Оценка объекта недвижимого имущества

 

Рыночная  стоимость права аренды на земельный  участок, площадью 300,0 м², рассчитанная методом сравнения продаж, на дату оценки с учетом округления составляет: 404 000(Четыреста тысяч рублей 00 копеек).

2.8.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА  УЛУЧШЕНИЙ

 

 В рамках  затратного подхода при оценке  нежилых зданий определялась  стоимость воспроизводства.  Исходными  данными для расчета являются  функциональное назначение, общие  геометрические характеристики (площадь,  объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень  основных конструктивных элементов  и систем инженерного оборудования. Расчёт производился  по УПВС, с определением совокупного износа  здания.

 

                                                                                                       (6)

где:   ПВС – Полная восстановительная  стоимость оцениваемого объекта;

ПВС_ед. – полная восстановительная стоимость строительства единицы сравнения в ценах на дату оценки;

Vo - Строительный объем оцениваемого объекта (количество единиц сравнения)

При определении восстановительной  стоимости объекта оценки затратным  методом, оценщиком в качестве нормативной  базы для расчета восстановительной  стоимости использованы сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной  стоимости). Кроме этого, при расчётах использовались рекомендации "Общей  части к сборникам укрупненных  показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений для  переоценки основных фондов", Москва, 1971 г., «Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании  сборников укрупнённых показателей  восстановительной стоимости», Москва, 1995 г. На основе сборников укрупненных  показателей восстановительной  стоимости (УПВС) осуществляется подбор объекта-аналога, расчет корректировок  на отличия объекта-оценки от объекта-аналога  и вычисление стоимости строительства  с разбивкой по конструктивным элементам  в соответствии с рекомендациями технической части УПВС. Перевод  в уровень цен на дату оценки, производится с применением стандартных  индексов удорожания строительной продукции. В восстановительную стоимость  указанных укрупненных показателей  включены все прямые затраты, накладные  расходы, плановые накопления, а также  общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством  работ в зимнее время, затраты  по сдельно-премиальной системе  оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке  рабочих на расстояние свыше 3 км при  отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных  организаций надбавок за подвижной  характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания.

В восстановительную стоимость  включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости  от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, применяемых  материалов для фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических  характеристик, стоимость 1,0 м³ оцениваемого здания принимается равной стоимости 1,0 м³ здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.  Расчет полной восстановительной стоимости единицы сравнения производится по формуле (7):

 

            ПВС_ед. = УСП₆₉ ×Кр ×И_69,84–11                                              (7)

где:   ПВС_ед. - полная восстановительная стоимость единицы сравнения, руб.;

УСП₆₉ - удельный стоимостной показатель (руб.) за единицу сравнения объектов оценки в ценах 1969 г.;

К_р – районный коэффициент;

И_{69, 84 – 11} - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2011 г., 96,64 (см. формулу 6);

Индекс пересчета  стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2011 г определялся следующим образом:

 

                                ,                                                  (8)

где:  И_69-84 – индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 

        (Приложение  №1 к Постановлению Госстроя  СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

И_84-04 – индекс перехода от цен 1984 года к ценам 31 декабря 2004 года

по объектам гражданского строительства, 44,78

(ежемесячный  информационно-аналитический бюллетень  стоимости работ, услуг и объектов  строительства, "ЧелСЦена", часть  2, № 12, декабрь 2004 г.);

И_00-04 – индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № 12, декабрь 2004 г.);

И_00-11 – индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2011 года, 4,28 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № 4 апрель 2011 г.).

Таким образом, индекс изменения стоимости строительно-монтажных  работ от цен 1969 г. в цены 2011 г. на дату оценки составляет:

И_69,84-11=1,18×(44,78/2,34)×4,28 = 96,64

 

Результаты  расчета ПВС здания приведены  в таблице 6

2.8.4 ОЦЕНКА СОВОКУПНОГО ИЗНОСА

Совокупный  износ зданий и сооружений рассчитывался  по формуле

 

            Св. И = СЗ ∙ {1 – (1 – ФИ / 100) ∙ (1 – Фн. И / 100) ∙ (1 – Вн. И / 100),           (9)

 

где:   СЗ – стоимость замещения, руб.;

     Cв.И – совокупный износ, %;

ФИ – физический износ, %;

Фн. И –  функциональный износ, %;

Вн. И –  внешний износ, %.

