Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости складского назначения

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Краткая характеристика природных и экономических условий города Благовещенск Амурской области
2. Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки
3. Подходы и методы оценки стоимости недвижимости
4. Проблемы оценки собственности

ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Описание объекта оценки

2.2. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

2.3. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода

2.4. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ СТОИМОСТЬЮ ОБЪЕКТА

3.1.Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

3.2. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости

3.3.Учёт влияний экологических факторов при оценке недвижимости

Заключение

Список использованных источников

 

 

Введение

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

По мере развития современных рыночных отношений недвижимость становиться важным товаром. Самый главный признак недвижимости - стабильность. Крайне маловероятно ее полное обесценение.

Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Основная сложность при проведении оценки заключается в огромном многообразии самой недвижимости. Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки. Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости, является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует внимательности и особой тщательности, что подтверждает актуальность выбранной темы.

Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• изучить теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости;
• определить рыночную стоимость объекта недвижимости;
• дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта.

Предмет исследования – оценка рыночной стоимости недвижимости.

Объектом исследования является гараж, столярная лит А площадью 425,3 кв. м, расположенная по адресу: Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Пограничная, 21.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости, в третьей – проводится согласование результатов оценки и определяются пути повышения рыночной стоимости недвижимости.

Информационной базой для выполнения работы послужила законодательная и нормативная база, книги и учебные пособия, периодические издания, интернет-ресурсы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Краткая характеристика природных и экономических условий города Благовещенск Амурской области

Амурская область расположена на юго-востоке Российской Федерации и входит в состав Дальневосточного федерального округа. Площадь области - 363,7 тыс. км2 . На юге и юго-западе область граничит с Китаем, на севере - с Республикой Саха (Якутия), на северо-востоке и востоке - с Хабаровским краем, на юго-востоке - с Еврейской автономной областью. Почти 67% территории Амурской области отнесены к районам Крайнего Севера.

Административный центр области - город Благовещенск, расположен в месте слияния рек Амур и Зея, население города составляет 220,1 тыс. человек. В Благовещенске, являющемся конечной станцией железнодорожной ветки, отходящей от Транссибирской магистрали, расположены также речной порт и аэропорт, имеющий статус международного.

Город Благовещенск является муниципальным образованием, на территории которого сформирован единый экономический и социальный комплекс. Город — составная часть и областной центр Амурской области, имеет свой герб и флаг.

Власть представлена городским самоуправлением. Его структуру образуют: городская Дума (представительная власть), городская администрация (исполнительная власть), глава городского самоуправления (он же мэр города), органы территориального общественного самоуправления.

Планировка города прямоугольная, поквартальная — улицы ориентированы вдоль Амура и Зеи.

Площадь города составляет 321 тыс. м2, протяженность дорог в городе — 323 км. Благовещенск, располагаясь на широте Караганды, Харькова и Праги, отличается многими природными особенностями. Прежде всего, климатом, который относится к резко-континентальному с чертами муссонности и обусловлен взаимодействием центров атмосферной циркуляции, которые формируются над Азией, Тихим океаном и Арктикой. Температура воздуха в январе — 24,3°, в июле +21,4°. За год выпадает до 575 мм осадков. Непосредственная близость к месторождениям минерального сырья (уголь, золото, полиметаллические руды), деловому лесу, плодородной земле способствует развитию города как крупного промышленного и торгового центра Дальнего Востока.

Наличие уникальной флоры и фауны на территории области (Хинганский, Зейский и Муравьевский заповедники), обнаруженные уникальные археологические находки (раскопки ископаемых животных) могут стать основой для создания в городе опорного пункта для развития экологического и научного туризма.

Благоприятные климатические условия способствовали развитию аграрного сектора в Амурской области, что создает предпосылки для развития пищевой и перерабатывающей промышленности на основе применения современных пищевых технологий.

Город Благовещенск — промышленный и культурный центр Амурской области. На его долю приходится:

• 24,6% проживающего населения области;
• 15,7% промышленного производства;
• 44,2% объема платных услуг;
• 64,1% областного товарооборота.

В Благовещенске расположено свыше семи тысяч предприятий и организаций, из них 858 — предприятий промышленности, 758 — строительства, 2845 — предприятия торговли и общественного питания.

Основные показатели, характеризующие развитие экономики города, свидетельствуют о нарастании положительных тенденций. Это проявляется, прежде всего, в неуклонном росте промышленного производства. Ведущими отраслями промышленности города являются пищевая, деревообрабатывающая, производство строительных материалов и машиностроение. В городе развита социальная инфраструктура, действует 12 банков и их филиалов, 22 гостиницы, более 150 предприятий общественного питания. Деловыми, производственными отношениями город связан со многими предприятиями страны, зарубежными фирмами.

