Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

Министерство  образования и  науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

«Псковский  Государственный  Университет» 
 
 

Кафедра организации строительства и управления недвижимостью 

ОЦЕНКА  СТОИМОСТИ

РАСЧЕТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ  ЗАПИСКА

к курсовому  проекту по дисциплине

«Оценка стоимости» 

Выполнил  студент группы

  044-0607       

            Антонова И. А.   

                      Проверил руководитель     

                      Минченков С.А.   

«__» ___________ 2012 г. 
 
 

Псков, 2012 г.

     Содержание

1. Общая информация об объекте оценки и результаты оценки........3
2. Задание на оценку...............................................................................3
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности.........................4
4. Описание процесса оценки объекта..................................................5
5. Определения и понятия......................................................................8
6. Краткий обзор социально-экономической ситуации в области и городе.................................................................................................10
7. Описание объекта недвижимости....................................................15
8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования...20
9. Анализ рынка объекта оценки.........................................................22
10. Процедура оценки............................................................................24
11. Результат оценки..............................................................................36
12. Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов.....................................................................36
13. Заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.................................................................................................38
14. Ограничения и допущения..............................................................38

Заключение........................................................................................40

Список  использованной литературы...............................................41

Приложения.......................................................................................42 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Общая информация об объекте оценки и результаты оценки

     Таблица 1

1.1.1	Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Двухкомнатная квартира, расположенная в пятиэтажном доме по адресу: г. Псков, улица Алтаева, д. 12, кв. 9.
1.1.2	Результаты  оценки, полученные при применении сравнительного подхода к оценке	1850000
1.1.3	Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки	1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей

     2. Задание на оценку

     Таблица 2

Объект  оценки	Двухкомнатная квартира общей площадью 51,2 кв. м
Адрес:	Псковская обл. г. Псков, ул. Алтаева, д. 12,кв. 9
Текущее функциональное использование	В соответствии с разрешенным использованием
Собственник объекта:	Алимов Николай  Анатольевич, паспорт5801 282787, выдан 13.02.2002 УВД г. Пскова
Оцениваемые права:	Право собственности
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют  разумно, располагая всей необходимой  информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Цель  оценки:	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Назначение  оценки:	Определение цены купли-продажи квартиры
Дата  оценки:	3 мая 2012 года
Дата  осмотра:	3 мая 2012 года
Дата  составления отчета:	3-10 мая 2012 года
Основание для проведения оценки	Договор на оценку
Заказчик:	Алимов Николай  Анатольевич
Адрес заказчика:	Псковская обл. г.Псков, ул.Алтаева, д.12, кв.9
Реквизит  заказчика:	РФ, паспорт5801 282787, выдан 13. 02. 2002 УВД г. Пскова
Сведения  об оценщике
Организация	ООО «Агентство недвижимости»
Местонахождение организации	180019, гор. Псков, ул. Алтаева, 1-41
Реквизиты организации	180019, гор. Псков, ул. Алтаева, 1-41 ИНН/КПП 7701018922/325003001 ОКПО 95272422 ОГРН 1027739346502
Сведения  об оценщике, работающего на основании  трудового договора	Антонова Ирина  Александровна Член саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское  общество оценщиков» согласно Свидетельства  №0001169

3. Применяемые стандарты оценочной деятельности

     В настоящем отчете при проведении оценки применялись следующие стандарты  оценки:

     - Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

     - федеральный стандарт оценки  «Общие понятия, подходы и требования  к проведению оценки (ФСО №1)»,  утвержденный приказом Министерства  экономического развития и торговли  РФ от 20 июля 2007 г. № 256.

     - федеральный стандарт оценки  «Цель оценки и виды стоимости  (ФСО №2)», утвержденный приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ от 20 июля 2007 г.  № 255.

     - федеральный стандарт оценки  «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом  Министерства экономического развития  и торговли РФ от 20 июля 2007 г.  № 254.

     - стандарты и правила оценочной  деятельности, правила деловой и  профессиональной этики, разработанные  СРО, членом которой является  оценщик.

4. Описание процесса оценки объекта

     Проведение  оценки включает в себя следующие  этапы:

     1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание оценку.

     2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой выполняется:

     а) Идентификация объекта оценки.

     б) Идентификация прав, связанных с объектом оценки.

     в) Идентификация цели оценки и предполагаемого использования ее результатов.

     г) Указание вида рассчитываемой стоимости.

     д) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

     Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки оценщиком  проводится:

• сбор общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города и района;
• сбор специальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки, таких, как:
• правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
• информации о физических характеристиках объекта оценки;
• информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

     Сбор  данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных служб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок на рынке недвижимости Брянской области.

     е) Анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

     ж) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

     После того как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментов рынка, к которому относится  объект оценки, оценщик делает вывод  с учётом существующих ограничений  и типичности использования объекта  о наилучшем и наиболее эффективном  использовании объекта оценки.

     3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

     Для определения рыночной стоимости  объекта оценки оценщиком в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г., рассматривается три подхода:

• затратный;
• сравнительный;
• доходный.

     4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

     Итоговая  величина рыночной стоимости объекта  оценки определяется путем расчета  стоимости объекта оценки при  использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в  рамках применения различных подходов к оценке.

     5. Составление отчета об оценке.

     На  данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино  и изложены в виде отчёта.

     В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении  отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией (принцип достаточности).

     Итоговая  величина рыночной стоимости объекта  оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой  для целей совершения сделки с  объектом оценки, если с даты составления  отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления  публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

     5. Определения и понятия

      Дата  проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

      Рыночная  стоимость – согласно ст.3 Федерального закона « Об оценочной деятельности РФ 135 от 29.021998г. – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

      (в  ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

      Стоимость – является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для определения и теми, кто их покупает и продает. Стоимость – это мера того, сколько гипотетически покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

      Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов недвижимости прошлых сделках.

      Рыночная  цена – может быть равна рыночной стоимости, больше или меньше, это результат переговоров между продавцом и покупателем.

      Затратный подход – это совокупность методов оценки, стоимость объекта оценки основанных на определении затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании