыли………………………............................21
1.3 Характеристика сравнительного подхода……………………………...................22
1.3.1 Основные критерии выбора………………………………………………..25
1.3.2 Стоимостные поправки…………………………………...........................26
1.3.3 Денежные поправки…………………………………………………...........27
1.3.4 Процентные поправки………………………………………………………27
1.3.5 Согласование полученных результатов…………………………………...28
1.4 Характеристика затратного подхода……………………………..…………...........29
1.4.1 Совокупный износ…………………………………………………………..29
1.4.2 Физический износ…………………………………………………………...30
1.4.3 Функциональный износ……………………………………………………..33
1.4.4 Методы определения внешнего экономического износа….....................35
2 РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………………..37
2.1 Задание на оценку……… …………………………………………………………37
2.1.1 Основание для проведения оценки ………………………………….............37
2.1.2 Наименование объекта оценки ………………………………………………37
2.1.3 Имущественные права на объект оценки ………………………...................37
2.1.4 Дата оценки …………………………………………………………………...38
2.1.5 Цель оценки …………………………………………………………………..38
2.1.6 Назначение оценки …………………………………………………………...38
2.1.7 Вид стоимости ………………………………………………………………..38
2.1.8 Форма отчета ………………………………………………………………….38
2.1.9 График проведения оценки ………………………………………….............38
2.1.10 Дата составления отчета об оценке ………………………………………..38
2.1.11 Допущения и ограничения оценки……………………………...................38
2.2 Сведения о заказчике оценщик и об оценщике………………………………....39
2.2.1 Сведения о заказчике оценки ……………………………………………..…39
2.2.2 Сведения об оценщике ………………………………………………............39
2.2.3 Данные об оценочной организации ………………………………………....40
2.3 Допущения и ограниченные условия…………………………………………..41
2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности…………………………...42
2.5 Описание объекта оценки…………. ……………………………………………43
2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки ………………….43
2.5.2 Техническое описание объекта оценки ……………………………………44
2.6 Анализ рынка объекта оценки…………………………………………………..45
2.7 Описание рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода…………………………………………………………………………...46
2.7.1Определение наилучшего и наиболее эффективного использования……46
2.7.2 Процедура оценки …………………………………………………………..47
2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки…………..…………..47
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода ………………………………………..……………………………….....48
2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода………..48
2.8.2 Определение стоимости земельного участка …………………………….48
2.8.3. Определение стоимости воспроизводства улучшений …………………..53
2.8.4 Оценка совокупного износа ………………………………………………...56
2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли
предпринимателя …………………………………………………….………57
2.8.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода …………………………………………………............59
2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода…………………………………………………………………………....61
2.9.1 Определение прогнозного периода……………….. ……………………….62
2.9.2 Прогнозирование величины денежных потоков …………………………..62
2.9.3 Определение чистого операционного дохода ………………………..........63
2.9.4 Анализ ставок аренды……………………………………………………....63
2.9.5 Расчет ставки дисконтирования……………………………………............67
2.9.6 Определение остаточной стоимости……………………………….............67
2.9.7 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода………………………………………………………………...........68
2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода………………………………………………………………………….70
2.10.1 Расчет стоимости ………………………………………………….………71
2.11 Согласование результатов…………………. ………………………………....76
3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ
4 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ:
Файлы: 1 файл
Nastya.docx
— 200.16 Кб (Скачать)Оценщик –
Хусамов Рустам Рафикович, с 28 февраля
2008 года являющийся членом Некоммерческого
партнерства «Саморегулируемая
организация «Национальная
2.2.3 ДАННЫЕ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
ООО «Динос», в лице директора Архипова Александра Георгиевича, действующего на основании Устава.
Реквизиты организации: 454021, г. Челябинск, ул. Чичерина, 15-63, ИНН 7445568350, р\с 40702810207110003475 в ОАО «НОМОСБАНК», к\с 30101810400000000621, БИК 047501621. Тел.: 232 34 75, e-mail: dinos@mail.ru. ОГРН 1097448002454, присвоен 07 апреля 2009 г.
Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул. Чичерина, 15-63.
На основании трудового договора в ООО «БАРТ плюс» работают:
Оценщик –
Архипов Александр Георгиевич, с
28 декабря 2007 года являющийся членом Некоммерческого
партнерства «Саморегулируемая
организация «Национальная
Оценщик –
Хусамов Рустам Рафикович, с 28 февраля
2008 года являющийся членом Некоммерческого
партнерства «Саморегулируемая
организация «Национальная
2.3 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕННЫЕ УСЛОВИЯ
Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями:
1. Юридическая
экспертиза чистоты прав
2. При анализе
наилучшего и наиболее
3. Заказчик
должен принять условие без
моего письменного согласия не
упоминать моё имя или мой
отчет, полностью или частично,
в каком либо документе,
4. Оценщик
не несёт ответственности за
юридическое описание права
5. От Оценщика
не требуется появляться в
суде или свидетельствовать
6. Исходные
данные, использованные Оценщиком
при подготовке Отчёта, были получены
из надёжных источников и
7. Мнение
Оценщика относительно
8. Отчёт об
оценке содержит
2.4 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Подписавший данный Отчёт (далее – Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:
- Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действит
ельности. - Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта.
- Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.
- Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте.
- Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва.
2.5 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
2.5.1 МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Таблица
1 Местонахождение и
Местоположение |
г. Челябинск, Металлургический район |
Градостроительная зона и соответствие зонированию |
Производственная зона |
Развитость инженерной инфраструктуры |
Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио. |
Подъезд, транспортная доступность |
Транспортная доступность |
Экономическое местоположение |
Объект находится в жилой зоне |
Типичное использование окружающей недвижимости |
Использование в качестве жилых, административных зданий |
Рельеф и почвы |
Рельеф спокойный |
Состояние окружающей среды (локальное) |
Загрязненность воздуха в |
Социальная инфраструктура |
Производственная зона |
Внешнее благоустройство |
Территория характеризуется |
2.5.2 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.
Таблица 2 Техническое описание объекта оценки
|
Характеристика объекта |
Описание |
Объект незавершенного строительства (спроектировано как офисного здания), расположенный по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Металлургический район | |
Литера А (Основное строение торговое здание) | |
Год постройки (ориентировочно) |
2011 |
Проект |
Оцениваемый объект, спроектирован как торговое здание |
Текущее назначение здания |
Торговое здание |
Площадь |
250 кв. м. |
Высота помещений |
2,7 м. |
Строительный объем помещения |
470 куб. м. |
Процент готовности |
85% |
Строительные характеристики |
|
Фундамент |
Ленточный из сборных бетонных блоков |
Стены |
Шлакоблок |
Перегородки |
Кирпичные |
Перекрытия |
Ж/б плиты |
Кровля |
Асбоцементные листы по деревянным стропилам |
Полы |
Мозаичные, дощатые, окрашенные масляной краской, паркетные, линолеумные |
Проемы оконные |
Двойные, простые |
Проемы дверные |
Филенчатые |
Внутренняя отделка |
Простая |
Группа капитальности |
1 |
Системы инженерного обеспечения |
|
Водопровод |
Да |
Электросеть |
Да |
Канализационная сеть |
Да |
Отопление |
Да |
Телефон |
Да |
Сигнализация |
- |
Внешнее окружение |
|
Транспортная доступность |
Хорошая |
Рельеф |
Спокойный |
Затопляемость |
Нет |
Опасность окружающей среды |
Нет |
Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра.
2.6АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Рынок производственной недвижимости
в городе Челябинске один из самых
больших в сегменте коммерческой
недвижимости. http://www.arendator.ru/go.
Основная тенденция на рынке
производственной недвижимости – это
ее перепрофилирование и/или ведение
непроизводственной деятельности на объекте. http://www.arendator.ru/go.