Оценка стоимости недвижимости

Как известно, объекты  недвижимости постоянно создаются  и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают  новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

«Принцип соответствия»: Стоимость недвижимого имущества  зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость  любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание  соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается  на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Все факторы  подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые  были рассмотрены выше. Он позволяет  оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:

- во-первых, соответствуют  юридическим нормам;

- во-вторых, реализация которых возможна физически;

- в-третьих, осуществимы  финансово;

- в-четвертых,  обеспечивают наивысшую стоимость  объекта недвижимости (экономическая  эффективность).

Выбирается вариант  использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Оценка  стоимости объекта  недвижимости – квартиры.

 

Рис 1. Эскизный проект «Нарымский квартал»

 Контроль  качества, архитектурные решения, новейшие технологии - это важно, но мы учитываем  ещё одну составляющую, которая превращает "недвижимость" в "дом": тёплую и комфортную обстановку, царящую в здании и вокруг него.

 Одним из самых  главных достоинств проекта является его уникальная инфраструктура. Первые три этажа дома отведены под помещения  сферы услуг, офисы и торговые площади, в которых разместятся современные магазины и бутики известных марок. В инфраструктуре предусмотрены встроенный физкультурно-оздоровительный комплекс, аптечный киоск, дошкольные детские учреждения, отделение банка, супермаркет, кафе, бары и рестораны.

 Находясь  в центре города, наслаждаясь его  уникальной атмосферой, жители "Нарымского квартала" в то же время полностью  отстранены от городской суеты. Это - удивительное ощущение, которое нам  хотелось подарить будущим владельцам квартир.

 Он находится в развивающемся центре правобережья, в десяти минутах ходьбы от станции метро «Заельцовская» и главной улицы –  Красного проспекта, по которому проходит основная часть всего транспорта."Нарымский квартал" имеет выгодное территориальное положение. Подъезд к нему открыт со всех сторон: ул.  Дуси Ковальчук, ул. Вавилова, Нарымской, Плановой. Вокруг здания устраивается круговой подъезд с парковочными местами для временной стоянки автомобилей. Для комфортного передвижения жителей с ограниченными физическими способностями запроектированы пандусы.Жилая часть комплекса состоит из 23 соединенных между собой зданий, высота которых достигает 19 этажей.

 Территория  внутреннего двора оформлена  ландшафтными дизайнерами, оборудована  детской площадкой, хорошо освещена ночью. А уютные беседки, ухоженные клумбы, эффектная подсветка, безопасность и гостеприимство добавляют очарования и подчеркивают уникальную атмосферу жилого комплекса. Ландшафтный дизайн двора будет выполнен с использованием различных сортов деревьев и кустарников (береза, клен, кизильник, сирень, айва) .Расположенный на кровлях жилого комплекса газон для отдыха жителей дома является уникальной особенностью, связанной с открытием прекрасного панорамного вида на весь город.Современная подземная трехуровневая парковка рассчитана на 500 автомобилей. Вся парковка оснащена необходимыми техническими средствами, новейшей системой видеонаблюдения и пожаротушения.Обеспечением чистоты, порядка и бесперебойной работы всех инженерных систем занимается управляющая компания. Система домофонной связи позволит в любое время связаться с охраной и службой эксплуатации.

 Описание  здания:

     Квартира  расположена в новом современном 19-этажном кирпичном жилом доме. Квартира неугловая. Перекрытия между этажами бетонные. В холле подъезда вахтер, входная дверь с домофоном, лестничная клетка и 2 лифта.

     Описание  квартиры:

     Квартира  расположена на 7 этаже, 6 секции в 4-ом подъезде.

     Общая площадь – 40,73 м²

     Жилая площадь – 14,39 м²

     Площадь кухни – 13,70 м²

     Площадь балкона – 10,28 м²

       

      Рис. 2. Планировка типовых квартир.

     Квартира  под самоотделку, планировка выполнена  с учетом эргономики, установлены  пластиковые окна, ванна и санузел  разделены, полотки высотой 3 метра. Балкон застеклен. 

     Описание  объекта аналога 1.

       

     Рис. 3. Эскизный проект ЖК «Каменский» 

ЖК Каменский - жилой комплекс повышенной комфортности в Октябрьском районе (ул. 5-я Кирпичная горка), состоящий из домов повышенной этажности с автостоянкой, сервисными и торгово-офисными помещениями в нижних этажах. Общая площадь квартир в зданиях комплекса составит около 100 тыс. кв. м, количество квартир – 1760, количество жителей – примерно 3500 человек. 

