Оценка объекта недвижимого имущества

Автор: Пользователь скрыл имя, 03 Марта 2013 в 20:41, курсовая работа

Краткое описание

Оценка объекта произведена по состоянию на 19 марта 2011 года, и выполнила в соответствии с требованиями международных стандартов по оценки имущества и стандартов оценки недвижимости Российского общества оценщиков.
При определение обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценки рыночной стоимости – затратный, сравнительный и доходный.

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………….............5
1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………....6
1.1 Общие понятия оценки…………………………………………………………....…6
1.1.1 Понятие собственности, и иных вещных прав………….......................11
1.1.2 Основные виды правоустанавливающих документов…………..….........14
1.2 Характеристика доходного подхода……………………………………………......17
1.2.1 Метод дисконтированных денежных потоков…………………………..19
1.2.2 Метод капитализации прибыли………………………............................21
1.3 Характеристика сравнительного подхода……………………………...................22
1.3.1 Основные критерии выбора………………………………………………..25
1.3.2 Стоимостные поправки…………………………………...........................26
1.3.3 Денежные поправки…………………………………………………...........27
1.3.4 Процентные поправки………………………………………………………27
1.3.5 Согласование полученных результатов…………………………………...28
1.4 Характеристика затратного подхода……………………………..…………...........29
1.4.1 Совокупный износ…………………………………………………………..29
1.4.2 Физический износ…………………………………………………………...30
1.4.3 Функциональный износ……………………………………………………..33
1.4.4 Методы определения внешнего экономического износа….....................35
2 РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ…………………………………………………………………..37
2.1 Задание на оценку……… …………………………………………………………37
2.1.1 Основание для проведения оценки ………………………………….............37
2.1.2 Наименование объекта оценки ………………………………………………37
2.1.3 Имущественные права на объект оценки ………………………...................37
2.1.4 Дата оценки …………………………………………………………………...38
2.1.5 Цель оценки …………………………………………………………………..38
2.1.6 Назначение оценки …………………………………………………………...38
2.1.7 Вид стоимости ………………………………………………………………..38
2.1.8 Форма отчета ………………………………………………………………….38
2.1.9 График проведения оценки ………………………………………….............38
2.1.10 Дата составления отчета об оценке ………………………………………..38
2.1.11 Допущения и ограничения оценки……………………………...................38
2.2 Сведения о заказчике оценщик и об оценщике………………………………....39
2.2.1 Сведения о заказчике оценки ……………………………………………..…39
2.2.2 Сведения об оценщике ………………………………………………............39
2.2.3 Данные об оценочной организации ………………………………………....40
2.3 Допущения и ограниченные условия…………………………………………..41
2.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности…………………………...42
2.5 Описание объекта оценки…………. ……………………………………………43
2.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки ………………….43
2.5.2 Техническое описание объекта оценки ……………………………………44
2.6 Анализ рынка объекта оценки…………………………………………………..45
2.7 Описание рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода…………………………………………………………………………...46
2.7.1Определение наилучшего и наиболее эффективного использования……46
2.7.2 Процедура оценки …………………………………………………………..47
2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки…………..…………..47
2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода ………………………………………..……………………………….....48
2.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода………..48
2.8.2 Определение стоимости земельного участка …………………………….48
2.8.3. Определение стоимости воспроизводства улучшений …………………..53
2.8.4 Оценка совокупного износа ………………………………………………...56
2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли
предпринимателя …………………………………………………….………57
2.8.6 Расчет рыночной стоимости улучшений с использованием затратного подхода …………………………………………………............59
2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода…………………………………………………………………………....61
2.9.1 Определение прогнозного периода……………….. ……………………….62
2.9.2 Прогнозирование величины денежных потоков …………………………..62
2.9.3 Определение чистого операционного дохода ………………………..........63
2.9.4 Анализ ставок аренды……………………………………………………....63
2.9.5 Расчет ставки дисконтирования……………………………………............67
2.9.6 Определение остаточной стоимости……………………………….............67
2.9.7 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода………………………………………………………………...........68
2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода………………………………………………………………………….70
2.10.1 Расчет стоимости ………………………………………………….………71
2.11 Согласование результатов…………………. ………………………………....76
3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ
4 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ:

Скачать в ZIP (193.63 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

Nastya.docx

— 200.16 Кб (Скачать)

 

Таблица 16 Доля каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

Показатели

Затратный

подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Достоверность информации, %

30

40

30

Полнота информации, %

30

40

30

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %

30

40

30

Способность учитывать конъюнктуру  рынка, %

30

40

30

Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %

30

40

30

Весовые показатели достоверности подхода  оценки, %

30

40

30


 

Итоговая  стоимость объекта оценки определяется по формуле:

 

                                        V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3                                                                             (14)

где: V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

      V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и          доходным подходом соответственно, руб.

