Оценка объекта недвижимого имущества

 

Многие производственные помещения используются также под:  
- Складские комплексы;

- Пищевое производство;

- Мебельное производство;

- Метало - перерабатывающее производство;

 

Рынок производственной недвижимости чувствителен к общему состоянию  экономики и к отдельным его  сегментам. Поэтому мы видим рост числа мелких компаний работающих на  литейном рынке и рынке металлообработки, что соответствует общей тенденции на рынках с превалирующим сырьевым сегментом. Пищевое производство развивается за счет повышения платежеспособного спроса и роста доходов населения. При организации складского комплекса на основе существующего объекта затраты на реконструкцию составят 3000 – 5000 руб.  за 1 м.кв., на возведения нового здания соответственно 10000-15000 $ за 1 м.кв.

Если смотреть на производственную недвижимость с позиции объема ее предложения и общего фонда площадей, то объектов выставленных на продажу  или в аренду не так уж и много. Это связанно с тем что многие производственные помещения находятся в плачевном состоянии и затраты даже на их демонтаж значительно выше, чем на возведение нового здания. Многие собственники не желают продавать свой объект по частям, что абсолютно логично – часть площадей при продаже или сдаче в аренду объекта по частям попадет в неликвид. Отсутствие концептуального понимания развития производства и наличия, грамотных бизнес идей, также приводит к тому, что большинство собственников производственных помещений предпочитают сдавать их в аренду. В свою очередь это ограничивает количество предложений на продажу. Самыми востребованными на рынке производственных помещениями является метраж 300 – 500 кв.м. и 1 000 м.кв., с необходимой высотой потолков (как правило, не менее 9 метров). Наиболее обеспеченными производственными площадями является Металлургический и Тракторозаводской район.

Аналитики прогнозируют стабильный рост цен на производственную недвижимость на уровне 20-22 % в год, при возможно пиковой динамике в 2009 – 2010 году. Цена в пригороде 30-50 км. от Челябинска от 2 000 рублей за 1 м.кв. до 10 000 рублей за 1 м.кв.; пригород Челябинска от 10 – 30 км от 6 000 рублей до 15 000 рублей за 1 м.кв..; непосредственно  в Челябинске и в ближнем пригороде (до 10 км.) от 10 000 до 70 000 рублей (в случае возможности организации торговли на этих площадях).

С точки зрения корректной оценки стоимости объекты промышленной недвижимости являются самыми сложными, т.к. их стоимость напрямую зависит  от возможного их использования в  случае перепрофилирования и стоимости  аналогов, количество которых на рынке  очень ограничено. Поэтому каждый объект требует особого внимательного изучения для его корректной оценки.

2.7 ОПИСАНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПОМОЩЬЮ

ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

2.7.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО  ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Процедура выявления и обоснования  альтернативного использования  собственности, обеспечивающего максимально  продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование - это вероятное использование  свободной земли или собственности  с улучшениями, которое:

- Законодательно разрешено;

- Физически осуществимо;

- Финансово целесообразно;

- Максимально продуктивно.

Документы, устанавливающие права собственности  на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта  позволяют определить наиболее эффективный  вариант применения оцениваемых  объектов как производственной базы.

2.7.ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

 

Процедура оценки включает в себя следующие  шаги:

- осмотр  объекта оценки;

- интервью  с собственником объекта оценки;

- анализ  рынка, к которому относится  объект оценки;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого  из подходов к оценке и осуществление  необходимых расчетов;

- обобщение  результатов, полученных в рамках  каждого из подходов к  оценке, и определение итоговой величины  стоимости объекта оценки;

- составление  и передача Заказчику отчета  об оценке.

2.7.3 ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

 

Обязательные  к применению стандарты оценочной  деятельности требуют по возможности  применять все три основных подхода  к оценке. В настоящем отчете при  оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого  сравнения продаж. Основанием для  выбора данного подхода явилось  наличие доступной и достоверной  информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Челябинской области.

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета  являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта  оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов  и систем инженерного оборудования. Расчёт производился  по УПВС, с определением совокупного износа здания.

В рамках доходного  подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Основанием для  выбора данного подхода явилось  наличие доступной и достоверной  информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск.

2.8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С  ПОМОЩЬЮ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

2.8.1ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ                     ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую  он может приобрести (путем покупки  земельного участка и строительства  здания,  без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.

  Основные шаги при применении  данного подхода к определению  стоимости недвижимости:

- Оценка  рыночной стоимости имущественных  прав на незастроенный земельный  участок;

- Расчет  восстановительной стоимости (стоимости  замещения) расположенных на земельном  участке улучшений;

- Установление  величины накопленного износа;

- Расчет  восстановительной стоимости (стоимости  замещения) улучшений с учетом  износа.

- Корректировка  восстановительной стоимости на  дополнительно произведенные затраты,  существенно влияющие на окончательную  стоимость улучшений (реконструкция,  модернизация, евроремонт, устройство  территории.

- Суммирование  рыночной стоимости имущественных  прав на незастроенный земельный  участок с восстановительной  стоимостью улучшений с учетом  всех пенообразующих факторов.

 

 

 

2.8.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА

Необходимо  отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может  значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т. п.) в случае, если землепользование не запрещено действующим  законодательством и соответствует  применяемым на практике обычаям  делового оборота.

 

Для определения стоимости земельного участка  используются следующие  методы:

- метод прямого  сравнения продаж;

- метод соотношения;

- метод выделения;

- метод предполагаемого  использования;

- метод остаточной  стоимости.

