Оценка объекта недвижимого имущества

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной  стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его  же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница  между стоимостью воспроизводства  здания и его стоимостью замещения).

Причины функционального  износа:

- недостатки, требующие добавления  элементов;     

- недостатки, требующие замены  или модернизации элементов;     

сверх улучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может  соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций  измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ может  быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или  модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным  стандартам (счетчики для воды и  газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных  материалов и оборудования при использовании  их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверх улучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в  настоящее время неадекватно  современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства  позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа  и минус ликвидационная стоимость  демонтированных элементов.

Примером сверх улучшений может  служить ситуация, когда собственник  дома, приспосабливая его под себя, вносил какие либо изменения для  собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки  зрения типичного пользователя. К  ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под  конкретное использование, обусловленное  увлечениями владельца или родом  его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному  состоянию.

Кроме того, понятие сверх улучшений  тесно связано с сегментом  рынка недвижимости, где одни и  те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному  сегменту, так и избыточными с  точки зрения типичного пользователя.

 

Неустранимый функциональный износ  вызывается устаревшими объемно-планировочными и или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных  стандартов строительства. Признаком  неустранимого функционального  износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим  учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного  архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального  износа может определяться двумя  способами:

1. Капитализацией потерь в арендной  плате; 

2. капитализацией избыточных эксплуатационных  затрат.

Для определения необходимых расчетных  показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного  у объекта оценки неустранимого  функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным  комплексом в целом (зданием и  землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить  на две составляющие. Для выделения  части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного  остатка для здания или метод  анализа соотношения стоимости  земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом  по причине устаревшего объемно  планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом  капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального  износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых  для поддержания здания в хорошем  состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального  износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в  которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам аналогам в  отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ –  обесценение объекта, обусловленное  негативным по отношению к объекту  оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в  области налогообложения и т.п. Внешний износ в большинстве  случаев не устраним. Он может самоустраниться  из- за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

1.4.4 МЕТОД ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВНЕШНЕГО  ЭКОНОМИЧЕСКОГО ИЗНОСА

 

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие  методы

- метод капитализации потерь  в арендной плате; 

- метод капитализации избыточных  эксплуатационных расходов;

- метод парных продаж;

- метод срока жизни. 

Оценка внешнего износа методом  капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации  избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе  имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным  объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга  только выявленным и соотнесенным к  объекту оценки экономическим износом.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как  правило, типового объекта оценки. Усредненная  разница между скорректированными восстановительной стоимостью и  рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным  выражением накопленного износа. В  отечественной практике рассмотренные  методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа  продаж, во многих случаях неприменимы  по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой  и достоверной информационной базы.

Метод срока жизни позволяет  рассчитать неустранимый внешний износ  исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее  время.

Причины сноса:

- необходимость перепланировки;

- расширение транспортных магистралей. 

Следует учитывать  техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло  бы их эксплуатировать в течение  довольно длительного периода времени.

 

 

 

 

 

 

 

2 РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2.1.1 ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ  ОЦЕНКИ

На основании договора от 11 июня 2011 г. №18-02/09, ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК  производит оценку рыночной стоимости  объекта незавершенного строительства, расположенной по адресу: Россия, Челябинская  обл., Металлургический район.

2.1.2 НАИМЕНОВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Объектом  оценки является жилая зона, расположенная  по адресу: Россия, Челябинская обл., Металлургический район.

В том числе:

- Основное строение торгового здания. Площадь: общая 250 кв. м. Инвентарный номер: 3774. Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., Металлургический район.

2.1.3 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВАНА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

 

Оцениваемый объекты:

Основное  строение торгового здания. Площадь: общая 250 кв. м. Инвентарный номер: 3774. Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., Ленинский район, принадлежит на праве частной собственности:

Иванову Ивану Ивановичу, дата рождения: 01.10.1973 г. Место рождения: Россия, Челябинская  обл., г. Миасс. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 №114452, код подразделения 742-048, дата выдачи 18.03.1999 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Воровского, д. 23-а, кв. 73.

На  основании:

Протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества  от 29.12.2008.

Государственная регистрация права  произведена Учреждением юстиции  по государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской  области, о чем в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2009 г. сделана запись регистрации: № 74-74-20/030/2008-35, выдано свидетельство о государственной регистрации: серии 74 АБ №933540 (дата выдачи 12.02.2009 года.);

2.1.4 ДАТА ОЦЕНКИ

Оценка объекта  оценки выполнена на дату оценки 19 марта 2011 г.

Под датой  проведения оценки подразумевается  календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта  оценки.

2.1.5 ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

 

Определение рыночной стоимости оценки незавершенного строительства

2.1.6 НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

 

Для принятия управленческих решений

2.1.7 ВИД СТОИМОСТИ

 

Выбираем рыночную стоимость.

2.1.8 ФОРМА ОТЧЕТА

Составляется в  письменной форме.

2.1.9 ГРАФИК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

 

Оценка объекта проводилась с 19 марта 2011 г.  – 26 марта 2011 г.

2.1.10 ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКИ

Отчет был составлен в последний день исполнения договора- 26 марта 2011 г

2.1.11 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ ОЦЕНКИ

 

          Юридическая  экспертиза чистоты прав собственности  не производиться. 

При анализе  наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе  текущего и будущего использования  предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. 

От Оценщика не требуется появляться в суде или  свидетельствовать иным образом  по поводу составленного Отчёта или  оцениваемого имущества, кроме, как  на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте.

Оценщик не принимает на себя ответственность  за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных  условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости  оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет  продан на свободном конкурентном рынке  по цене, равной указанной в Отчёте.

2.2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ  ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

2.2.1 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

Иванов Иван Иванович, дата рождения: 01.10.1973 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Миасс. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 №114452, код подразделения 742-048, дата выдачи 18.03.1999 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Воровского, д. 23-а, кв. 73.

2.2.2 СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

 

Настоящий отчет выполнен следующими специалистам:

Оценщик –  Архипов Александр Георгиевич, с 28 декабря 2007 года являющийся членом Некоммерческого  партнерства «Саморегулируемая  организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным  №00969, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости  предприятия (бизнеса)» ПП № 323042 от 29.09.2002 г., свидетельство о повышении  квалификации «Южно – уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости  предприятия (бизнеса)» от 25.11.2008 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 08710В4076798 выдан «19» декабря 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 6 лет.