Оценка объекта недвижимого имущества

Оценка объекта произведена по состоянию на 19 марта 2011 года, и выполнила в соответствии с требованиями международных стандартов по оценки имущества и стандартов оценки недвижимости Российского общества оценщиков.
При определение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценки рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….............5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………....6
1.1 Общие понятия оценки…………………………………………………………....…6
1.1.1 Понятие собственности, и иных вещных прав………….......................11
1.1.2 Основные виды правоустанавливающих документов…………..….........14
1.2 Характеристика доходного подхода……………………………………………......17
1.2.1 Метод дисконтированных денежных потоков…………………………..19
1.2.2 Метод капитализации прибыли………………………............................21
1.3 Характеристика сравнительного подхода……………………………...................22
1.3.1 Основные критерии выбора………………………………………………..25
1.3.2 Стоимостные поправки…………………………………...........................26
1.3.3 Денежные поправки…………………………………………………...........27
1.3.4 Процентные поправки………………………………………………………27
1.3.5 Согласование полученных результатов…………………………………...28
1.4 Характеристика затратного подхода……………………………..…………...........29
1.4.1 Совокупный износ…………………………………………………………..29
1.4.2 Физический износ…………………………………………………………...30
1.4.3 Функциональный износ……………………………………………………..33
1.4.4 Методы определения внешнего экономического износа….....................35
2 РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………………..37
2.1 Задание на оценку……… …………………………………………………………37
2.1.1 Основание для проведения оценки ………………………………….............37
2.1.2 Наименование объекта оценки ………………………………………………37
2.1.3 Имущественные права на объект оценки ………………………...................37
2.1.4 Дата оценки …………………………………………………………………...38
2.1.5 Цель оценки …………………………………………………………………..38
2.1.6 Назначение оценки …………………………………………………………...38
2.1.7 Вид стоимости ………………………………………………………………..38
2.1.8 Форма отчета ………………………………………………………………….38
2.1.9 График проведения оценки ………………………………………….............38
2.1.10 Дата составления отчета об оценке ………………………………………..38
2.1.11 Допущения и ограничения оценки……………………………...................38
2.2 Сведения о заказчике оценщик и об оценщике………………………………....39
2.2.1 Сведения о заказчике оценки ……………………………………………..…39
2.2.2 Сведения об оценщике ………………………………………………............39
2.2.3 Данные об оценочной организации ………………………………………....40
2.3 Допущения и ограниченные условия…………………………………………..41
2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности…………………………...42
2.5 Описание объекта оценки…………. ……………………………………………43
2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки ………………….43
2.5.2 Техническое описание объекта оценки ……………………………………44
2.6 Анализ рынка объекта оценки…………………………………………………..45
2.7 Описание рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода…………………………………………………………………………...46
2.7.1Определение наилучшего и наиболее эффективного использования……46
2.7.2 Процедура оценки …………………………………………………………..47
2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки…………..…………..47
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода ………………………………………..……………………………….....48
2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода………..48
2.8.2 Определение стоимости земельного участка …………………………….48
2.8.3. Определение стоимости воспроизводства улучшений …………………..53
2.8.4 Оценка совокупного износа ………………………………………………...56
2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли
предпринимателя …………………………………………………….………57
2.8.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода …………………………………………………............59
2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода…………………………………………………………………………....61
2.9.1 Определение прогнозного периода……………….. ……………………….62
2.9.2 Прогнозирование величины денежных потоков …………………………..62
2.9.3 Определение чистого операционного дохода ………………………..........63
2.9.4 Анализ ставок аренды……………………………………………………....63
2.9.5 Расчет ставки дисконтирования……………………………………............67
2.9.6 Определение остаточной стоимости……………………………….............67
2.9.7 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода………………………………………………………………...........68
2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода………………………………………………………………………….70
2.10.1 Расчет стоимости ………………………………………………….………71
2.11 Согласование результатов…………………. ………………………………....76
3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ
4 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ: