Оценка объекта недвижимого имущества

 

 Требования к проведению оценки:

         1. Проведение оценки включает следующие этапы:

- заключение  договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и  анализ информации, необходимой  для проведения оценки;

- применение  подходов к оценке, включая выбор  методов оценки и осуществление  необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения  подходов к оценке и определение  итоговой величины стоимости  объекта оценки;

- составление  отчета об оценке.

2. Задание  на оценку должно содержать  следующую информацию:

- объект  оценки;

- имущественные  права на объект оценки;

- цель оценки;

- предполагаемое  использование результатов оценки  и связанные с этим ограничения; 

- вид стоимости; 

- дата оценки;

- срок проведения  оценки;

- допущения  и ограничения, на которых должна  основываться оценка.

3. Оценщик  осуществляет сбор и анализ  информации, необходимой для проведения  оценки объекта оценки. Оценщик  изучает количественные и качественные  характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную  для определения стоимости объекта  оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения  оценщика должны быть применены  при проведении оценки, в том  числе: 

- информацию  о политических, экономических, социальных  и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость  объекта оценки;

- информацию  о спросе и предложении на  рынке, к которому относится  объект оценки, включая информацию  о факторах, влияющих на спрос  и предложение, количественных  и качественных характеристиках  данных факторов;

- информацию  об объекте оценки, включая правоустанавливающие  документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах  объекта оценки, его технических  и эксплуатационных характеристиках,  износе и устаревания, прошлых  и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

4. Информация, используемая при проведении  оценки, должна удовлетворять требованиям  достаточности и достоверности.  Информация считается достаточной,  если использование дополнительной  информации не ведет к существенному  изменению характеристик, использованных  при проведении оценки объекта  оценки, а также не ведет к  существенному изменению итоговой  величины стоимости объекта оценки.

Информация  считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о  характеристиках, исследовавшихся  оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать  базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и  достоверности информации, используя  доступные ему для этого средства и методы.

Если в  качестве информации, существенной для  определения стоимости объекта  оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком  специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается, таким  образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать  в отчете их квалификацию и степень  их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость  их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

5. Оценщик  при проведении оценки обязан  использовать затратный, сравнительный  и доходный подходы к оценке  или обосновать отказ от использования  того или иного подхода. Оценщик  вправе самостоятельно определять  конкретные методы оценки в  рамках применения каждого из  подходов.

6. Доходный  подход применяется, когда существует  достоверная информация, позволяющая  прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен  приносить, а также связанные  с объектом оценки расходы.  При применении доходного подхода  оценщик определяет величину  будущих доходов и расходов  и моменты их получения. 

 

Применяя  доходный подход к оценке, оценщик  должен:

1. Установить  период прогнозирования. Под периодом  прогнозирования понимается период  в будущем, на который от  даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

- исследовать  способность объекта оценки приносить  поток доходов в течение периода  прогнозирования, а также сделать  заключение о способности объекта  приносить поток доходов в  период после периода прогнозирования; 

- определить  ставку дисконтирования, отражающую  доходность вложений в сопоставимые  с объектом оценки по уровню  риска объекты инвестирования, используемую  для приведения будущих потоков  доходов к дате оценки;

- осуществить  процедуру приведения потока  ожидаемых доходов в период  прогнозирования, а также доходов  после периода прогнозирования  в стоимость на дату оценки.

2. Сравнительный  подход применяется, когда существует  достоверная и доступная для  анализа информация о ценах  и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход  к оценке, оценщик должен:

- выбрать  единицы сравнения и провести  сравнительный анализ объекта  оценки и каждого объекта-аналога  по всем элементам сравнения.  По каждому объекту-аналогу может  быть выбрано несколько единиц  сравнения. Выбор единиц сравнения  должен быть обоснован оценщиком.  Оценщик должен обосновать отказ  от использования других единиц  сравнения, принятых при проведении  оценки и связанных с факторами  спроса и предложения; 

- скорректировать  значения единицы сравнения для  объектов-аналогов по каждому  элементу сравнения в зависимости  от соотношения характеристик  объекта оценки и объекта-аналога  по данному элементу сравнения.  При внесении корректировок оценщик  должен ввести и обосновать  шкалу корректировок и привести  объяснение того, при каких условиях  значения введенных корректировок  будут иными. Шкала и процедура  корректирования единицы сравнения  не должны меняться от одного  объекта-аналога к другому; 

- согласовать  результаты корректирования значений  единиц сравнения по выбранным  объектам-аналогам. Оценщик должен  обосновать схему согласования  скорректированных значений единиц  сравнения и скорректированных  цен объектов-аналогов.

