Оценка объекта недвижимого имущества

 

Вывод: Рыночная стоимость объекта  незавершенного строительства по состоянию  на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 1 300 000 (Миллион триста тысяч рублей), в том числе НДС. 

2.10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

С ПОМОЩЬЮ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

 

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

  На этапе  сбора исходной информации находят  данные о сделках купли –  продажи объектов, сходных с оцениваемым  и предложений по продаже объектов  недвижимости, сходных с оцениваемым.  Цены на объекты аналогии затем  корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются  друг от друга. После корректировки  цен их можно использовать  для определения рыночной стоимости  оцениваемой собственности. Считается,  что стоимость земельного участка  автоматически включается в стоимость  объекта рассчитанного данным  подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта  с целью исключения различий между  ним и объектом анализа; таким  образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки  производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком  и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных  цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к  объекту анализа)

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота  информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую  последовательность этапов:

1 этап – выявление недавних  продаж сопоставимых объектов  на рынке

                 недвижимости;

2 этап – проверка  достоверности информации о сделках;

3 этап – определение  единиц сравнения (1 м², м³, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

  4 этап – внесение  поправок к цене с учетом  различий между оцениваемым и  каждым сопоставимым объектом;

5 этап – согласование  скорректированных цен сопоставимых  объектов недвижимости и вывод  показателя стоимости оцениваемого  объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения  для внесения корректировок к  ценам объектов – аналогов, которые  должны анализироваться в обязательном порядке:

1.  Совершенная сделка или  предложение (поправка учитывает  разницу между стоимостью предложения  и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора  исходной информации оценщику не удалось  найти данные о сделках купли-продажи  объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято  решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки  зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о  покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и  придет к заключению о возможной  цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу  между стоимостью предложения и  фактической ценой сделки.

2. Переданные имущественные права  (поправка учитывает разницу юридического  статуса (набора прав) между оцениваемой  недвижимостью и сопоставимым  объектом).

3. Рыночные условия = время (поправка  для учета изменений рынка  со времени сопоставимой продажи  и до даты анализа).

4.  Местоположение (степень привлекательности  участка для текущего использования).

  5. Физические характеристики (выявляются  и рассматриваются только крупные  физические сходства и различия, часто требуется больше одной  поправки для учета различий  в физических характеристиках):

- отличие в площадях;

- отличие в объеме.

   6.  Состояние объекта.

   7. Дополнительные улучшения

2.10.1 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ

 

Представленная ниже информация о  сопоставимых объектах-аналогах по торговым зданиям получена оценщиком  в  результате исследования рынка:

 

Сопоставимый объект 1. Челябинская  область, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская. Тип недвижимости: Офисное. Площадь  объекта, м²: 200. Цена: 3 800 000 руб. Тел. 233 26 88.

Сопоставимый объект 2. Челябинская  область, г. Челябинск, ул. Павелецкая. Тип недвижимости: Офисное. Площадь объекта, м²: 260. Цена:   4 420 000 руб. Тел. 235 48 46.

Сопоставимый объект 3. Челябинская  область, г. Челябинск, ул. Машиностроительная. Тип недвижимости: Офисное. Площадь  объекта, м²: 195. Цена: 3 412 500 руб. Тел. 235 48 46.

Сопоставимый объект 4. Челябинская  область, г. Челябинск, ул. Приборостроительная. Тип недвижимости: Офисное. Площадь  объекта, м²: 240. Цена: 4 320 000  руб. Тел. 726 19 09.

Обоснование корректировок, примененных  в таблице 13

 

Таблица 13 Вводимые поправки на аналоги

 

Корректировка по элементу сравнения		Объект сравнения	Обоснование корректировки
1		2	3
1. Совершенная сделка  или предложение		Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между  покупателем и продавцом. Следует  отметить, что мы анализировали рынок  предложений на продажу. Среднестатистическим считается, что предложения таких  объектов от стоимости в продаже  отличаются от 0 до 30 %. Корректировка -25%
2. Переданные имущественные  права		Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается поправка на разницу  в стоимости между полными  правами частной собственности  и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время  предложения)		Аналог1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается изменение  стоимости на рынке недвижимости  по истечении определенного срока  времени между объектом оценки  и аналогами. Все аналоги   предлагаются к продаже на  дату оценки. Было принято решение  не вводить корректировки на  объекты – аналоги.
Продолжение таблицы 13
1		2	3
4. Поправка на площадь		Аналог 1 Аналог 2   Аналог 3 Аналог 4	Поправка на площадь обусловлена  тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют  более низкую удельную цену. Для  расчета поправки применяется формула  Мисовца: Кпл. объекта = (Площадь объекта  – Площадь анало-га)*(-0,022356)
5. Местоположение объекта		Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	В связи с тем, что  рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно  в п. Рудный. Было принято решение  использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в  ценах продажи на  объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта  оценки и вблизи аналогов. Объекты  аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
6. Состояние объекта		Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на состояние объекта  определяется в процентах исходя  из разницы в ценах аренды  на аналогичные объекты с различным  состоянием объектов. Корректировка  -25%.
7. Назначение помещения		Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на назначение помещения  определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные  объекты с различным назначением  помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась.
8. Расположение объекта		Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи  на аналогичные объекты с различным  расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

 

 

Таблица 14 Обоснование корректировок

 

Элемент сравнения		Ед. изм.	Оцениваемый объект		Объекты сравнения
					Аналог 1		Аналог 2			Аналог 3		Аналог 4
1		2	3		4		5			6		7
Цена продажи		руб./м2			3 800 000		4 420 000			3 412 500		4 320 000
Общая площадь		м2	250		200		260			195		240
Цена 1 м2 площади					19 000		17000			17500		18000
Совершенная сделка или предложение					предложение		предложение			предложение		предложение
Корректировка		%			-25		-25			-25		-25
Скорректированная цена		руб./м2			14250		12750			13125		13500
Переданные имущественные права			полное		полное		полное			полное		полное
Корректировка		%			0		0			0		0
Скорректированная цена		руб./м2			14250		12750			13125		13500
Условия рынка (время предложения)					Февраль 2011 г.		Февраль 2011 г.			Февраль 2011 г.		Февраль 2011 г.
Корректировка		%			0		0			0		0
Скорректированная цена		руб./м2			14250		12750			13125		13500
Поправка на площадь объектов оценки		м2	250		150		160			170		160
Корректировка		%			0		0			0		0
Скорректированная цена		руб./м2			14250		12750			13125		13500
Местоположение			г. Челябинск, Металлургический р-он.		г. Челябинск, ул. Хлебозаводская		г. Челябинск, ул. Миртековская			г. Челябинск, ул. Павелецкая		г. Челябинск, ул. Приборостроительная
Корректировка		%			0		0			0		0
Скорректированная цена		руб./м 2			14250		12750			13125		13500
Продолжение таблицы 14
1	2			3		4		5			6		7
Состояние объекта				Процент готовности 85%		Процент готовности 100%		Процент готовности 100%			Хорошее		Хорошее
Корректировка	руб.					-15		-25			-25		-25
Скорректированная цена	руб./м2					10688		9563			9844		10125
Назначение помещения				Торговое		Торговое		Торговое			Торговое		Торговое
Корректировка	%					0		0			0		0
Скорректированная цена	руб./м2					10688		9563			9844		10125
Расположение объекта				Отдельно стоящее		Отдельно стоящее		Отдельно стоящее			Отдельно стоящее		Отдельно стоящее
Корректировка	%					0		0			0		0
Скорректированная цена	руб./м2					10688		9563			9844		10125
Выводы:						2672		2391			2461		2531
Общая валовая коррекция						-50		-50			-50		-50
Весовой коэффициент						0,25		0,25			0,25		0,25
Стоимость объекта	руб./м2			10055
Стоимость объекта	руб.			2 512 750
Стоимость объекта, с учетом необходимых  капиталовложений									2 512 750=  1 512 750

 

Вывод: Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Россия, г. Челябинск, Металлургический р-он, по состоянию на 29.03.2011г, выполненная  сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 1 500 000 (Миллион пятьсот тысяч рублей), в том числе НДС.

2.11. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены  все три подхода к оценке рыночной стоимости – затратный, сравнительный  и доходный.

В итоге  были получены  следующие результаты: 

 

Таблица  15  Результаты оценки (руб.)

 

Идентификация объекта оценки	Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Россия, г. Челябинск, Металлургический   район
Рыночная стоимость  объекта оценки	сравнительным    подходом	1 500 000
	доходным подходом	1 300 000
	затратным подходом	1 700 000

 

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ  и недостатков каждого из них  и выработка единой стоимостной  оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта  недвижимости определяется по следующим  критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального

покупателя или продавца.

2.Тип, качество  и обширность информации, на основе  которых проводится анализ.

3.Способность  параметров используемых методов  учитывать конъюнктурные колебания.

•      4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие 

на его стоимость, такие как  местоположение, размер, потенциальная  доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому  из использованных в оценке подходов придаются различные весовые  коэффициенты, отражающие долю каждого  метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя  применимость каждого подхода при  оценке объектов, оценщик пришел к  следующим  выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.