Оценка стоимости недвижимости

Содержание 
 

1. Теоретическая часть                                                                                                               2

Понятие рыночной стоимости                                                                                               3

Факторы оценки недвижимости                                                                                             4

Принципы Оценки недвижимости                                                                                        7

2. Оценка объекта недвижимости, квартиры                                                                          9

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Основой рынка  недвижимости являются его объекты, которые обладают стоимостью.

Осуществление купли-продажи или обмена объектов недвижимости производится на рынке  на основе их стоимости, которую следует  объективно определить в сравнении  с другими объектами.

Таким образом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг.

Объект не может  иметь стоимость, если он не обладает полезностью.

Полезность - товара есть способность его удовлетворять  какой-нибудь человеческой потребности.

Стоимость зависит  от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не  реализуется.

Спрос - количество товаров и услуг, которое может  быть реализовано в заданный период на рынке при существующем уровне цен.

 Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги.

Обсуждая понятие  стоимости, нельзя не упомянуть еще  два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Цена объекта  недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи  объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и  предполагаемой сделке определенным образом  связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара.  Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Затраты — размер ресурсов (для упрощения измеренный в денежной форме), использованных в  процессе хозяйственной деятельности за определённый временной этап. В общем случае величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться.

На современном  рынке недвижимости существует много  видов стоимости, соответствующих  конкретным ситуациям и задачам  субъектов рыночных отношений. Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретной ситуации вида определяемой стоимости.

К числу основных видов стоимости, используемых при  оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость; стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании; расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации; остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетная будущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования; стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость; 

Любой из перечисленных  видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Рыночная стоимость  объекта недвижимости - расчетная  денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости  имущества и не обязанный его  продавать, согласен был бы продать  его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Согласно Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3) рыночная стоимость – наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством  публичной оферты, типичной для аналогичных  объектов оценки;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В случае если в  нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. 

Существует и  другое определение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ее ко времени: Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

 Объективные  факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические  – факторы, связанные с общей  конъюнктурой рынка (налоги, пошлины,  динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические  – факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

- массированная  реклама;

- инфляционные  ожидания;

- симпатии;

- осведомленность  и т.д.

3. Физические  факторы:

- местонахождение  – удаленность от центра, степень  развития инфраструктуры и транспортного  сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные  решения – в зависимости от  назначения дальнейшего использования  здания стоимость его будет  увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта  недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические  и сейсмические факторы (для  жилой недвижимости данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость продажи  квартир:

- количество  аналогичных предложений, их соотношение  со спросом именно на этот  тип квартир именно в этой  части города;

- объективные  недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

- престижность  района;

- экологическая  обстановка в районе;

- транспортное  сообщение и развитость инфраструктуры  района;

- социальная  однородность дома;

- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая  «чистота» объекта.

Известно, что  главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие  свой смысл. Для одного на первом месте  стоят деньги. Такой продавец готов  довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах. 
 
 
 
 

Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании  которых определяется степень воздействия  различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в  процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов  – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися  оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные  на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные  с объектом недвижимости (прежде  всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные  с рыночной средой;

Особое место  занимает обобщающий принцип - принцип  наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно  оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько  принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.