3. Затратный  подход применяется, когда существует  возможность заменить объект  оценки другим объектом, который  либо является точной копией  объекта оценки, либо имеет аналогичные  полезные свойства. Если объекту  оценки свойственно уменьшение  стоимости в связи с физическим  состоянием, функциональным или  экономическим устареванием, при  применении затратного подхода  необходимо учитывать износ и  все виды устареваний. 

4. Оценщик  для получения итоговой стоимости  объекта оценки осуществляет  согласование (обобщение) результатов  расчета стоимости объекта оценки  при использовании различных  подходов к оценке и методов  оценки. Если в рамках применения  какого-либо подхода оценщиком  использовано более одного метода  оценки, результаты применения методов  оценки должны быть согласованы  с целью определения стоимости  объекта оценки, установленной в  результате применения подхода. 

При согласовании результатов расчета стоимости  объекта оценки должны учитываться  вид стоимости, установленный в  задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный  оценщиком способ согласования, а  также все сделанные оценщиком  при осуществлении согласования результатов суждения, допущения  и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания  оценщик должен обосновать выбор  использованных весов.

5. По итогам  проведения оценки составляется  отчет об оценке. Требования к  содержанию и оформлению отчета  об оценке устанавливаются Федеральным  законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации» (Собрание  законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; №  9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; №  29, ст. 3482) и в федеральных стандартах  оценки.

6. Итоговая  величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки  с объектами оценки, если с  даты составления отчета об  оценке до даты совершения  сделки с объектом оценки или  даты представления публичной  оферты прошло не более 6 месяцев. 

7. Итоговая  величина стоимости должна быть  выражена в валюте Российской  Федерации (в рублях).

1.  ПОНЯТИЕ СОБСТВЕННОСТИ, И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

 

Собственность – это общественные отношения по поводу распределения (присвоения) редких ресурсов как элементов богатства между различными лицами. Отношения собственности имеют объективную и субъективную сторону. Субъектом отношений собственности является лицо: человек или организация, обладающие правами. Объект собственности - совокупность благ принадлежащих собственнику. Будучи законодательно урегулированы государством, они приобретают форму права собственности.

 

Вещное право - субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц. Собственник вещи владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом. Вещные права можно разделить на 2 группы: на право собственности и на ограниченные вещные права.

Кроме того, под вещным правом понимают также совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В российском праве большинство таких норм сосредоточены в Разделе II Гражданского кодекса РФ. Вещное право - подотрасль гражданского права.

Право собственности в  объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

 Право собственности в субъективном  смысле состоит из следующих  правомочий собственника:

- Право владения  - возможность осуществления фактического господства

  над вещью.

        - Право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

        - Право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Ограниченные вещные права

Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности  в управлении вещью (за исключением  случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать  ограниченными. Они предоставляют  ограниченный комплекс прав в отношении  имущества. Чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую  судьбу вещи (распоряжаться ею).

- право  хозяйственного ведения;

- право  оперативного управления;

- право  пожизненного наследуемого владения  землей;

- право  постоянного пользования земельным  участком;

- сервитут;

- иные  вещные права.

 

Общие признаки:

- это  право на чужое имущество;

- это  право следования, то есть смена  собственника не влечет для  носителя ограниченного вещного  права никаких изменений;

- носитель — только титульный владелец;

- предоставляется  та же защита, что и праву  собственности.

 

Хозяйственное ведение

Вещное право юридического лица- не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом.

Субъекты - унитарные предприятия (за исключением казенных) всех форм собственности; дочерние предприятия, созданные унитарными; государственные концерны.

Объект - комплекс имущества, который  в установленном порядке закреплен  за носителем этого права.

Содержание: владение (обычно в полном объеме); пользование (обычно в полном объеме); распоряжение. По обязательствам юридическое лицо-носитель права хозяйственного ведения отвечает всем своим имуществом, вплоть до основных фондов.