Общая площадь квартир в зданиях  комплекса составит около 100 тыс. кв. м, количество квартир – 1760, количество жителей – примерно 3500 человек.  

Создание  весьма большого, по новосибирским  масштабам, жилого комплекса производится в соответствии с единой концепцией застройки участка, функционального  наполнения помещений и последующей  эксплуатации жилья. В соответствии с концепцией, жилой комплекс ориентирован на нужды активной части среднего класса населения города.  

Интересам этой целевой группы населения соответствует уровень эконом-класса при повышенной комфортности домов и квартир, которая характеризуется следующими показателями: умеренно большая площадь квартир при удобном соотношении площадей жилых комнат и остальных помещений, балконы или лоджии в каждой квартире, наличие гардеробных комнат в некоторых квартирах, скоростные лифты фирмы OTIS, оборудование современными централизованными системами вентиляции, пожаротушения, квартирными приборами регулирования и учета электро-, водо- и теплоснабжения, системами теле-, радио- и интернет-связи, видеонаблюдения и охраны, современная архитектура, конструкция и внешняя отделка зданий, внутренняя отделка помещений общего пользования, подземные парковки.  

В ЖК Каменский создается и собственная придомовая инфраструктура для удовлетворения повседневных потребностей жителей, не выходя за пределы ЖК. На первых этажах зданий разместятся магазины, аптеки, салоны красоты, предприятия различных услуг. Внутри жилого комплекса проектом предусмотрена благоустроенная территория с пешеходными зонами, зелеными газонами, детскими игровыми и спортивной площадками, площадками для отдыха.  

ЖК Каменский предназначен для тех, кто ценит комфорт, и, в то же время, не привык переплачивать за ненужные ему излишества. 
 
 

     Общая площадь – 38,7 м²

     Жилая площадь – 18 м²

     Площадь кухни – 7,16 м²

     Площадь балкона – 7,86 м² 

     Планировка  типовых квартир представлена на рисунке 3. 

       
 

     Рис. 4. Планировка типовых квартир 

     Аналог 2.

     Современный 19-этажный кирпично-каркасный жилой дом по улице Плановая. На первом этаже будут располагаться торгово-офисные помещения. 
 

     

  Рис. 5. Эскизный проект дома на ул. Плановая

  Тихий, живописный, экологически чистый район между улицами Дуси Ковальчук-Вавилова-Тимирязева очень удачно располагается по соседству с парковыми массивами с одной стороны и с центральными транспортными развязками - с другой. 

  Транспортная  развязка жилого комплекса очень  удобна и для тех, кто предпочитает общественный транспорт. Недалеко - остановка транспорта «Плановая», в пяти минутах ходьбы - станция метро «Заельцовская». Для владельцев автомобилей предусмотрены удобные подземные парковки и подъездные пути. Рядом находиться гипермаркеты, поликлиника, детский сад, школа, медицинские центры.

    
 
 

     Рис. 6. Типовая планировка квартир в  доме по ул. Плановой.

     Таблица основных характеристик по сравнимым  продажам 

 

     Поскольку не существует одинаковых объектов недвижимости, то необходима соответствующая корректировка  продаж объектов-аналогов.

     Корректировки по ценообразующим факторам в сравнении  с аналогами:

     1) ЖК Каменский

     - S, кв.м.: на 5% хуже объекта оценки

     - Этаж: нет отличий

     - Материал дома: нет отличий

     - Балкон: на 10% хуже объекта оценки

     - Санузел: нет отличий

     - Транспортная доступность: нет отличий

     - Развитость инфраструктуры: на 10% хуже объекта оценки

     К=0,95 *0,9*∙0,9=0,77=-23%

     Ц=34*∙1,23=42,82 (тыс.руб.) 

     2) Ул. Союза молодежи

     - S, кв.м.: на 7% хуже объекта оценки

     - Этаж: нет отличий

     - Материал дома: нет отличий

     - Балкон: на 10% хуже объекта оценки

     - Санузел: на 12% лучше объекта оценки

     - Транспортная доступность: нет отличий

     - Развитость инфраструктуры: на 15% лучше объекта оценки

     К=0,93*0,9*1,12*1,15=1,07 = 7%

     Ц=43∙1,07=46,1 (тыс.руб.) 

     Значит  рыночная цена квадратного метра  оцениваемого объекта недвижимости (ЖК Нарымский квартал) составляет от 42,82 до 46,1тысяч рублей.