      Q1, Q2, Q3, – удельные весовые показатели затратного, сравнительного и   доходного подхода соответственно.

Согласование  результатов произведено в табличной  форме и представлено

 в таблице 17.

 

Таблица 17  Согласование результатов  оценки

 

Подход

Рыночная стоимость, руб.

Весовой коэффициент

Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.

Сравнительный

1 500 000

0,4

600000

Доходный

1 300 000

0,3

390000

Затратный

1 700 000

0,3

510000

ИТОГО

  

1

1 500 000


3 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

При определении  обоснованной рыночной стоимости объекта  оценки были применены все три  подхода к оценке рыночной стоимости- затратный, сравнительный и доходный.

Целью сведения результатов всех используемых методов  является определение преимуществ  и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

На основе имеющихся данных, проведенного анализа  и выполненных расчетов, приведенных  в данном отчете можно сделать  следующее заключение:

 

          Рыночная  стоимость представленного к  оценке объекта незавершенного  строительства, расположенного по  адресу: Россия, г. Челябинск, Металлургический  район, на дату оценки 19 марта  2011 г.  с учетом округления составляет: 1 500 000 (Миллион пятьсот тысяч рублей), в том числе НДС.

 

 

 

Данный Отчёт  выполнен на основании договора от 29 марта 2011 г. № 18-02/09

 

 

Выполнил: оценщик       ___________________________ Хусамов Р.Р.

 

 

Директор ООО «Динос» ___________________________ Архипов А.Г.

                                        

 

 

 

 

4   СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

          1. Андрианов Ю.В. оценка автотранспортных  средств – М.: Для; 2003.

  2. Антонов В.П. оценка  машин, оборудования и транспортных  средств – М.: оценка, 2001.  

          3. Закон Российской Федерации  №135 Ф.З. от 25 июня 1998г. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».

          4. Международные стандарты оценки. Общее понятие и принципы оценки  – М; 1995. 

          5. Стандарты оценки, обязательные  к применению субъектами оценочной  деятельности, утверждённые Приказом  Министерства Экономического развития  и торговли Российской Федерации  № 254 от 20 июня 2007г., приказом министерства  экономического развития и торговли  Российской Федерации № 255 от 20 июня 2007г., Приказом министерства  экономического развития и торговли  Российской Федерации № 256 от 20 июня 2007г.                                                                       

 

                                                                                ПРИЛОЖЕНИЕ

 

Д О Г О В О Р    № 2-01-09

на оказание услуг по оценке имущества.

г. Челябинск        29 марта 2011 г.

ИП  Хусамов Рустам Рафикович, действующий на основании Свидетельства о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей  № 308743819200031, с одной стороны, и Иванова Екатерина Вячеславовна с другой стороны, именуемые в дальнейшем соответственно Оценщик и Заказчик или Стороны при совместном наименовании, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Заказчик поручает, а Оценщик производит, по поручению  Заказчика, независимую профессиональную оценку  рыночной стоимости Объекта  незавершенного строительства, общей  площадью 250 кв. м, расположенного на земельном  участке, площадью 300 кв. м. в Металлургическом районе г. Челябинска.

Вид определяемой стоимости объекта  оценки: рыночная стоимость.

В соответствии со статьёй 3 Федерального Закона «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ:

Рыночная  стоимость означает наиболее вероятную  цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  - одна  из сторон сделки не обязана  отчуждать объект оценки, а другая  сторона не обязана принимать  исполнение;

     - стороны сделки хорошо осведомлены  о предмете сделки и действуют  в своих интересах;

- объект  оценки представлен на открытый  рынок посредством публичной  оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки.

- цена сделки  представляет собой разумное  вознаграждение за объект оценки    и принуждения к совершению  сделки в отношении сторон  сделки с чьей - либо стороны  не было;

- платёж  за объект оценки выражен в  денежной форме.