Благовещенск - это город молодежи. Квалифицированное образование различного уровня предоставляют: Дальневосточный военный институт, 3 университета, медицинская академия, 6 филиалов и представительств академий и университетов других городов России (включая негосударственные учреждения), 15 средних специальных учебных заведений. Численность студентов ВУЗов, техникумов, учащихся ПТУ составляет 16% от численности населения города.

В комплекс медицинских и оздоровительных учреждений города входят 15 больничных учреждений, 27 амбулаторно-поликлинических учреждений, 5 специализированных диспансеров, областной и городской родильные дома. В городе работают театры драмы и кукольный, краеведческий музей, 2 парка культуры и отдыха, 2 учреждения культурно — досугового типа, 16 библиотек.

Город превращается в крупный торгово-экономический центр, тесно связанный не только с областью, но и со всем Дальним Востоком, многими зарубежными странами — Японией, США, республикой Кореей, КНР, Германией и др. В последнее время Благовещенск все чаще называют «городом-купцом», «воротами России» в Китай и страны юго-восточной Азии. Расположение города в месте слияния двух рек, соседство с Китаем, наличие хорошо развитой инфраструктуры оказало значительное влияние на развитие экономики территории.

Основной особенностью г. Благовещенска является наличие таможенного перехода в черте города. На правой стороне р. Амур находится сопредельное государство КНР, что позволяет жителям РФ при наличии заграничного паспорта в течение получаса пересечь границу и оказаться в приграничном городе Хэйхе. На территории города Хэйхэ действует безвизовый режим, разрешающий находиться гражданам России до одного месяца без оформления дополнительных документов. Приобретение в г. Хэйхэ недвижимости позволяет получить вид на жительство в КНР.

Организационная структура Администрации г.Благовещенска Амурской области представлена на рис.1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1 Организационная структура

Администрации г.Благовещенска Амурской области

Оценить рыночную стоимость недвижимости гаража, столярной лит А площадью 425,3 кв. м, расположенных по адресу: Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Пограничная, 21 для написания данной работы мне помогали специалисты ООО «Амурский оценщик».

ООО «Амурский оценщик» находится в Амурской области, г. Благовещенск, ул. Пушкина, 64, ОГРН 1082801005814 от 27.06.2008 г.

В штате юридического лица, согласно действующему законодательству, два оценщика: Гончарова М.Л.,  Гостева Н.Ю.

Гончарова М.Л. - Действительный член ООО  «Российское общество оценщиков» г. Москва Свидетельство № 0003561 от 11.02.2008г. Выписка № 0003561 из реестра ООО  «Российское общество оценщиков» от 11.02.2008г. Гражданская ответственность при осуществлении профессиональной деятельности оценщика застрахована  Филиалом СОАО «ВСК» в г. Благовещенске, страховой полис № 13810В4000031, период страхования с 10 июня 2013 года по 09 июня 2014 года. Стаж работы в оценочной деятельности – 6 лет.

Гостева Наталья Юрьевна - Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 983618 от 08.02.2007г.  по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» выдан НОУ «Московской финансово-промышленной академии». Действительный член НП СОО «Сибирь» г. Москва. Свидетельство № 097 от 07.09.2009г. Выписка № 493 из реестра НП СОО «Сибирь» от 15.02.2012 г.

Гражданская ответственность  при осуществлении профессиональной деятельности оценщика застрахована в соответствии с действующим законодательством РФ Филиалом ОСАО «РЕСО-Гарантия» в г. Благовещенске, период страхования с 14 февраля 2013 года по 13 февраля 2014 года, страховая сумма составляет 1 000 000 (Один миллион) рублей, Полис страхования ответственности оценщика Н.Ю. Гостевой №  922/659205250. Стаж работы в оценочной деятельности – 11 лет.

Основной целью создания ООО «Амурский оценщик» является осуществление коммерческой деятельности для извлечения прибыли. Основными видами деятельности ООО «Амурский оценщик» являются:

• Оценочная деятельность
• Деятельность по операциям с недвижимым имуществом
• Предоставление услуг по ведению бухгалтерского учёта
• Риэлтерская деятельность
• Строительная экспертиза
• Экологический аудит
• Выполнение СМР по капитальному и текущему ремонту, наладочных и других видов строительства
• Осуществление внешнеэкономической деятельности, ведение, заключение контрактов в соответствии с действующим законодательством РФ, как со странами СНГ, так и за рубежом
• Осуществление иных не запрещённых действующим законодательством России видами деятельности.

1.2. Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: