Оценка объекта недвижимого имущества

 

Оперативное управление

Право юридического лица – не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться  закрепленным за ним имуществом в  пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением  имущества.

Субъекты - казенные предприятия; учреждения как вид некоммерческих юридических лиц.

Объект - комплекс имущества, в установленном  порядке закрепленный за указанными юр. лицами.

Содержание - владение, пользование, распоряжение - но объем, и реализация этих полномочий могут быть ограничены. Носитель права оперативного управления отвечает по обязательствам, но казенное предприятие - всем своим имуществом, а учреждение - только денежными средствами. Предусмотрена субсидиарная ответственность собственника.

Право пожизненного наследуемого владения землей

Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении  его правомочиями владения, пользования  пожизненно с передачей этого  пользования по наследству.

 

Субъекты - физические лица.

Содержание - владение и пользование. Носитель может возводить на участке  здания и сооружения и приобретать  на них право собственности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право пользования, не ограниченное установлением  срока.

  Субъекты - юридические лица; (ФЗ РФ убрал право физических лиц).

Сервитут - это ограниченное право  пользования имуществом, находящимся  в собственности другого лица.

Основания возникновения - соглашение. Если соглашение не достигнуто, то лицо имеет право обратиться с иском в суд. Собственник участка вправе требовать плату за пользование его имуществом. Сервитуту свойственно право следования судьбе главной вещи.

 

1.1.2. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ  ДОКУМЕНТОВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Правоустанавливающие  документы

Каждый собственник объекта  недвижимости приобретает право  собственности на данный объект в силу либо какой-то сделки (купли-продажи, мены, дарения и т.д.), либо получая объект недвижимости по наследству, либо в процессе приватизации, либо построив новый объект на основании соответствующей разрешительной документации, либо на основании признания права собственности на объект судом и т.д. В любом случае, основания для возникновения права описываются в определенном документе, который называется правоустанавливающим.

    В правоустанавливающем документе в обязательном порядке будут содержаться сведения о том, кому это право будет принадлежать (субъект), на что именно (объект) возникает указанное в правоустанавливающем документе право, а также будет указан вид права на недвижимость. Таким образом, основными требованиями к правоустанавливающим документам являются:

- Соответствие законодательству, действовавшему  на  момент  составления 
документа в месте расположения недвижимости;

- Наличие описание недвижимости, правообладателя и вида права на 
недвижимость.

Ниже мы рассмотрим некоторые, наиболее часто встречающиеся, виды правоустанавливающих документов:

-Договор  купли-продажи 

- Договор  мены 

- Договор  дарения 

- Договор  пожизненного содержания с иждивением (ренты)

- Договор  купли-продажи с рассрочкой платежа

- Договор  на передачу квартиры в собственность граждан

- Свидетельство  о праве на наследство

- Решение  суда 

- Договор  участия в долевом строительстве, договор уступки прав требования

Правоустанавливающие документы  на вновь возводимый объект недвижимости

Справка о выплате пая в ЖСК (ГСК, с/т)

 

К первичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

Свидетельство о собственности. Для Москвы оригинал Свидетельства о собственности (с 1991 до 2000 года) должен быть розового цвета. Если это дубликат, выданный в случае утери оригинала, то он может быть другого цвета с соответствующей  пометкой.

Договор передачи. В данном документе имеются сведения о форме собственности (совместной или долевой), координаты граждан, имеющих  право проживания и пользования  квартирой, но отказавшихся от приватизации. Этот документ относится к приватизационным муниципальным и ведомственным  квартирам.

Справка о  выплаченном пае. Документ относится  к квартирам ЖСК и должен быть подписан председателем, главным бухгалтером  ЖСК, скреплен печатью ЖСК, иметь  шифр учета в регистрации.

Свидетельство о государственной регистрации  права (бланк голубого цвета с  водяными знаками).

К вторичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:

- Договор  купли-продажи, мены, дарения, деления  долей. Целесообразно проверить данные нотариуса через нотариальную палату и шифр учета в регистрации. Хорошо также собрать информацию о бывших собственниках квартиры и проверить их прописку по новым адресам. Полезно знать историю квартиры, пообщаться с нотариусом, который регистрировал предыдущий договор.

- Свидетельство  о праве на наследство по  закону и по завещанию. Удостоверяется  только нотариусом. Необходимо убедиться  в наличии или отсутствии наследников  первой очереди, не указанных  в свидетельстве, а также ознакомиться  со свидетельством о смерти  бывшего собственника.

- Решение  суда. Проверить подлинность можно  по шифру учета в регистрации,  через секретаря судьи, который  вынес решение. Дополнительно  выясните, были ли другие решения  суда и наличие надзорного  производства по делу.

