Недвижимое имущество как объект правоотношений

Содержание

 

I. Введение                                                                                                        3

II. Понятие и виды недвижимого имущества                                               4-8

III. Возникновение и прекращение прав на недвижимое имущество          9-16

IV. Земельный участок как объект гражданских прав                                   17-22

V. Заключение                                                                                                      23

VI. Литература                                                                                                   24-25                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю  еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских  прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.¹

 В данной  работе рассматривается только  недвижимое имущество, по поводу которого возникают гражданские правоотношения.

Основополагающим  правовым актом в сфере недвижимости в Российской Федерации стал Гражданский  кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Помимо земли  и объектов, неразрывно связанных  с ней, ст. 130 ГК относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота.

Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ.

Все остальные вещи, которые  по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

 

 

 

 

Понятие и виды недвижимого имущества

 

В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все  недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

- объекты, являющиеся  недвижимостью в силу своей  объективной природы: земельные участки, участки недр;

- объекты, характеризуемые  прочной связью с землей, до  степени невозможности перемещения  без несоразмерного ущерба их  назначению: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- объекты, являющиеся  недвижимостью в силу прямого  указания закона. Такие объекты по своей природе- это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. ² 

  Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые "связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

  Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно. ³

Помимо ГК РФ понятие недвижимого  имущества содержится в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако следует обратить внимание, что в Законе о государственной регистрации прав не упоминаются суда и космические объекты, а также возможность отнесения к недвижимости иного имущества.

В Правилах ведения Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) формы соответствующих разделов именуются: "Земельный участок", "Здание, сооружение", "Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений". Таким образом, устанавливается трехзвенная классификация объектов недвижимости. Эти группы должны быть сформированы таким образом, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе.

Первое звено в этой классификации - земельный участок.

Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ,  в качестве объекта земельных  отношений называет земельный участок, юридическое определение которого дано в п. 2 этой статьи. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Но согласно Федеральному закону от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ, вступающему в силу 24 октября 2008 г. этот пункт признается утратившим силу.   И согласно ст. 11.1 данного закона понятие земельного участка будет следующим: «земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».

Одновременно такой участок  является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст. 128-130, 133, 260 ГК РФ). Как и  иные вещи, земельный участок, отвечающий требованиям гражданского и земельного законодательства, может предоставляться  гражданам и юридическим лицам, быть предметом сделок, в результате которых возникают, переходят и  прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных.

Прежде чем земельный  участок станет объектом права собственности  в гражданских правоотношениях, он должен быть индивидуализирован в земельных отношениях- определены площадь, местоположение границ земельного участка, разрешенное использование (Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Второе звено классификации - здания, сооружения и иные объекты  недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком.

Здания и сооружения - это специфическая разновидность  недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному  земельному участку, на котором они  возведены. Располагаться они могут  как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность  работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, некоторые из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, культуры и т. д.). Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями.⁴

Обычно к зданиям относят  строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. Здание (сооружение) понимается как  любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Недостатком данного определения является то, что в настоящее время здания и сооружения возводят не только на земле, но и на воде. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т. д.). К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, мосты, трансформаторы, портики и другие инженерные строения.

  Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически. Поэтому вопрос о том, к какой категории отнести объект - к зданию или сооружению, решается в зависимости от его общего функционального назначения. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то это здание, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом.⁵

Третье звено классификации- объекты, входящие в состав здания сооружения (квартиры, жилые и нежилые помещения  и иные объекты).

Помещение-это всегда часть  здания или сооружения. Которая должна быть конструктивно и пространственно  обособлена и пригодна для определенного  использования. Следовательно, можно говорить, что помещения- это вещь в юридическом смысле слова.⁶

Упоминается помещение и  в Законе о государственной регистрации  прав, согласно п. 6 ст. 12 помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение (как разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Действующее законодательство (ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ) выделяет следующие разновидности жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Отнесение к объектам недвижимости квартиры или комнаты в квартире имеет важное правовое значение, так как на практике достаточно часто возникает необходимость регистрации прав на отдельные квартиры во вновь возведенных жилых домах. Жилые помещения подлежат государственному учету. Государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой системе регистрации и технической инвентаризации. Включение помещения в соответствующий жилищный фонд- является формальным признаком жилого помещения. 

Необходимо также отметить, что ст. 130 ГК РФ в перечне недвижимых вещей не упоминает нежилое помещение. Однако у него присутствует важнейший признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения). Тем не менее, ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). 

Если жилые помещения  используются исключительно для  проживания граждан, то нежилые помещения (производственные, административные и т.п.) используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.⁷ 

Если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы, и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей. Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям: 1) техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения; 2) функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

 Зарегистрированное в ЕГРП право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК).