Недвижимое имущество как объект правоотношений

Особым объектом недвижимости (ст. 132 ГК РФ) является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В  состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением или прекращением вещных прав.

С учетом вышеизложенного можно выделить основные признаки недвижимого имущества: 1)эта вещь должна быть индивидуально-определенной и иметь особые только ей присущие черты, качества, она должна быть юридически незаменима; 2) этой вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость; 3) и эта вещь должна находиться в определенной связи с землей, т.е. перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно; 4) недвижимое имущество обладает наибольшей стоимостью по сравнению с любыми другими вещами как объектами гражданских правоотношений; 5) пользование недвижимыми вещами, а тем более распоряжение ими затрагивает интересы не только собственников и правопреемников, но и более широкого круга третьих лиц, а во многих случаях- и государства; 6) большинство объектов недвижимого имущества (жилье, памятники архитектуры и культуры, земля имеют особую социальную значимость, что вызывает необходимость установления ряда правовых ограничений по их использованию и участию в гражданском обороте.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Возникновение и  прекращение прав на недвижимое имущество

 

Институты приобретения и  прекращения права собственности  между собой тесно связаны. Во многих случаях возникновение права  собственности одновременно означает и прекращение этого права у предшествующего собственника.

Основная специфика правового  режима недвижимого имущества заключается  в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение  права собственности и других вещных прав (ипотека, сервитут), а также и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. Обязательная государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , другими специальными законами и принятыми в их развитие подзаконными актами. Проведенная государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.⁸

Основаниями приобретения права  собственности являются различные  правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц, например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования. При установленных законом условиях и фактическое владение может влечь определенные правовые последствия.⁹

Право собственности может  приобретаться различным и способами, которые традиционно подразделяются на первоначальные (не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь, включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было) и производные (при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника, чаще всего по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности  не недвижимое имущество относятся: 1) создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав; 2) при выполнении определенных условий- самовольная постройка; 3) приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество; 4) приобретательная давность.¹⁰

Объект нового строительства  как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права; до момента такой регистрации вновь создаваемая вещь не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собственности с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте (нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду). Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц, получены необходимые разрешения, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Приобретение права собственности  на бесхозяйные вещи - еще один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.

В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится.

По истечении года со дня  постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять  муниципальным имуществом, может  обратиться в суд с требованием  о признании права муниципальной  собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей  в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившем ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. То есть право собственности на бесхозяйную недвижимость может возникнуть на основании признания этого права в судебном порядке, причем данный юридический факт может повлечь возникновение, только муниципальной собственности. В частную собственность бесхозяйное недвижимое имущество может перейти только на основании приобретательной давности ( п. 3 ст. 225 ГК РФ).¹¹

Одним из существенных условий  удовлетворения требования о постановке недвижимой вещи на учет является подтверждение  ее правового статуса, позволяющего квалифицировать данную вещь именно как объект недвижимого имущества. Признание права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество требует не только соблюдения установленного порядка постановки на учет и истечения срока такого учета. Но также установления фактической бесхозяйности такого имущества. Например, Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Барнаула обратился в арбитражный суд с иском к главному управлению имущественных отношений Алтайского края о признании права муниципальной собственности на нежилое помещение. Данное нежилое помещение было поставлено на учет как бесхозяйное. Однако в ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу о том, что спорное помещение включено в реестр краевого имущества. находится во владении и пользовании третьих лиц и поэтому не может рассматриваться в качестве бесхозяйного недвижимого имущества. В связи с изложенным решением суда, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении иска было отказано.¹²

Правила приобретения права собственности по давности владения, установлены п. 1 ст. 234 ГК РФ. Лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Суть механизма приобретательной давности состоит в том, что собственник  лишается принадлежащего ему права  вопреки его воле. Поскольку такое  действие приобретательной давности не вполне согласуется с основами частного права и не может быть оправдано нечем иным, кроме как нуждами оборота. Немедленное приобретение собственности незаконным владельцем являлось бы крайне несправедливым. Поэтому устанавливается срок приобретения по давности как выражение исключительного характера самого этого механизма приобретения, направленного против права собственности. Кроме того, достаточно длительный срок дает собственнику все возможности для отыскания вещи, а если собственник не обнаруживает интереса к вещи в течение срока приобретения, то тем самым появляются основания считать, что и само приобретение по давности не является несправедливым.¹³

