Недвижимое имущество как объект правоотношений

Земельным кодексом РФ установлены  определенные ограничения частной  собственности на земельные участки  иностранных физических и юридических  лиц. Так, согласно п. 3 ст. 15 ЗК иностранные  граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

  Еще более существенные ограничения установлены для земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.²⁴

Юридические лица- участники  земельных отношений, которые вправе обладать правами на земельные участки, также могут быть как российскими, так и иностранными. Российские юридические лица действуют в форме коммерческих или некоммерческих организаций любых видов, создание которых возможно на основании главы 4 ГК РФ и специальных федеральных законов, регулирующих в соответствии с ГК РФ правое положение отдельных видов юридических лиц.

Государство, государственные и муниципальные образования также участвуют не только в земельных, но и в связанных с ними гражданско-правовых отношениях (ст. 125 ГК РФ). Например, они выступают в качестве собственников земельных участков, арендодателей, могут быть участниками сделок с землей и т.п.

Содержание субъективных гражданских прав, носителями которых  являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков и обладатели сервитутов, регулируются в первую очередь гражданским, а не земельным законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Граждане и юридические  лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.²⁵

В соответствии со ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право  собственности на земельный участок  распространяется на находящиеся в  границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся  на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

В отношении способности  земельных участков быть объектами  гражданского оборота п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. В настоящее время вопросы, касающиеся оборотоспособности земельных участков, решаются в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ, где определены земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте.  Что касается особенностей земельных участков как объектов гражданских прав недвижимости, то они, прежде всего, заключаются в многофункциональном значении земельных участков, их абсолютной неперемещаемости, а также в специфике индивидуализации.

Кроме того, важнейшими характеристиками земельных участков, значительно  влияющими на их гражданско-правовой режим, являются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, содержание которых раскрывается в земельном законодательстве и законодательстве о градостроительной деятельности.²⁶

Многофункциональное значение земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они одновременно являются частью территории государства или ее административно-территориальных единиц (политическая функция), природным ресурсом  средством производства в лесном и сельском хозяйстве (экономическая функция), местом обитания и условием жизни людей (социальная функция), компонентом окружающей среды (экологическая функция) и т.д. Вследствие этого, а также в связи с незаменимостью данного «товара» в отношении земельных участков устанавливаются различные ограничения. В том числе в сфере гражданского оборота.

В отличие от зданий, строений, сооружений, для которых невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для их назначения является основным признаком отнесения к недвижимости, особенность земельных участков состоит в том, что они являются абсолютно неперемещаемыми. Указанный признак отличает земельные участки от всех иных видов недвижимости, за исключением участков недр.

При анализе действующего российского законодательства можно  прийти к выводу, что земельные  участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя  способами:

1) образование земельных  участков из государственных  и (или) муниципальных земель;

2) формирование земельных  участков в результате преобразований  уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.²⁷ 

Субъективное право собственности  на земельный участок представляет собой закрепленную в ст. 209 ГК РФ за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого участка любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

В частности, собственник  вправе отчуждать свой земельный  участок в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения участком, отдавать земельный участок в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им  иным образом.²⁸

Владение, пользование и  распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом ( ст. 129 ГК РФ), осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник  земельного участка может возводить  на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). 

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого  имущества, и его правовой режим  отличается от правового режима других недвижимых вещей. Так земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности, речь идет о таких правах, как право пожизненного наследуемого владения,  право постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитутов.

К числу вещных прав, предусмотренных  ГК РФ относятся : право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ( ст. 216, 268, 269) и право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 216, 265-267). Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. с 29 октября 2001 года в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки  предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Следует отметить, что по действующему земельному законодательству нельзя предоставлять земельные  участки на основании права пожизненного наследуемого владения и гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, однако если указанное право возникло до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ, оно сохраняет свою силу. Согласно ст. 267 ГК РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной  регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками: 1) договоры дарения и пожертвования земельных участков и земельных долей как долей в праве общей собственности на земельные участки; 2) договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенных на срок не менее 1 года; 3) договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли и т.д.²⁹

Постановление Правительства  РФ от 03 апреля 2008 № 234 «Об обеспечении  жилищного и иного строительства  на земельных участках, находящихся  в федеральной собственности»запретило федеральным ведомствам и министерствам согласовывать сделки, связанные с распоряжением данными участками.

Установление данного  запрета фактически означает приостановление  всех операций с федеральной землей, которые могли бы повлечь за собой  ее отчуждение. Однако такая приостановка не носит массового характера. Она  будет осуществлена только в отношении  тех земельных участков, которые  были предоставлены ФГУ и ФГУПам, а также РАН и отраслевым академиям наук.

Кроме того, имеется и  территориальное требование к данным земельным участкам: они должны быть расположены либо непосредственно в самих населенных пунктах, либо в установленных пределах от них (5-30 километров от границ населенного пункта).  Федеральную землю, которая либо не используется вообще, либо используется неэффективно, планируется пустить на реализацию программы массового строительства индивидуального жилья. Для этого до 1 октября 2008 года главы регионов должны подать в Росимущество заявки на использование земель в целях жилищного строительства.

Таким образом, в этом году будет проведена инвентаризация федеральных угодий, а уже с 2009 года планируется полностью изымать из оборота «неэффективные» земли и передавать их под индивидуальное строительство и социальное жилье. Пока- до 1 января 2009 года- вводится «заморозка» по распоряжению данными земельными участками. Тем не мене предусмотрен ряд исключений, когда операции с землей все же будут продолжаться. Прежде всего, это касается передачи имущества из федеральной собственности или собственности субъектов РФ в муниципальную, а также реализации высвобождаемого военного имущества. 

Земельный участок может  быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Право частной собственности на землю в Российской Федерации подвергается ограничениям, предусмотренным в законодательстве.³⁰

Земельный участок занимает особое положение среди объектов гражданских прав: с его свойствами связано деление вещей на движимые и недвижимые, исходя из признака наличия  или отсутствия фундаментальной  связи с землей (ст. 130 ГК РФ).³¹

Общим для всех земельных  участков Российской Федерации, за исключением  тех, на которые распространяется режим  бесхозяйной вещи, является то, что они находятся в чьей-либо собственности- физических или юридических лиц, государства, муниципальных образований.³²

Заключение

Объект недвижимости - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта.

Из определения недвижимости в ст. 130 ГК следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически  осязаемых объектах, имеющих экономическую  форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Помимо понятия недвижимости в юридическом смысле существует понятие недвижимости в физическом и экономическом смысле. Так, в  физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный  в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход. ³³