- оценка  производится для судебного разбирательства.

           1.1Заключение  о рыночной стоимости производится  в форме письменного ОТЧЁТА  об оценке объекта оценки по  состоянию на 19 марта 2011 г.

1.2  Отчет об оценке соответствует  Стандартам оценки, обязательным  к применению субъектами оценочной  деятельности, утверждёнными Приказом  Министерства экономического развития  и торговли Российской Федерации  № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства  экономического развития и торговли  Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства  экономического развития и торговли  Российской Федерации № 256  от 20 июля 2007 г. и Международными  стандартами оценки МСО 2000. ОТЧЁТ  об оценке выполняется Оценщиком  в электронной форме и на  бумажном носителе в соответствии  с требованиями Федерального  Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации

1.3 Задание  на оценку.

- Объект  оценки –  Объект незавершенного  строительства.

- Имущественные  права на объект оценки –  право частной собственности.

- Цель оценки  – определение рыночной стоимости  объекта оценки.

- Предполагаемое  использование результатов оценки  – для судебного

разбирательства.

- Вид стоимости  – рыночная стоимость.

- Дата оценки  – 19 марта 2011 г

- Сроки проведения  оценки – 19 марта 2011 г.  –  26 марта 2011 г.

Допущения и  ограничения, на которых основывается оценка - Юридическая экспертиза чистоты  прав собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также  при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что  уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного.  От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать  иным образом по поводу составленного  Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем  не менее, Оценщик не может гарантировать  их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов  стоимости, отличных от рыночной стоимости  действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1 ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА.

Заказчик  обязан:

      1. Обеспечить Оценщику необходимые условия для выполнения оценки.
      2. Предоставить Оценщику документы подтверждающие, право собственности на оцениваемое имущество, сведения об обременении объекта оценки правами других лиц, информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки
      3. Своевременно предоставить Оценщику по его запросу информацию, которая может иметь значение для оценки имущества.
      4. Оплатить услуги Оценщика в размере и сроки, указанные в пункте 3 настоящего Договора.

 

2.2 ПРАВА ЗАКАЗЧИКА.

Заказчик  имеет право:

      1. Потребовать от Оценщика предоставление информации о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и ОТЧЁТУ об оценке, а также о стандартах оценки.
      2. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе (письменно, уведомив при этом Оценщика) только в случаях, когда Оценщик не приступил своевременно к исполнению договора.

 

2.3 ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА.

Оценщик обязан:

      1. Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов Российской Федерации, других нормативных правовых актов РФ и субъектов Российской Федерации.
      2. Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки, вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.
      3. Обеспечить сохранность документов, полученных от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.
      4. Предоставить  Заказчику до подписания настоящего договора информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.
      5. Предоставлять по требованию Заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.
      6. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
      7. Хранить копии составленных отчётов в течении трёх лет.

 

2.4 ПРАВА ОЦЕНЩИКА

Оценщик имеет  право:

      1. Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
      2. Требовать от Заказчика при проведении оценки обеспечения доступа в полном объёме к документации, необходимой для осуществления этой оценки.
      3. Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.
      4. Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в ОТЧЁТЕ.
      5. Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.
      6. Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

 

3 СТОИМОСТЬ РАБОТ (УСЛУГ) И  ПОРЯДОК ИХ ОПЛАТЫ

 

3.1 Договорная  цена предоставляемой услуги  по настоящему Договору составляет: 1 500 000 (Миллион пятьсот тысяч рублей), в том числе НДС.

    1. Оплата производится единовременным платежом 100% от общей стоимости.
    2. Стоимость работ определяется исходя из объёма работ, с учётом доступности и достоверности исходной информации, объёма исходной для оценки информации, времени необходимого для проведения оценки, составления отчёта, степени ответственности, опыта и требуемого уровня квалификации оценщика, а также размера текущих затрат.

  1. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1 Оценщик  приступает к оказанию услуг  по настоящему Договору при  получении всей необходимой документации  и информации для выполнения  работ. В случае задержки предоставления  необходимой для эксперта информации, документации в сроки, оговорённые  в пункте 2.1.1 настоящего Договора, сроки выполнения услуг увеличиваются  соразмерно задержке получения  документов или информации.

4.2 Началом  выполнения работ считается дата  получения всей необходимой документации  и информации для проведения  расчётов.

Информация о работе Оценка объекта недвижимого имущества