Наличие правопреемства- вот основной отличительный признак производных способов приобретения права собственности на недвижимость. К производным способам приобретения  права собственности относятся: 1) приобретение по договорам; 2)в порядке наследования; 3) в результате реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

При производных способах приобретения права собственности  важным становится определение момента такого перехода (возникновение данного права). На имущество. Правовой режим которого подлежит государственной регистрации, прежде всего на объекты недвижимости. Право собственности обычно возникает в момент регистрации перехода права, а не в момент его фактической передачи или в иной момент, определенный соглашением сторон. (п. 2 ст. 223 ГК РФ), Не случайно при продаже недвижимости исполнение этого договора сторонами (а именно передача имущества по передаточному акту и уплата покупной цены) до момента государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с п. 2 ст. 551 ГК «не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами», то есть само по себе не влечет перехода права собственности от отчуждателя к приобретателю.¹⁴

Отчуждатель не может передать приобретателю больше прав, чем имеет  сам. Иными словами, право переходит  точно в том состоянии, в котором  оно имелось у прежнего собственника, в частности, вместе с вещью следуют  и все связанные с ней вещные права, являющиеся ограничениями права  собственности. 

Право собственности на недвижимое имущество и любое иное имущество, переходящее в порядке наследования по завещанию или по закону, возникает со дня открытия наследства. Ст. 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. В этом случае государственная регистрация имеет не правообразующее, а лишь правоподтверждающее значение.

При реорганизации юридических  лиц право у организаций- правопреемников  возникает с момента государственной  регистрации в Едином государственном  реестре юридических лиц. Основание возникновения права- передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК РФ).

Право собственности является не только наиболее широким по содержанию, но и наиболее устойчивым вещным правом. Именно поэтому закон специально регулирует не только основания приобретения права собственности, но и основания его прекращения, что весьма важно в интересах поддержания устойчивости (прочности) права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципом неприкосновенности собственности.¹⁵ 

Прекращение права собственности  происходит лишь в случаях, прямо  предусмотренных законом. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 235 ГК РФ, это означает, что иными способами, кроме описанных в ней, прекращение права собственности невозможно.

Все основания прекращения  права собственности могут быть разделены на: 1) происходящие по воле собственника и близкие к этому иные случаи (п. 1 ст. 235 ГКР Ф); 2) помимо его воли, т.е. принудительно, которое допускается только при наличии прямого указания в законе (п. 2 ст. 235).

Прекращение права собственности по воле собственника происходит в случаях отчуждения права собственности другим лицам (например, по договорам), а также в случае добровольного отказа собственника от своего права (ст. 236 ГК РФ).

В соответствии со ст. 236 ГК РФ допускается добровольный отказ  собственника от принадлежащего ему права (а по сути- его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих о его намерении. Эта норма во многом совпадает с приведенными выше нормами о бесхозяйных вещах.

До приобретения права  собственности на вещь, от которой  отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает возможность «возврата» данной вещи прежнему собственнику, поскольку он так и не утратил на нее своего права. Порядок отказа от права собственности на недвижимые вещи установлен Положением о принятии на учет бесхозяйных вещей, утвержденным постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2003 года № 580. Согласно Положению документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимости, является заявление собственника от отказе от права собственности. Заявление об отказе от права собственности на объект недвижимого имущества представляется собственником (участками общей собственности, если объект недвижимого имущества находится в общей собственности) в орган местного самоуправления по мету нахождения объекта недвижимого имущества. При принятии на учет объекта недвижимого имущества, от права собственности, на который собственник отказался, вносятся соответствующие записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.