Оценка объекта недвижимого имущества

Доходный  подход предполагает, что стоимость  недвижимости на дату оценки равна  текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи  объекта в аренду или размещения  на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного  бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному  от сдачи помещения в аренду. При  оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное  назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и  наиболее эффективного его использования.

При анализе  доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые  периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации  доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем  расчете использовались прогнозные данные.

Расчет рыночной стоимости в рамках доходного  подхода осуществлялся методом  дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить  объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя  характерные черты их поступления. Стоимость права пользования  земельным участком (местоположение) автоматически включается в стоимость  объекта рассчитанного данным методом.

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки  будут существенно               отличаться от текущих; 
 - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков         денежных средств от недвижимости; 
 - потоки доходов и расходов носят сезонный характер; 
 - оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный      коммерческий объект; 
           - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или

введен в действие).

Метод ДДП  позволяет оценить стоимость  объекта на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

                                                                                                                 ₍₁₂₎

   где: PV – текущая стоимость; 
     Ci – денежный поток периода t; 
      i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; 
      M – остаточная стоимость.

 

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность  прогнозного периода;

- прогнозные  величины денежных потоков, включая  реверсию;

- ставка  дисконтирования.

 

Основные  шаги при применении данного подхода  к определению стоимости:

- Определение  прогнозного периода;

- Прогнозирование  величины денежных потоков;

- Определение  ставки дисконтирования;

- Определение  остаточной стоимости (реверсии);

- Определение  рыночной стоимости объекта оценки.

2.9.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОГНОЗНОГО ПЕРИОДА

 

         В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России на сегодняшний день, в условиях экономического кризиса типичной величиной будет период длительностью 12 месяцев. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2.9.ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

 

Для того чтобы  объект начал приносить доход, необходимы определенные капиталовложения. Предполагаем, что первые три месяца прогнозного  периода уйдет на подготовку объекта  к сдаче в аренду. Начиная с  четвертого месяца, объект начнет приносить  доход от сдачи в аренду. По данным исследований арендная ставка в среднем  останется одинаковой в течении  прогнозного периода. Величина капиталовложений составляет -1000 000 руб.

Далее определяем величину чистого операционного  дохода.

2.9.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

 

Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования  оцениваемого объекта после вычитания  из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных  отчислений). Расчет чистого операционного  дохода начинается с определения  потенциального валового дохода от использования  имущества.

Потенциальный валовой доход – это общий  валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который  представляет собой разницу между  потенциальным валовым доходом  и поправкой на недоиспользование  объекта на полную мощность.

2.9.4 АНАЛИЗ СТАВОК АРЕНДЫ

 

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений  аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми  с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами  и объектом оценки, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим  на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов  сводятся в таблицу 9.

 

Таблица 9 Данные объектов по арендам  аналогичных объектов

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.chelreal.ru	www.chelreal.ru	www.chelreal.ru
Адрес	г. Челябинск, ул. Приборостроителей	г. Челябинск, ул. Вишнегорская	г. Челябинск, ул. Павелецкая
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия = время	февраль 2011	февраль 2011	февраль 2011
Физические характеристики	250	220	200
Дополнительные улучшения	-	-	-

 

  Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки  к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым  и сравниваемыми объектами, приведены  в Таблице 9 (таблица корректировок  по арендным платежам).

Обоснование корректировок, примененных в таблице 10.

 

Таблица 10 Обоснование корректировок

 

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1	2	3
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой  и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -25%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу  в стоимости между полными  правами частной собственности  и не полными, составляет 5-10%. Корректировка  не вводилась
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости  на рынке недвижимости по истечении  определенного срока времени  между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже  на дату оценки. Было принято решение  не вводить корректировки на объекты  – аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена  тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения  имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые  помещения могут быть сданы в  аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	В связи с тем, что рынок продажи  аналогичных объектов в настоящее  время ограничен, оценщику не удалось  найти информацию по аналогам, находящимся  непосредственно в близи объекта  оценки.

 

Продолжение таблицы 10
1	2	3
		Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным  объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи  на  объекты недвижимости с местоположением  вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют  равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта  определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные  объекты с различным состоянием объектов. Поправка не вводилась.
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения  определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные  объекты с наличием данных улучшений  или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи  на аналогичные объекты с различным  расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).
		Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным  объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи  на  объекты недвижимости с местоположением  вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют  равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.

