Оценка объекта недвижимого имущества

 

Метод     дисконтированных     будущих     денежных     потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В зависимости от характера  оцениваемого оборудования, Оценщик  может в качестве ожидаемых доходов  рассматривать чистый денежный поток  или различные формы прибыли.

Особенностью методов  дисконтированных денежных потоков  и их главным достоинством является то, что они позволяют учесть несистематические  изменения потока доходов, которые  нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование  метода дисконтированных денежных потоков  в условиях российской экономики, характеризующейся  сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы  и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого оборудования.

Еще одним аргументом, выступающим  в пользу применения метода дисконтированного  денежного потока, является наличие  информации, позволяющей обосновать модель доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, данные маркетингового исследования рынка, планы развития компании).

При подготовке исходных данных для оценки с помощью доходного  подхода применяется финансовый анализ, поскольку с его помощью  можно оценить особенности развития предприятия, в  т.ч.

- темпы роста; 

- издержки, доходность;

- ставку дисконтирования. 

Метод дисконтирования является одним из вариантов доходного  подхода к оценке машин и оборудования. Как и другие варианты доходного  подхода, он основан на базовой посылке, что стоимость объекта равна  текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность, денежных потоков по годам, характерных  для большинства оцениваемых  предприятий.

 

Применяется метод ДДП, когда:

-  предполагается, что будущие  денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать  размер будущих по токов денежных средств от недвижимости;

-  потоки доходов и расходов  носят сезонный характер;

-  оцениваемая недвижимость  – крупный многофункциональный  коммерческий объект;

- объект недвижимости строится  или только что построен и  ввод (или введен в действие).

 

1.2.2. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИБЫЛИ

Метод прямой капитализации  дохода используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

Метод капитализации прибыли обычно используется для оценки бизнеса, когда  имеется достаточно данных для определения  нормализованного денежного потока, когда текущий денежный поток  примерно равен будущим денежным потокам, когда ожидаемые темпы  роста умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к  предприятиям, чей бизнес приносит стабильную прибыль, величина которой  из года в год меняется незначительно (или темпы роста прибыли постоянны). В отличие от оценки недвижимости, в оценке бизнеса данный метод  применяется достаточно редко из – за значительных колебаний величин  прибылей или денежных потоков по годам, что характерно для большинства  предприятий.

 

При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делиться или умножается на коэффициент капитализации для  перерасчета доходов от использования  оборудования в его стоимость. Коэффициент  капитализации может быть рассчитан  на основе ставки дисконтирования (с  вычитанием из ставки дисконтирования  ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока). Метод  капитализации дохода наиболее употребим  в условиях стабильной экономической  ситуации, характеризующейся постоянными, равномерными темпами роста или  при аренде.

Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую  к машинному комплексу:

При оценке бизнеса с позиций  доходного подхода, само предприятие  рассматривается больше не как имущественный  комплекс, а как дело, которое  может приносить прибыль. Одним  из методов доходного подхода  к оценке бизнеса является метод  капитализации прибыли. Суть этого  метода заключается в том, что  стоимость оцениваемого бизнеса  считают равной отношению чистой прибыли к выбранной оценщиком  ставке капитализации.

 

Практическое применение метода капитализации  прибыли можно разбить на следующие  этапы:

- Анализ финансовой отчетности.

- Определение величины прибыли, которая будет капитализирована.

- Расчет  ставки капитализации. 

- Определение  предварительной величины стоимости  бизнеса 

- Внесение  поправок и определение итоговой  величины стоимости бизнеса 

Определение величины прибыли, которая будет капитализирована - это фактически выбор периода времени, за который подсчитывается прибыль.

Обычно рассматривают  следующую периодичность получения  прибыли:

- прибыль  последнего отчетного года 

- прибыль  первого прогнозного года 

- средняя  величина прибыли за 3 –5 последних  лет. 

В большинстве  случаев при оценке бизнеса используется прибыль последнего отчетного года.

Расчет ставки капитализации обычно производится исходя из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых  темпов роста прибыли. Для определения  же ставки дисконта чаще всего используют следующие методики:

- модель  оценки капитальных активов 

- модель  кумулятивного построения 

1.3 ХАРАКТЕРИСТИКА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

 

Сравнительный подход в оценке - совокупность приемов и методов оценки, позволяющая определить рыночную стоимость объекта на основе фактической цены, по которой совершались сделки купли-продажи похожих объектов, скорректированной с учетом выявленных оценщиком отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога.

Сравнительный подход (рыночный) используется в оценочной практике наряду с  доходным и затратным подходами. Необходимое условие применения сравнительного подхода - наличие достаточных и достоверных данных о фактической цене купли-продажи объектов в комплексе с информацией, отражающей черты, свойственные этим объектам, и позволяющей установить степень сходства. При этом оценивают стоимость всех видов собственности (материальные, нематериальные и финансовые активы) и предприятия (бизнеса) - определяют рыночную стоимость акционерного капитала предприятия. Критерии сопоставимости (сравнения) аналогичных объектов с оцениваемым зависят от его вида, целей оценки и других факторов. Например, при оценке стоимости предприятия (бизнеса) степень сходства определяют путем сопоставления величины специально рассчитываемых для этих целей финансовых коэффициентов; при оценке стоимости материальных активов главную роль играют такие элементы сравнения, как время продажи, местонахождение объекта, физические характеристики (площадь, наличие дополнительных улучшений, степень износа и т.д.).

Сравнительный подход осуществляют с помощью различных методов, применение которых зависит от конкретных условий и задач оценки в частности, методов рынка капитала (компании-аналога), сделок, отраслевых коэффициентов (соотношений) и др. Так, отличительной чертой методов сравнительного подхода к оценке стоимости предприятия (бизнеса) является использование ценовых мультипликаторов, рассчитываемых по компаниям-аналогам и отражающих соотношение между рыночной ценой акционерного капитала (его части) и финансовыми показателями (прямыми или косвенными) доходности предприятия (прибыль, денежный поток, дивиденды, балансовая стоимость и др.).

Сравнительный подход к оценке стоимости  недвижимости включает два основных метода: соотнесения цены и дохода и сравнительного анализа продаж.

При методе соотнесения цены и дохода используют показатели, рассчитываемые по сопоставимым объектам недвижимости: валовой рентный мультипликатор, общая ставка капитализации и  др.

При методе сравнительного анализа  продаж пенообразующие параметры аналога; приводят (путем последовательного  внесения корректировок в его  цену) к виду, идентичному параметрам, оцениваемого объекта (сравнивают условия  финансирования и продажи, время  продажи, местонахождение, физические характеристики). Сравнительный подход к оценке стоимости машин и  оборудования заключается в сопоставлении  технических и производственных характеристик. Расчеты по методу прямого  сравнения базируются на рыночных ценах  машин и оборудования, абсолютно  идентичных оцениваемому, объекту, а  по методу косвенного сравнения - на рыночных ценах машин и оборудования, способных заменить оцениваемые машины по выполняемым функциям.

Сравнительный подход основывается на соблюдении определенных требований, общих для всех методов и объектов оценки: тщательной сегментации рынка  оцениваемых объектов; независимости  субъектов сделки; инвестиционной мотивации; представительности списка объектов-аналогов; трансформации, бухгалтерской и  финансовой отчетности в случае использования  зарубежных аналогов.

Сравнительный подход к  оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

 

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным. 
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия

совершения сделок. 
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов

оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

 

Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения; 
-  сбалансированности; 
-  спроса и предложения.

 

Этапы сравнительного подхода:

1 этап - изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап - Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап - Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап - Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

1.3.1 ОСНОВНЫЕ КРЕТЕРИИ ВЫБОРА ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ

 
1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности  представляет собой разницу между  рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием. 
         2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка. 
         3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение. 
5. Физические характеристики.

 

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях

- срок экспозиции. Срок экспозиции  – время, которое объект находится 

на рынке;

-  независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается

то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и 

покупатель находятся в родственных  отношениях;

- являются представителями холдинга  и независимой дочерней компании; 
- имеют иную взаимозависимость и взаимо заинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами,  отягощенными залогом или иными                    обязательствами; 
           - занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

 

инвестиционной мотивации, которая определяется:

   -аналогичными мотивами  инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее  эффективным использованием

объектов;

  - степенью износа здания.

 

 

 

1.3.2 КОРРЕКТИРОВКА СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

 

Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение  поправочных коэффициентов (смотри рисунок 1).

Рисунок 1. Виды корректировок

1.3.3 СТОИМОСТНЫЕ ПОПРАВКИ

 

Стоимостные поправки 

1. Абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;