Оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

      Корректировка на техническое состояние. Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются.

      10.6. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Таблица 7

	Объект оценки	Объект сравнения  №1	Объект сравнения  №2	Объект сравнения  №3	Объект сравнения  №4	Объект сравнения №5
Цена  продажи, руб./кв.м.		33333	37037	34259	33333	41296
Дата  продажи	Май 2010г.	Апрель 2012г.	Апрель 2012г.	Май 2012г.	Апрель 2012г.	Май 2012г.
Корректировка на дату продажи		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		33333	37037	34259	33333	41296
Местоположение	г. Псков, ул. Алтаева, 12	г. Псков, ул. Алтаева, 9	г. Псков, ул. Алтаева, 5	г. Псков, ул. Алтаева, 22	г. Псков, ул. Инженерная, 86	г. Псков, ул. Инженерная, 88
Корректировка на местоположение		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		33333	37037	34259	33333	41296
Этаж	3 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	5 в 5-этажн.	5 в 5-этажном	2 в 5-этажном	5 в 5-этажном
Корректировка на этаж		0,98	0,98	0,98	1	0,98
Скорректированная цена, руб./кв.м.		32666	36296	33574	33333	40470
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Корректировка на тип дома		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		32666	36296	33574	33333	40470
Техническое состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на состояние дома		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		32666	36296	33574	33333	40470
Корректировка на техническое состояние подъезда	Хорошее	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		32666	36296	33574	33333	40470
Техническое состояние объекта оценки	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		32666	36296	33574	33333	40470
Отделка квартиры	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка на отделку		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		32666	36296	33574	33333	40470
Балкон/лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия	Лоджия
Корректировка на наличие балкона/лоджии		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		32666	36296	33574	33333	40470
Удельные  веса		4	3	2	5	1
Стоимость объекта, руб./кв.м.	34256

 

      Рыночная  стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:

      С0ц = (32666*4+36296*3+33574*2+33333*5+40470*1)/(4+3+2+5+1)= 34256 рублей

      Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 34256*54= 1849824 рублей.

1849824 (один миллион восемьсот сорок девять тысяч восемьсот двадцать четыре) рубля.

      11. Результат оценки

      В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей  степени отличаться друг от друга. Выбор  итоговой величины стоимости зависит  от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.

      Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в г. Пскове объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

      Рыночная  стоимость объекта оценки по состоянию на 10 мая 2012 года (округлено) составляет:1850000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей

      12. Согласование результатов  определение итоговой  стоимости оцениваемых  объектов

      Заключительным  элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта  оценки является сопоставление расчетных  стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

      Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ  и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

      Эти преимущества и недостатки оцениваются  по следующим критериям:

• Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
• Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.
• Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
• Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Таблица 8

Результаты  согласования определения рыночной стоимости

Подход	Результат расчета	Вес подхода	Согласованный результат
Рыночный	1 850 000	1	1 850 000
Затратный	0	0
Доходный	0	0

 
 

      Рыночная  стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

      13. Заключение об  итоговой величине  рыночной стоимости  объекта оценки

      Рыночная  стоимость квартиры, общей площадью 51,2 кв.м., расположенной по адресу: г. Псков, ул. Алтаева, д. 12, кв. 9, по состоянию на 3 мая 2012 года составляет, округлено 1 850 000 (один миллион восемьсот пятьдесят тысяч) рублей, без учета НДС. 

Оценщик Антонова И. А. 

Генеральный директор Антонова И. А. 

      14. Ограничения и допущения

      Отчет по определению стоимости объекта  оценки подготовлен в соответствии со следующими допущениями и ограничениями:

• Оценщик не принимает на себя ответственности за правовое описание объекта оценки, достоверность права собственности определяется со слов заказчика. В оценке оценщик исходил из достоверности правоустанавливающих документов на объект оценки.
• Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.
• Объект оценки свободен от каких-либо сервитутов, прав удержания имущества.
• Объект оценки, по предположению оценщика не обладает какими-либо скрытыми дефектами, кроме тех, которые оговорены в настоящем отчете.
• Основным функциональным использованием жилого помещения является проживание (использование под жилье);
• Элементы отделки, сантехническое оборудование, смонтированные в результате ремонтных и отделочных работ инженерные системы (кондиционировании, вентиляции, фильтрации, охранно-пожарные системы и др.), а также выполненные на заказ и установленные в жилых помещениях комплекты кухонной мебели с установленной встроенной бытовой техникой являются неотделимыми от объекта недвижимости улучшениями и учитываются при определении стоимости.
• Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором оказания услуг по оценке имущества.
• Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика, выполнившего настоящий отчет.
• Заключение о стоимости объекта оценки, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости объекта оценки с какой-либо частью объекта оценки является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
• Все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.
• Отчет по определению стоимости содержит профессиональное мнение оценщика о величине стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной полученному значению стоимости, т.к. полученная величина стоимости является рекомендуемой.
• Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете по определению стоимости объекта оценки, может быть признана рекомендуемой для целей купли-продажи. Иное применение полученного результата не предусмотрено.

 
 
 
 
 
 
 

      Заключение

      В ходе данной курсовой работы была произведена  оценка рыночной стоимости объекта  жилой недвижимости, однокомнатная  квартиры, расположенной по адресу: г. Псков, ул. Алтаева, д. 12, кв. 9, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г. Пскову на основе данных периодических изданий и информации, полученной из информационных баз Интернета.

      По  мере развития рыночных отношений в  современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем. 

 

 Список  использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I .
2. Федеральный закон РФ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации от25.102001 г. № 136-ФЗ.
3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)».
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)».
5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
6. Международные стандарты оценки, шестое издание 2003, «МКС 2003».
7. Из рук в руки Псков, №34 (861) 3.05.2012.
8. http://ru.wikipedia.org
9. http://www.gks.ru/
10. http:// http://pln-pskov.ru/
11. http://pskov.irr.ru/
12. http://www.avito.ru/

 
 
 
 

      Приложения

      Объявления  о продаже объектов-аналогов

 

      Местоположение  объекта оценки

      Внешний вид здания

Свидетельство о гос. регистрации права

 

Технический паспорт объекта оценки