Таблица 11 Расчет арендной ставки

 

Элемент сравнения		Ед. изм.			Оцениваемый объект	Объекты сравнения
						Аналог 1	Аналог 2			Аналог 3
1		2			3	4	5			6
Арендная ставка		руб./м2				610	600			650
Общая площадь		м2			250	250	220			200
Совершенная сделка или предложение						предложение		предложение	предложение
Корректировка			%			-25		-25	-25
Скорректированная цена			руб./м2			458		450	488
Переданные имущественные права				полное		полное		полное	полное
Корректировка			%			0		0	0
Скорректированная цена			руб./м2			458		450	488
Условия рынка (время предложения)						февраль 2011		февраль 2011	февраль 2011
Корректировка			%			0		0	0
Скорректированная цена			руб./м2			458		450	488
Местоположение				г. Челябинск Металлургический район		г. Челябинск, ул. Приборостроителей		г. Челябинск, ул. Вишнегорская	г. Челябинск, ул. Павелецкая
Корректировка			%			0		0	0
Скорректированная цена			руб./м2			458		450	488
Состояние объекта				Хорошее		Хорошее		Хорошее	Хорошее
Корректировка			руб.			0		0	0
Скорректированная цена			руб./м2			458		450	488
Дополнительные улучшения				-		-		-	-
Корректировка			%			0		0	0
Скорректированная цена			руб./м2			458		450	488
Продолжение таблицы 11
1	2			3		4		5	6
Расположение объекта				Отдельно стоящее		Отдельно стоящее		Отдельно стоящее	Отдельно стоящее
Корректировка	%					0		0	0
Скорректированная цена	руб./м2					458		450	488
Выводы:
Весовой коэффициент						0,35		0.35	0,35
Арендная ставка				520

2.9.5 РАСЧЕТ СТАВКИ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

 

         Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие объекту оценки.

Годовая ставка дисконтирования в данном случае формируется, как и прибыль предпринимателя, методом кумулятивного построения, расчет приведен в пункте 2.8.5. Таким  образом, месячная ставка дисконтирования  соответствует 

                                         %.                                                    (13)                                                                                                                                                                                            

2.9.6 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОСТАТОЧНОЙ СТОИМОСТИ

 

         Остаточная  стоимость (реверсия), наряду с  потоком доходов, является будущей  выгодой от инвестиций. В более  широком смысле реверсия есть  ожидаемый возврат суммы капитала  в конце периода инвестирования. Остаточная стоимость принимается  равной чистому операционному  доходу в последнем периоде  пользования объектом, с учетом  коэффицие капитализации. Коэффициент  капитализации - норма дохода, отражающая  взаимосвязь между доходом и  стоимостью объекта оценки. Предполагаем, что в последний период пользования  объектом коэффициент капитализации  будет равен ставке дисконта. Расчет остаточной стоимости  приведен в таблице 10.

 

7. СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Расчет рыночной стоимости объекта  оценки с помощью доходного подхода  представлен в таблице 12.

Рыночная стоимость, полученная доходным подходом

 

Таблица  12 расчет рыночной стоимости

Наименование показателя	Единица измерения		1 месяц		2 месяц		3 месяц		4 месяц		5 месяц		6 месяц		7 месяц		8 месяц		9 месяц		10 месяц		11 месяц		12 месяц
2	3		4		5		6		7		8		9		10		11		12		13		14		15
Арендуемая площадь	м2		250		250		250		250		250		250		250		250		250		250		250		250
Арендная плата за месяц	руб./м2		0		0		520		520		520		520		520		520		520		520		520		520
Потенциальный валовой доход	руб./мес.		0		0		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000
Скидка на наполняемость и не уплаты	%/мес.		0		0		0		0		0		0		0		0		0		0		0		0
Действительный валовой доход	руб./мес.		0		0		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000		130 000
Операционные расходы за месяц	руб./мес.		0		0		13000		13000		13000		13000		13000		13000		13000		13000		13000		13000
Капиталовложения	руб.		-500000		-500000		0		0		0		0		0		0		0		0		0		0
Продолжение таблицы 12
2		3		4		5		6		7		8		9		10		11		12		13		14		15
Чистый операционный доход		руб./мес.		0		0		117000		117000		117000		117000		117000		117000		117000		117000		117000		117000
Коэффициент дисконтирования		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953		0,9953
Текущая стоимость денежных потоков		руб.		-495072,5		-499950,2		-116999,8		116999,9		117000		117000		117000		117000		117000		117000		117000		117000
Стоимость реверсии		руб.		1 124 867
Рыночная стоимость		руб.		1 299 844