        При оценке  рыночной стоимости прав на  земельный участок оценщик использовал  сравнительный подход. В рамках  сравнительного подхода применялся  метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного  подхода явилось наличие доступной  и достоверной информации по  продажам аналогичных объектов  на вторичном рынке. 

При оценке земельных участков метод сравнения  продаж предполагает следующую последовательность действий:

- определение  элементов, по которым осуществляется  сравнение объекта оценки с  объектами - аналогами (далее –  элементов сравнения);

- определение  по каждому из элементов сравнения  характера и степени отличий  каждого аналога от оцениваемого  земельного участка;

- определение  по каждому из элементов сравнения  корректировок цен аналогов, соответствующих  характеру и степени отличий  каждого аналога от оцениваемого  земельного участка;

- корректировка  по каждому из элементов сравнения  цен каждого аналога, сглаживающая  их отличия от оцениваемого  земельного участка;

- расчет  рыночной стоимости земельного  участка путем обоснованного  обобщения скорректированных цен  аналогов.

К элементам  сравнения относятся факторы  стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся  на рынке характеристики сделок с  земельными участками.

Наиболее  важными факторами стоимости, как  правило, являются:

- местоположение  и окружение;

- целевое  назначение, разрешенное использование,  права иных лиц на земельный  участок;

- физические  характеристики (рельеф, площадь, конфигурация  и др.);

- транспортная  доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных  сетей и условия подключения  к ним, объекты социальной инфраструктуры  и т.п.).

     Для сравнения выбрано три земельных участка, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых земельных участков приведены в таблице 3.

 

Таблица 3  Характеристики сравниваемых земельных участков

 

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.domchel.ru, тел. 8 912 328 57 26	www.domchel.ru, тел. 8 906 870 50 49	www.domchel.ru, тел. 8 906 870 50 49
Местоположение	г. Челябинск, ул. Хлебозаводская	г. Челябинск, ул. Павелецкая	г. Челябинск, ул. Вишнегорская
Стоимость предложения, руб.	392 000	395 000	380 000
Размер участка, соток	2,9	2,8	3,0
Дата продажи (предложения к продаже)	Февраль 2011г.	Февраль 2011г.	Февраль 2011г.
Право на земельный участок	Аренда	Аренда	Аренда
Дополнительные улучшения	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций
Физические характеристики	рельеф поверхности ровный	рельеф поверхности ровный	рельеф поверхности ровный
Назначение участка	Под офисное здание	Под офисное здание	Под офисное здание

 

Описание  вносимых поправок

Условия финансирования.

По этому  условию все аналоги объекта  оценки имеют одинаковые условия. Таким  образом, корректировка на условия  финансирования не вводилась.

Совершенная сделка или предложение.

Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения  между покупателем и продавцом. Все аналоги являются предложениями  к продаже, корректировка не вводилась.

- Условия  рынка (время предложения).

Подразумевается изменение стоимости на рынке  недвижимости по истечении определенного  срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги  предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить  корректировки на объекты – аналоги.

Переданные  имущественные права.

Все аналоги  находятся в аренде. Поправка не вводилась.

Местоположение.

Земельные участки  аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.

Площадь участка

Поправка  на площадь участка  не применялась. Так как, по мнению оценщика у свободных  земельных участков разница между  площадями участка незначительно  влияет на цену за единицу площади.

Назначение  участка.

Поправка  вводится исходя из того, что участки  с разным назначением имеют разную стоимость. В данном случае все аналоги  и объект оценки имеют одинаковое. Поправка не применялась.

Дополнительные  улучшения  участка.

Аналоги 1, 2, 3 – имеют идентичные дополнительные улучшения. Корректировка не водилась.

Результаты расчетов и корректировки  сравниваемых участков по земельному участку, на котором расположен объект оценки, приведен в таблице 4.

 

 

Таблица 4  Расчет  и корректировки  сравниваемых участков

 

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый участок	Объекты сравнения
1	2	3	4	5	6
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб.		392 000	395 000	380 000
Размер участка	Сот.	3,0	2,9	2,8	3,0
Стоимость за сотку	руб./сот		135 172	141 071	126 667
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		135 172	141 071	126 667
Условия рынка (время предложения)		Февраль 2011г.	Февраль 2011г.	Февраль 2011г.	Февраль 2011г.
Корректировка			0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		135 172	141 071	126 667
Переданные имущественные права		Аренда	Аренда	Аренда	Аренда
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		135 172	141 071	126 667
Местоположение		г. Челябинск Металлургический р-он	г. Челябинск, ул. Павелецкая	г. Челябинск, ул. Вишнегорская	г. Челябинск, ул. Хлебозаводская
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена			135 172	141 071	126 667
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./сот		135 172	141 071	126 667
Назначение  участка		Под офис	Под офис	Под офис	Под офис
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		135 172	141 071	126 667
Дополнительные улучшения		Возможность подведения всех  коммуникаций	Возможность подведения всех  коммуникаций	Возможность подведения всех  коммуникаций	Возможность подведения всех  коммуникаций
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./сот		135 172	141 071	126 667
Выводы:			67586	35268	31667
Общая валовая коррекция			0	0	0
Весовой коэффициент			0,5	0,25	0,25
Стоимость объекта	руб./сот	134 521
Стоимость объекта	Руб.	403 563