Недвижимое имущество как объект правоотношений

Право собственности на вещь прекращается также с ее гибель или уничтожением имущества, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное- дело причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК РФ). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда (ст. 1064 ГК).

Особый случай прекращения  права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, т.е. возможна лишь для публичных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц).

К основным признаками приватизации по российскому законодательству относятся:

1) принадлежность приватизируемого  имущества к государственной  или муниципальной собственности. Поэтому не является приватизацией, например, переход кооперативных квартир в домах ЖСК в собственность граждан или акционирование предприятия, созданного потребительским обществом. В таких случаях применяются общие нормы гражданского права;

2) принадлежность покупателя приватизируемого имущества к числу субъектов частной собственности. Поэтому, например, переход государственного или муниципального имущества от одного государственного (муниципального) предприятия к другому приватизацией не является;

3) необходимость особой  публичной процедуры, предусмотренной  законами о приватизации (включение объекта приватизации в прогнозный план, принятие решения о приватизации, соблюдение способов приватизации). Нарушение этих правил может повлечь за собой признание соответствующих сделок недействительными.¹⁶

Говоря о принудительном прекращении права собственности, следует прежде всего иметь в  виду положения ч. 3 ст. 35 Конституции  РФ, согласно которым никто не может  быть лишен своего имущества иначе  как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

 В ст. 235 ГК названы  следующие основания принудительного  прекращения права собственности: 1) обращение взыскания на собственность должника по его обязательствам, которое производится при наличии решения суда (ст. 237) и осуществляется по правилам исполнительного производства; 2) отчуждение недвижимого имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238) 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка (ст. 239), которое производится за плату, определяемую при возникновении спора судом; 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних животных (ст. 240, 241) с возмещением их стоимости; 5) реквизиция (ст. 242) и конфискация (ст. 243) имущества; 6) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293 ГК РФ.

Обращение в государственную  собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 ГК. Данное положение закрепляет конституционное право на собственность и ее защиту, закрепленное в ст. 8 и 35 Конституции РФ. Следует подчеркнуть, что право собственности может быть прекращено только в результате принятия федерального закона, но не закона субъекта РФ или иного нормативно-правового акта. Если собственник не согласен с порядком или размером возмещения убытков, то он, в соответствии со ст. 306 ГК вправе требовать судебной защиты своих прав. При этом ответчиком по такому делу является Российская Федерация в лице соответствующего финансового или иного управомоченного органа.¹⁷

Прекращение права собственности  лица на имущество, которое не может  ему принадлежать в силу закона (объекты, изъятые из оборота или ограниченно  оборотоспособные). В соответствии с п. 1 ст. 238 ГК такое имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на него, если законом не установлен иной срок.

Отчуждение недвижимого  имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится. Согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном законом. Речь здесь идет о ситуациях, когда земельный участок изымается у частного собственника в публично-правовых интересах, например, для прокладки магистрали.¹⁸

Требование об изъятии  недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Решение об изъятии земельного участка (соответственно о выкупе участка  и находящегося на нем недвижимого  имущества) подлежит государственной  регистрации в виде обременения права. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме не только о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, но и о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента  государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.¹⁹

Принудительный выкуп  у частного собственника бесхозяйственно  содержимых культурных ценностей допускается при наличии следующих условий (ст. 240 ГК). Прежде всего. Дело касается не любых, а только особо охраняемых государством культурных ценностей.

В судебном порядке требуется  установить не только факт бесхозяйственного  содержания этих ценностей, но и реальную угрозу утраты ими своего назначения в результате соответствующего бездействия или действия их собственника. Это касается только частных собственников, ибо бесхозяйственное содержание особо охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, каких-либо общественной организации), поскольку речь тогда бы шла об из приватизации, не предусмотренной законом. Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает за них компенсацию либо в идее вырученной от их продажи суммы, либо в виде иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающим их органом государства или решением суда.²⁰

Реквизиция используется государством при наступлении обстоятельств  чрезвычайного характера (стихийных бедствий, эпидемий, эпизоотий и т.д.) и представляет собой изъятие имущества у собственника по решению государственного органа в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (ст. 242 ГК). Отличие реквизиции от других случаев принудительного выкупа имущества, предусмотренных ст. ст. 239-241, 293 ГК, заключается в наличии чрезвычайных обстоятельств и необходимости обеспечения общественных интересов.

Конфискация определяется в  п. 1 ст. 243 ГК как предусматриваемое  законом безвозмездное изъятие  имущества у собственника по решению  суда в виде санкции за совершенное  преступление или иное правонарушение.. Согласно п. 2 ст. 243 ГК в случаях, предусмотренных  законом, конфискация может быть произведена в административном порядке с правом обжалования такого решения в суде. Конфискация в качестве меры уголовной ответственности исключена из Уголовного кодекса РФ Федеральным законом от 08.12.2003 № 162-ФЗ.

В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация применяется судом при установлении наличия умысла виновных лиц при признании сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности ничтожной (ст. 169 ГК) и при признании недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы. Злонамеренного соглашения или стечения тяжелых жизненных обстоятельств (си. 179 ГК).²¹

  Принудительное прекращение права собственности по решению суда возможно и в ряде других случаев, например при ликвидации юридического лица, в случае осуществления им деятельности с грубыми или систематическими нарушениями требований законодательства (п. 2 ст. 61 ГК).

Циркуляция вещей в гражданском обороте, которая в условиях рыночной экономики резко возрастает, означает и смену их владельцев. А это влечет прекращение права собственности у одних лиц и возникновение его у других. С другой стороны, и сами вещи в процессе их использования претерпевают изменения, вплоть до полного исчезновения вещей. Можно сделать вывод о том, что ни в какой момент времени право не может одновременно принадлежать лицу, у которого оно возникает, и лицу, у которого оно прекращается. Если право возникло у одного лица, значит, оно прекратилось у другого, и наоборот, если право прекратилось у прежнего обладателя, значит, оно возникло у нового.

Земельный участок  как объект гражданских прав

Упоминание о земельном  участке в тех или иных аспектах правоотношений характерно для многих нормативных правовых актов (Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 18 июня 2001 года №78-ФЗ «О землеустройстве», Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Налоговый кодекс РФ).

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она является природным ресурсом, источником формирования земельных участок - объектов гражданских прав.²² 

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Делимым  является земельный участок, который  может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Всякий земельный участок  относится к той или иной категории  земель, что предопределяет назначение участка и его разрешенное  использование. В п. 1 ст. 7 ЗК РФ исчерпывающим образом перечислены семь категорий земель, на которые по целевому назначению подразделяются все земли в Российской Федерации: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. Эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Для каждой из указанных  категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК).²³

Закон возлагает обязанность  на всех субъектов права частной  собственности - граждан и юридических  лиц - использовать земельные участки  строго по целевому назначению. За нарушение  данной обязанности виновные лица могут  быть подвергнуты штрафу, налагаемому в административном порядке, а также лишены прав на земельный участок ( ст. 285-287 ГК РФ).

Субъекты земельных отношений являются также участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, ими являются: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Это положение соответствует конституционному принципу, согласно которому земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Граждане, являющиеся субъектами прав на земельные участки, должны обладать правоспособностью и дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством.

По Конституции РФ (ст. 62) иностранцы и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации теми же правами, что и российские граждане, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Данная статья, а также земельное законодательство установили право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц приобретать в собственность земельные участки на территории РФ. Но есть и ограничения в отношении выше указанной категории субъектов, так они не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          федеральным законом о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях России в соответствии с федеральными законами.