Оценка объекта недвижимого имущества

 2. Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

 

Кумулятивные процентные поправки - определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

 

1.3.4 ПРОЦЕНТНЫЕ ПОПРАВКИ

 

 Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Поправка в форме общей группировки  используется обычно на развитом рынке  недвижимости, где имеется большое  число продаж. Совокупная корректировка  производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

 

Последовательность внесения поправок 
1.  Поправка на условия финансирования.

2.  Поправка на особые условия продаж.

3.  Поправка на время продажи.

4.  Поправка на местоположение.

5.  Поправка на физические характеристики.

 

Преимущества сравнительного подхода: 
1.  В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и

покупателей. 
2.  В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 
3.  Статически обоснован.

4.  Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 
5.  Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

 

Недостатки сравнительного подхода:

1.  Различия продаж.

2.  Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 
3.  Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 
4.  Зависимость от активности рынка.

5.  Зависимость от стабильности рынка.

6.  Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается  в сопоставлении и анализе  нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением  одной характеристики, которую эксперт-оценщик  должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической  цене сопоставимого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора 

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

 

Для применения данного  метода необходимо:

1.  Оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2.  Определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  Умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное

 значение ВРМ по аналогам.

1.3.5 Согласование полученных  результатов:

 

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения указанных  методов и приведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости  предприятия.

Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого  метода, определяет, насколько они  существенно влияют при оценке объекта  на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов  применения методов приводит к установлению окончательной стоимости предприятия, чем и достигается цель оценки.

1.4 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА              Затратный подход — совокупность  методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления  либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный  подход основан на принципе  замещения, согласно которому  предполагается, что разумный покупатель  не заплатит за объект недвижимости  больше, чем стоимость строительства  объекта, аналогичного по своей  полезности оцениваемому объекту.              Согласно затратному подходу  (Соб) определяется по формуле:                                                         Соб = Сзу + Свс –  Сиз   ,                                                (1)   где: Соб- общая стоимость объекта недвижимости;    Суз- стоимость участка земли; Свс- восстановительная стоимость (стоимость замещения или воспроизводства) объекта недвижимости; Сиз- накопленный износ;

 

1.4.1 СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС

 

Коэффициенты физического, функционального  и экономического износов обычно вычисляют в долях или процентах  от стоимости воспроизводства или  стоимости замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два  подхода 

- аддитивный;

- мультипликативный. 

При аддитивном подходе коэффициент  суммарного износа (К) определяется :

 

                                           К = Кфиз + Кфун + Квн                                               (2)

 

Где:

К физ.- коэффициент физического  износа

Кфун.- коэффициент функционального  износа

Квн- коэффициент экономического износа

 

При мультипликативном подходе  базой для определения коэффициентов  износа является стоимость, из которой  исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент  износа определяется по формуле

 

                              К = 1 – (1 – Кфиз) * (1 – Кфун) * (1 – Квн)                            (3)

 

При использовании доходного подхода  вообще не требуется специальный  учёт какого-либо вида износа, так как  влияние каждого из них проявляется  в величине дохода, создаваемого объектом оценки.

При использовании сравнительного подхода в качестве базы для определения  стоимости машины обычно используют рыночные цены (Цан ) идентичных объектов или близких аналогов. Считается, что в этих ценах уже учтён  функциональный и внешний износы оборудования, практически одинаковых с объектом оценки. Поэтому требуется  определение лишь его физического  износа для корректировки цен  близких аналогов по степени износа, если это необходимо

 

                                С = Цан * (1 – Ки, физ, оц) / (1 –  Ки, физ, ан)                      (4)

                                                   

где: 

Ки, физ , оц ; Ки, физ , ан - коэффициенты физического износа объекта     оценки и близкого аналога соответственно.

При использовании затратного подхода  процесс определения стоимости (С) объекта оценки сводится к определению  полной стоимости воспроизводства (Св ) с последующим учётом обесценения  вследствие действия всех трёх видов  износа

 

                           С = Св (1 – К и, физ) * (1 – К  и, фун) * (1 – К и, вн)                (5)

 

Формулы для определения коэффициентов  износа, приведённые выше, показывают, что процедура учёта всех трёх видов износа предполагает определённую последовательность:

- первым всегда учитывают физический  износ; 

- затем функциональный;

- потом внешний (экономический)  износ.

 

1.4.2 ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС

 

Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может  возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

 

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

- экспертный;

- нормативный (или бухгалтерский);

- стоимостной; 

- метод расчета срока жизни  здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и  определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического  износа основан на использовании  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется  крайне редко.

Стоимостной метод заключается  в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем  осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который  затем переводится в стоимостном  выражении.

Стоимостной метод применяется  для определения устранимого  физического износа.

Данный метод позволяет сразу  рассчитать износ элементов и  здания в целом в стоимостном  выражении. Поскольку расчет обесценения  производится на основе разумных фактических  затрат на доведение изношенных элементов  до практически нового состояния, результат  по данному подходу можно считать  достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и  точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

 

Метод срока жизни применяется  для расчета физического износа.

Определение износа необходимо для  того, чтобы учесть различия в характеристиках  нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

 

Выделяют два способа  расчета износа:

- метод срока жизни; 

- метод разбиения на виды  износа.

 

Расчет износа методом  срока жизни

Совокупный накопленный износ  является функцией времени объекта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные  показатели.

 

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует  определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность  и т.п.). Срок физической жизни объекта  закладывается при строительстве  и зависит от группы капитальности  здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со ввода объекта  в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение  которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) - рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст  может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую  сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания - период времени  от даты проведения оценки до окончания  его экономической жизни.

 

Определение износа зданий методом  срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и  предположении, что эффективный  возраст объекта так относится  к типичному сроку экономической  жизни, как накопленный износ  к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

 

Расчет износа методом  разбиения на виды износа:

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и  неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта  недвижимости.

1.4.3 ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС

К функциональному износу относят

снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием  конструктивных и планировочных  решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным  требованиям к этим позициям.