- Договор  ренты с пожизненным содержанием.  Договор заключается в двух  случаях.

1. Между родственниками, чтобы избежать налогов на  дарение и наследство. После смерти  собственника Плательщик ренты  автоматически становится собственником.

2.Между двумя  любыми физическими лицами. Плательщик  ренты обязуется пожизненно содержать  бывшего собственника и обеспечить  надлежащий уход за ним. Плательщик  ренты становится полноценным  собственником квартиры только  после смерти Получателя ренты.  Надо учитывать, что договор  ренты, может быть, расторгнут  в случае недовольства Получателя  ренты условиями его выполнения.

Акт приемки-сдачи  квартиры. Этот документ является обязательным приложением к правоустанавливающим документам, зарегистрированным после 1 марта 1996 года. Гражданский акт (556 ст. ГК РФ), который подписывается  бывшими и новыми собственниками жилища после регистрации сделки, юридического или физического освобождения квартиры и передачи квитанций, счетов, книжек по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефона, ключей от квартиры. Он подтверждает, что стороны не имеют друг к другу претензий  по указанной квартире. Этот документ - неотъемлемая часть для проведения сделки, свидетельство полного исполнения договора купли-продажи.

В заключении следует отметить, что  по форме правоустанавливающие документы  определяются основанием возникновения  права собственности на квартиру, различаются в зависимости от сроков их получения и видов собственности. Постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области  жилищных правоотношений приводят к  расширению или уточнению приведенного перечня документов.

- До 01 января 2005 года государственную регистрацию  сделок и прав на квартиры  осуществлял Московский комитет  по регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним.

 

2.  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

 

При оценке с позиции доходного  подхода во главу угла ставятся будущие  доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного  использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах  доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов.

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование  денежных потоков) опираются на такие  отмеченные выше принципы, как принцип  ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно  оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный  комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного  подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции  или конечных услуг или в большей  степени имеет социальное, чем  экономическое значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость  всей системы и из неё тем или  иным образом выделяют стоимость  машинного комплекса, либо сначала  вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно  создаётся машинным комплексом, а  уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного  комплекса.

Доходный подход – реализуется в методах:

- Дисконтирование чистых  доходов; 

- Прямая капитализация  дохода;

- Равноэффективный функциональный  аналог;

 

Доходный подход исходит  из того принципа, что потенциальный  инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость  будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с  точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор  активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные  средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую  стоимость: метод капитализации  прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

 

Доходный  подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой  недвижимости, единственной целью которой  является получение дохода, и в  его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип  ожидания (стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью  будущих доходов, которые этот  объект принесет);

- принцип  замещения (стоимость объекта  недвижимости имеет тенденцию  устанавливаться на уровне величины  эффективного капиталовложения, необходимого  для приобретения сопоставимого,  замещающего объекта, приносящего  желаемую прибыль).

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

1. Прогнозирование  будущих доходов; 

2. Капитализация  будущих доходов в настоящую  стоимость. 

Сущность  доходного подхода состоит в  оценке текущей (сегодняшней) стоимости  будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная  продажа в дальнейшем недвижимого  имущества, т. е. путем капитализации  дохода.

 

Капитализация дохода - это процесс перерасчета  потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих  стоимостей. Эти величины учитывают

- сумму будущего  дохода;

- время, когда  должен быть получен доход; 

- продолжительность  получения дохода.

 

Прогнозирование будущих доходов - основано на использовании  финансовых отчетов собственника

- упрощенного  баланса; 

- отчета  о движении денежных средств,  реконструируемый оценщиком для  задач экономического анализа  статей доходов и расходов.

 

1.2.1.МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННЫХ  ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Дисконтирование – это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

Определение стоимости бизнеса  методом ДДП основано на предположении  о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих  доходов от этого бизнеса.

Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о  рыночной цене, равной текущей стоимости  будущих доходов.

Данный метод  оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор  активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей  и т.д., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные  средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. С этой точки  зрения все предприятия, к каким  бы отраслям экономики они ни принадлежали, производят всего один вид товарной продукции – деньги.

Метод ДДП  может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем  не менее, существуют ситуации, когда  он объективно дает наиболее точный результат  рыночной стоимости предприятия. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих  определенную историю хозяйственной  деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста  или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей  степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости  бизнеса может быть фактом для  принятия управленческих решений). Следует  соблюдать разумную осторожность в  применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и  многообещающих. Отсутствие ретроспективы  прибылей затрудняет объективное прогнозирование  будущих денежных потоков бизнеса.