 

Оценка физического  износа оцениваемого помещения  проводилась  методом срока жизни. Данный метод  основан на допущении, что износ  здания, его элемента или системы  зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни  здания.

Такой подход регламентирован в следующих  нормативных документах:

1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965
2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий  Госстрой СССР. – М. Стройиздат, 1965
3. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

 

                                                ФИ = Тэф./ Тэк.                                                              (10)

 

где:    ФИ – накопленный  физический износ здания или его  элемента руб.

Тэф – эффективный  возраст здания

   Ттип. – срок экономической жизни здания.

 

Эффективный  возраст оцениваемого здания по мнению оценщика совпадает с хронологическим  возрастом, срок  экономический жизни 70-175 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблицах 6.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

Планировка  помещения полностью соответствует  его назначению.

Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

По мнению оценщика,  внешние факторы не оказали существенного негативного  влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна  и может быть принята равной нулю.

Результаты  расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.

 

2.8.5 КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА НА ВЕЛИЧИНУ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

 

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

- Экономические  и политические факторы;

- Социальные  и региональные факторы;

- Предпринимательский  фактор;

- Фактор  условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих  в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя  в данном случае формируется, как  и ставка капитализации, методом  кумулятивного построения, формула  расчета ПП представлена ниже:

 

                                       ПП=Σ(R) + R бездисковая                                          (11)

 

где:   ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

Σ(R) - суммарный  уровень рисков, возникающих в  процессе реализации строительного  проекта;

R бездисковая  – очищенная от риска норма  дохода (бездисковая ставка). 

 

Бездисковая ставка дохода на капитал  отражает гарантированный доход, который  может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 7,62%.

Ставки рынка ГКО-ОФЗ 

 

Таблица 5 Риски по ставкам

 

Дата Краткосрочная ставка, % годовых Среднесрочная ставка, % годовых Долгосрочная ставка, % годовых 19.03.2011 4,2 4,87 7,62%

 

 

Диапазон  остальных рисков в мировой оценочной  практике принимается обычно от 0% до 5%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

    Таблица 6 Прибыль предпринимателя

 

Составляющие	Размер рисковой премии %
Безрисковая ставка	7,62%
Риск, связанный с маркетингом (предвидение  изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	1
Риск, связанный с управлением  инвестициями	1
Риск потери потребительских  качеств объекта	1
Риск за низкую ликвидность	1
Ставка возврата капитала	1

 

Таким образом, прибыль предпринимателя составит: ПП = 5 + 7,62%= 12,62% 

2.8.6 Расчет рыночной стоимости  улучшений с использованием затратного  подхода

 

 

Таблица 7 Расчет полной восстановительной  стоимости улучшений в ценах 1 969 г.

 

Наименование объекта	Год ввода (ориентировочно)	Описание объекта	Источник	Единица измерения	Объем (площадь, длина)	Удельный стоимостной показатель	Индекс поправочный на климатический  район	Коэффициент поправочный к удельному  стоимостному показателю	Поправка на группу капитальности	Итоговый удельный стоимостной показатель	Результаты расчета ПВС, руб.
Нежилое здание	2011	Общая площадь   250 кв.м., группа капитальности II	УПВС №18, табл.№58	кубометр	470	23,9	1,09	1	1	26,051	12 244

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 8 Расчет восстановительной  стоимости объекта оценки с учетом износа в ценах на  2010 г.

 

Наименование объекта	Результаты расчета ПВС, руб.	Индекс пересчета стоимости строительства  из цен 1969 г. в цены на 2 квартал 2009 г.	ПВС на  2011 г. без учета износа	ПВС c учетом прибыли девелопера	ПВС с учетом  НДС, руб.	Физический износ %	Функциональный износ (%)	Экономический износ (%)	Поправка на % готовности	Совокупный износ	ПВС улучшений с учетом износа, величины предпринимательской прибыли и  НДС, руб.
Нежилое здание	12 244	96.64	1183260	1 332587	1572453	0	0	0	-15	0	1 336 585
Стоимость улучшений											1 336 585
Стоимость права собственности на земельный участок, руб.											400 000
Стоимость улучшений с учетом стоимости  права собственности на земельный  участок, руб.											1 736 585

 

Рыночная  стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Россия, г. Челябинск, Металлургический район,  по состоянию на дату оценки 19.03.2011г., выполненная затратным подходом, с учетом округления соответствует: 1 700 000 (Миллион семьсот  тысяч рублей 00 копеек), в том числе НДС. 

2.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

С ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА