Оценка недвижимого имущества

1. Информационное обеспечение процесса оценки земельного участка без улучшений и участка с улучшениями
2. Информационное обеспечение процесса оценки квартиры
3. Информационное обеспечение процесса оценки бизнеса и предприятия
4. Нормативные акты информационного обеспечения процесса оценки недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Информационное обеспечение процесса оценки земельного участка без улучшений и участка с улучшениями

 

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 34, 37 и др.) установлено, что объектом сделки купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, и  заключению договоров как купли-продажи, так и аренды земельных участков, должно предшествовать предоставление кадастрового номера и кадастровой карты земельного участка. Следовательно, соответствующие органы на местах, ведущие кадастровый реестр, можно использовать как источники информации, необходимые для описания земельного участка. Держатели реестра обязаны предоставлять эту информацию (в виде кадастрового плана).

Единый государственный реестр земель содержит:

-     кадастровые номера земельных участков;

-     местоположение земельных участков (адрес);

-     площадь;

-     категорию земель и разрешенное использование земельных участков;

-     зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения;

-     экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

-     качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель;

-     наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с землей.

Городские и районные земельные комитеты (госкомзем), а также земельные кадастровые палаты (ЗКП) субъекта Российской Федерации позволяют получить информацию о градостроительном зонировании и микрорайонах приоритетного спроса. Также можно получить статистические данные  о сделках и ценах на земельные участки, выкупаемые приватизированными предприятиями. Эти цены будут нижней границей рыночной цены земельных участков.

В процессе опроса работников городского госкомзема и земельной кадастровой палаты необходимо:

1)  определить районы или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим или наименьшим спросом при купле-продаже земельных участков;

2)  определить наличие спроса и предложения по верхней и нижней границам цены земельных участков;

3)  определить, сколько ценовых зон будет на территории исследуемого объекта (населенного пункта);

4)  определить наличие инженерно-строительных коммуникаций в населенном пункте:

-        водопровода;

-          электричества;

-          газопровода;

-          телефона;

5)  выявить нормативную цену по следующим землепользованиям:

-          земли промышленности;

-          земли коммерческого назначения (ларьки, павильоны, магазины, кафе, офисы);

-          земли, занятые индивидуальной застройкой;

-          земли, занятые дачными строениями;

-          земли, занятые садово-огородными участками;

-          земли, занятые участками, отведенными для личного подсобного хозяйства;

-          земли, занятые многоэтажной жилой застройкой;

-          земли, используемые для сельскохозяйственных целей (пашня, сенокос, пастбище, тепличное хозяйство);

6)  определить микрорайоны или градостроительные зоны, пользующиеся наибольшим и наименьшим спросом по списку в пункте 5;

7)  собрать имеющийся планово-картографический материал (карта инвентаризации земель, карта градостроительного зонирования, карта кадастрового зонирования со списком землепользователей).

Отделы технической инвентаризации – ОТИ (бывшие БТИ) в любом городе являются держателями информации по всем строениям в городе, включая инвентаризационную стоимость объектов недвижимости, которая может являться нижней границей их рыночной цены.

Нотариальные конторы. Практически все они владеют информацией о нижней и верхней границах рыночной стоимости недвижимости. Это связано непосредственно с фактом подтверждения передачи денежных средств при оформлении и регистрации сделок купли-продажи. Здесь также можно получить сведения по сегментам рынка.

Городские администрации владеют полной информацией о структуре управления и регулирования рынка недвижимости. Можно получить доступ к базе данных по аренде и продаже муниципальной собственности и местах регистрации сделок с недвижимостью.

Собственники или арендаторы недвижимости. Данный источник также очень важен, но он узко информирован по сравнению с риэлторскими фирмами. Каждый собственник или арендатор недвижимости знает, сколько он заплатил за право собственности или аренды, но обладает маленьким объемом информации. В данном случае от одного собственника или арендатора можно получить сведения об одной-трех сделках с его недвижимостью или с его партнерами по бизнесу.

При получении данных необходимо учитывать взаимовыгодные финансовые интересы. Их можно приобретать за разумное вознаграждение или предоставление взаимовыгодной информации.

Сбор сведений для оценки необходимо начинать с анализа местных периодических изданий. При этом, чем больше будет рассматриваемый период (примерно за 6-12 месяцев до даты сбора информации), тем достовернее и полнее данные. В изданиях можно взять следующую информацию:

-     реклама риэлторских фирм с контактными телефонами и адресами;

-     рекламные объявления о продаже объектов недвижимости с ценами;

-     рекламные объявления о покупке объектов недвижимости;

-     аналитические материалы о ситуации на рынке.

Информацию из местных периодических изданий (по мере возможности) можно подкрепить данными из рекламных теле- и радиороликов.

Обобщенные и анализированные объявления показывают ситуацию на рынке недвижимости (общую структуру спроса и предложения, динамику распределения цен спроса и предложения как в течение календарного года, так и по отдельным ценовым зонам). Полученные выводы необходимо подтвердить или опровергнуть (если это возможно) аналитическими обзорами рынка в прессе, а также при последующих контактах с риэлторскими фирмами. Объем, периодичность, а также временной интервал выхода рекламных объявлений позволяют определить количество работающих на рынке фирм, а также провести анализ их надежности (какое время они работают на данном рынке), известности, оборотах (количество реализуемых объектов в месяц) и в результате выбрать те фирмы, которые потенциально могут быть поставщиками информации о сделках.

Риэлторские фирмы являются основным источником (как правило) поступления данных. После того как на основании анализа средств массовой информации будет составлен список потенциальных фирм-поставщиков, нужно выделить 2-3 фирмы по каждому сегменту рынка.

Критерием отбора таких фирм будут объемы рекламы и сроки работы на рынке (определяется по дате выдаче лицензии или регистрации фирмы).

В случае, если с этими фирмами удастся выйти на контакт и предоставленного объема информации будет достаточно для моделирования, то источник можно считать исчерпанным.

Аккумулирование данной информации производится в специализированной базе данных, позволяющей совершить анализ ситуации на местном рынке недвижимости.

 

2. Информационное обеспечение процесса оценки квартиры

 

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки квартиры и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1.      Общее состояние и динамика цен на рынке жилой недвижимости.

2.      Рыночная ситуация на рынке жилья:

-    состояние и перспективы развития рынка жилья;

-    цены и условия осуществления сделки купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

-    уровень эксплуатационных затрат;

-    среднерыночный уровень занятости жилой недвижимости;

-    уровень возможных прочих доходов;

4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

-    укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

-    сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

-    индексы цен в строительстве;

-    удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

-    стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

-    прочая информация.

Основные источники информации.

1.      Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома, Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

2.      Информация специалистов рынка недвижимости – риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

3.      Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4.      Интервью с собственником и управляющим объекта.

В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

В юридический блок входят правоустанавливающие документы на квартиру, дом, в котором она находится и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология.

 

3. Информационное обеспечение процесса оценки бизнеса и предприятия

Информационное обеспечение оценки бизнеса предполагает поиск, получение, хранение, накопление, передачу, обработку необходимой для осуществления данного вида деятельности информации. Информационное обеспечение является непременным условием построения и функционирования системы оценки бизнеса.

Можно выделить ряд предпосылок необходимости в системе оценки бизнеса такого элемента, как информационное обеспечение:

1) Большой объем информации, необходимой  для проведения оценки бизнеса  и достижения объективных результатов оценки;

2) Необходимость оперативной диагностики  и анализа состояния объекта  оценки бизнеса - действующего предприятия, и проведения широкого сравнительного анализа;

3) Потребность в накоплении и  обработке большого объема статистических данных;

4) Сложность расчетов, осуществляемых в процессе оценки бизнеса;

5) Дублирование информации, и, связанное  с этим повышение вероятности  ошибок (особенно в процессе внутренней  оценки действующего предприятия).

Информация, необходимая при проведении оценки бизнеса, должна быть точной и достоверной, соответствовать целям оценки. Объем требуемой для проведения оценки бизнеса информации зависит от величины и сложности объекта оценки, и должен позволять объективно характеризовать как внутреннюю ситуацию на предприятии, так и внешние условия его функционирования. 
Современное информационное обеспечение оценки бизнеса предполагает использования электронных баз данных - совокупности данных, характеризуемых определенными признаками, с надежной системой хранения данных и эффективным доступом, а также вычислительные программы, выполняющие численные расчеты с определенным быстродействием.

Одной из задач информационного обеспечения оценки бизнеса является анализ информации, в том числе статистическими методами (экстраполяция тенденций, определение уровня надежности, вероятностный анализ и др.).

Сбор информации один из самых сложных и кропотливых этапов информационного обеспечения оценки бизнеса, так как от качества собранной информации во многом зависит результативность всей работы. Например, проведение систематизации основных фондов оцениваемого предприятия и их классификация. Это может быть стандартная классификация, применяемая в бухгалтерском учете, или иная, разработанная по другим критериям. При этом порядок организации сбора, хранения и использования ценового и справочного материала по основным фондам может быть самой различной. Базы данных могут включать основные отраслевые и технические характеристики, наименование предприятия-изготовителя, цены на новые и подержанные объекты основных фондов. На этапе сбора информации в процессе оценки основных фондов особое внимание необходимо уделять поиску информации по трем направлениям:

1) Затратам на воспроизводство  на дату оценки новой точной  копии объекта или на создание  замещающего его функционального аналога;