Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости складского назначения

К= (Бо -Ба)/Бмах (11),

где Бо — балл оцениваемого объекта,Ба — балл аналога,

Бмах — максимальный балл, который равен 5.

Корректировка составит - (3 -4)/5 = 0,2 или -20%.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 12

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

в рамках сравнительного метода

Элементы сравнения	Единица измер.	Объекты   сравнения
		оцениваемый	№ 1	№ 2	№ 3
1	2	3	4	5	6
Цена предложения	руб.		8 500 000	4 100 000	7 000 000
Общая площадь	м2	425,3	300,0	160,0	180,0
Корректировки
Цена  за ед.  общей площади	руб.		28 333	25 625	38 889
Право собственности		собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		28 333,3	25 625,0	38 888,9
Условия финансирования		рыночное	рыноч.	рыноч.	рыноч.
Корректировка	%		0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена	руб.		28 333,3	25 625,0	38 888,9
Условия продажи			торг	торг	торг
Корректировка	%		0,0	0,0	0,0
7Скорректированная цена	руб.		28 333,3	25 625,0	38 888,9
Условия рынка (время продажи)		январь 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.	январь 2014 г.
Корректировка	%		0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена	руб.		28 333,3	25 625,0	38 888,9
Местоположение		ул. Пограничная промышленный район	р-он западно-промышленного узла	ул. Красноармейская-Батарейная р-он западно-промышленного узла	ул. Батарейная р-он западно-промышленного узла
Корректировка	%		0,0	0,0	0,0
Скорректированная цена	руб.		28 333,3	25 625,0	38 888,9
Физические характеристики:
уровень отделки		Требуется ремонт	ремонт	ремонт	ремонт
состояние интерьеров	единица	удовлетворительное	нормальное	нормальное	нормальное
Корректировка	%		-22,6	-22,6	-22,6
Продолжение таблицы 12
1	2	3	4	5	6
Скорректированная цена	руб.		21 930,0	19 833,8	30 100,0
удобство подъездных путей	баллы	3	4	4	4
Корректировка	%		-20,0	-20,0	-20,0
Скорректированная цена	руб.		17 544,0	15 867,0	24 080,0
Весовой коэффициент			0,4	0,4	0,2
Цена  за ед.  общей площади	руб.	18 180
Стоимость объекта оценки	Руб.	7 731 954

 

 

Определение весовых индексов. Весовые индексы, которые влияют на итог расчета, распределяются исходя из следующего: чем меньше корректировался аналог, чем меньше показатель валовой коррекции (это значит, что сравниваемый аналог более идентичен оцениваемому), тем выше весовой индекс.

Таким образом, стоимость гаража, столярки сравнительным  подходом составляет 7 731 954 руб.

2.4. Определение  рыночной стоимости недвижимости  в рамках доходного подхода

Доходный подход основан  на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования.

В связи с тем, что наилучшем,  наиболее эффективным использованием является использование зданий как производственно-складских помещений и офисного помещения   с доходом в виде постоянных поступлений (аренда),  стоимость по доходу определяется методом прямой капитализации.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе.

Оценка  потенциального валового  дохода за  год, начиная с  момента оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Для расчета стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации при определении ЧОД принимаем   рыночную арендную ставку 1 кв. м производственно-складского помещения    в промышленном районе г. Благовещенска  (согласно анализу рынка аренды недвижимости, приведенному выше) – 300 руб./кв. для отапливаемых помещений, 100 руб./кв. м – для холодных.

Таблица 13

Определение ПВД для нежилого помещения

Тип  арендуемой  единицы	Средняя рыночная арендная ставка, руб./кв.м	Площадь, сдаваемая в аренду	Количество платежных периодов	ПВД, руб.
Гараж, столярка	300	425,3	12	1 531 080

 

 

 Действительный валовой  доход (ДВД)  - на основании анализа  рыночных данных оценщик счел  целесообразным учесть риск недополучения арендной платы в связи с состоянием рынка (возможной неуплатой или задержкой арендных платежей, расторжением или окончанием действующего договора аренды и необходимостью поиска нового арендатора, банкротство арендатора и т.д.).

ДВД=ПВД*(1-Кп) (12),

где Кп — это коэффициент, учитывающий возможную неуплату или задержку арендных платежей, расторжение или окончание действующего договора аренды и необходимость поиска нового арендатора, банкротство арендатора и т.д.

Кп=1-Кз

Коэффициент загрузки, показывающий среднюю степень занятости объекта оценки:

Кз = Период доходной эксплуатации/Общий фонд времени потенциального использования.

В ходе анализа рынка аренды производственно-складских помещений было выявлено, что средний срок экспозиции (при сдаче объекта в аренду) для данного сегмента рынка в г. Благовещенске на дату оценки  составляет  от 1 до 6 месяцев в зависимости от назначения объекта, местоположения и площади. Для складских теплых помещений небольшой площади срок экспозиции может составить 1 месяц или 4 недели, для помещений более 100 кв. м. – до 3 месяцев.

В году обычно 52 недели, следовательно, коэффициент загрузки составляет 0,77 ((52 нед. – 12 нед.) / 52 нед.) или 23% недозагрузки.

Денежный поток или чистый операционный доход (ЧОД) - при определении величины чистого операционного дохода из действительного валового дохода, приносимого недвижимостью, вычитаются расходы, связанные как с самим фактом наличия доходов и правами на имущество, так и непосредственно с эксплуатацией данного имущества.

Анализ расходов. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы или издержки;
• условно-переменные или эксплуатационные расходы;
• расходы на замещение или резервы.

В ходе анализа рынка аренды производственно-складских помещений было выявлено, что в стоимость арендной ставки коммунальные платежи не включены.

Управление объектом. Включение этого вида расходов в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, Оценщик тем самым признает, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов усредненная величина расходов на управление может оставить до 30% от ежегодного валового дохода. Расходы на управление этой недвижимостью будут не очень высокие и могут  составить приблизительно 20-30% от действительного валового дохода в зависимости от назначения объекта и площади.

Капитальные резервы. Эта статья расходов учитывает затраты на капитальный ремонт помещения. Капитальный ремонт производится один раз в 15-25 лет, Оценщика же интересовала, прежде всего, величина ежегодных отчислений для накопления суммы, достаточной для проведения такого ремонта. Расчет этой суммы мы производили, исходя из следующих предпосылок:

• затраты на капитальный ремонт для объектов недвижимости в  удовлетворительном состоянии  с физическим износом 21-40% составляют обычно около 12-36% от восстановительной стоимости, а для объектов недвижимости в  хорошем состоянии  с физическим износом 0-20% составляют обычно около 0-11% от восстановительной стоимости / «Методика определения физического износа гражданских зданий», утвержденная приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. №404. В данном случае затраты на капитальный ремонт объектов оценки принимаем в размере 24 и 11 % от восстановительной стоимости;

• ремонт производится раз в 15-20 лет (Нормы проектирования ВСН 58-88);

• накопление происходит по ставке 8,25 %  (ставка МБ СБ РФ по рублевым вкладам сроком более 1 года, по данным сайта: / http://www.sredstva.ru/news/show/newsid/2850.html /).

Таблица 14

Заменяемый компонент - Строительные конструкции (частично кровля, окна, двери, полы) и отделочные работы	Стоимость замены, руб.	Период, лет	Ставка %	Ежегодные платежи, руб.
Гараж, столярка	2 381 004	15	8,25	85 999,5

 

 

Таблица 15

Расчет чистого операционного дохода

Тип использования	Гараж, столярка
Потенциальный валовый доход  (PGI), руб.	1 531 080
Потери из-за вакансий и неплатежей, % от PGI	23,0
Действительный валовый доход  (EGI), руб.	1 178 931,6
Операционные расходы  (OE),  руб.	439 679,0
Переменные расходы,  руб.	353 679,5
Расходы на управление недвижимостью,  % от EGI	30,0
Расходы на замещение,  руб.	85 999,5
Чистый операционный доход  ( NOI ), руб.	739 252,6

 

 

Коэффициент капитализации определяется на основании метода Ринга, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться  равными долями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения.

В качестве безрисковой ставки мы рассмотрели долгосрочные ставки рынка ГКО-ОФЗ, которая по данным сайта http://www.cbr.ru/hd_base  на 20 января 2014 г. составляет 7,62 %.

Поправка на низкую ликвидность объектов недвижимости. Некоторые объекты можно реализовать на рынке за короткий период времени, тогда как для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в данном секторе рынка наблюдается спад деловой активности и большими темпами растет конкуренция. Компенсация за низкую ликвидность принята с учетом среднерыночного срока потенциальной экспозиции объекта (полгода) в размере 3,81% (7,62×6/12).

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Таблица 16

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный		1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный		1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный		1
Несистематический риск
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный		1
Востребованность  недвижимости	статичный		1
Неполучение арендных платежей	динамичный		1
Неэффективный менеджмент	динамичный		1
Криминогенные факторы	динамичный		1
Финансовые проверки	динамичный		1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный		1
Количество наблюдений		0	10	0	0	0	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	20	0	0	0	0	0	0	0	0
Сумма	20
Количество факторов	10
Средневзвешенное значение балла	2,0