Премия за инвестиционный менеджмент.
Чем более рискованны и сложны инвестиции,
тем более компетентного управления они
требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент
целесообразно рассчитывать с учетом
коэффициента недогрузки и потерь при
сборе арендных платежей.
Премия за риск инвестиционного
менеджмента составляет 2 %.
Таблица
17
Расчет ставки дохода на инвестиции
Безрисковая процентная ставка i, % |
7,62 |
Компенсация за риск, % |
2,0 |
Компенсация за низкую ликвидность, % |
3,81 |
Расходы на инвестиционный менеджмент,
% |
2,0 |
Ставка дохода на инвестиции |
15,43 |
Норма возврата капитала - это
та ставка, которая компенсирует возврат
всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже
объекта недвижимости. Норма возврата
капитала определяется различными методами:
- методом Ринга;
- аннуитетным методом или методом Инвуда;
- методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда.
Метод Ринга является наиболее
простым. Он формализуется в следующем
виде: норма возврата капитала = 100% / срок
финансирования инвестиций.
Этот метод дает наивысшую норму
возврата капитала, так как инвестиции
возвращаются за указанный срок полностью.
Причем возврат всей суммы инвестиций
осуществляется постепенно в течение
всего указанного периода.
Метод Инвуда построен так,
что норма возврата капитала определяется
как величина фактора фондовозмещения
по ставке дохода на инвестиции. При этом
величина нормы возврата капитала получается
меньше величины, определенной методом
Ринга. Это более точный метод расчета
нормы возврата капитала.
По методу Хоскольда норма возврата
капитала определяется как величина
фактора фондовозмещения по безрисковой
ставке, так как существует риск невозврата
вложенных средств.
Собственник в составе взимаемых
с арендатора рентных платежей должен
за оставшееся время эксплуатации объекта
вернуть стоимость сдаваемых в аренду
площадей.
Исходя из установленного нормативного
срока (НС) эксплуатации здания (сооружения)
срок оставшейся экономической жизни
(СОЭЖ) был рассчитан по формуле 13:
СОЭЖ = НС – (Текущая дата –
Год постройки) = 150 – (2014 – 1995)
= 131
Норма возврата капитала
для здания = 100% /131 = 0,76 %
Таблица 18
Наименование |
Ставка дохода на инвестиции |
нормативный срок службы, лет |
год постройки |
оставшийся срок службы, лет |
норма возврата |
ставка капитализации |
Гараж, столярка |
15,43 |
150 |
1995 |
131 |
0,76 |
16,19 |
Таблица 19
Расчет рыночной стоимости
доходным подходом
| |
Гараж, столярка |
Чистый операционный доход NOI, руб. |
739 252,6 |
Коэффициент капитализации R |
0,1619 |
Стоимость недвижимости
(V = NOI / R), руб. |
4 566 106 |
Таким образом, стоимость гаража,
столярки доходным подходом составляет
4566106 руб.
ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
3.1.Определение
итоговой величины рыночной стоимости
объекта оценки
В соответствии с Федеральным
законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации»
и Федерального стандарта №2 под рыночной
стоимостью понимается следующее:
рыночная стоимость – наиболее
вероятная цена, по которой данный объект
оценки может быть отчужден на открытом
рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая
всей необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть
когда:
- одна из сторон сделки не обязана
отчуждать объект оценки, а другая сторона
не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены
о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
- объект оценки представлен
на открытый рынок в форме публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой
разумное вознаграждение за объект оценки,
и принуждения к совершению сделки в отношении
сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен
в денежной форме».
Таким образом, использованные
в работе методы расчета рыночной стоимости
дали следующие результаты по оценке недвижимого
имущества:
Таблица 20
Наименование объекта оценки |
Затратный подход, руб. |
Сравнительный подход, руб. |
Доходный подход, руб. |
Гараж, столярка |
4 243 596 |
7 731 954 |
4 566 106 |
3.2. Рекомендации
по увеличению рыночной стоимости
Благовещенск, следуя общероссийским
тенденциям, год от года становится более
благоустроенным и красивым. Новостройки
возводятся как точечно, так и целыми районами.
Так, за 2012 год в эксплуатацию было введено
порядка 317 тысяч квадратных метров жилых
построек, в 2013 году было запланировано
строительство уже 380 тысяч квадратных
метров. Но, выполнить обещанное строителям
не удалось, к октябрю 2013 года было введено
в эксплуатацию лишь 148,3 тысячи, это на
9% ниже, чем за аналогичный период 2012 года.
Снижению объёмов строительства имеются
вполне объективные причины. Наводнение,
которое почти три месяца держало в напряжении
весь Дальний Восток и Амурскую область
не дало провести подготовительные работы,
кроме этого немалая часть запланированных
объёмов приходится на индивидуальное
строительство, а частники первыми свернули
строительство с приходом большой воды.
Снижение потребительского
спроса зафиксировали абсолютно все
риелторы и застройщики. Это привело к
тому, что девелоперы идут на беспрецедентные
шаги по привлечению покупателей в свои
новостройки. Застройщик привлекает
покупателей в не очень популярный у жителей
Благовещенска микрорайон Европейский, который раскинулся на площади
96 гектаров и граничит с районами МКР, Чигири, КПП. Благовещенцы неохотно идут
в эти новостройки из-за сложной транспортной
доступности опасений в несостоятельности
коммунальных сетей.
Что касается сегодняшних цен
на недвижимость, то арендовать гараж
в Благовещенске можно за 4-5 тыс. рублей
в месяц. Снять офис - от 400 руб. за кв. м в
микрорайоне, за 500-650 руб. за кв. м в районе
КПП и до 950 руб. за кв. м в центре, количество
предложений по данному виду объектов
сейчас выросло. Холодные склады предлагают
за плату от 100 руб. за кв. м, теплые – по 300-500
руб. за кв. м, производственные и торговые
помещения – от 500 руб. за кв. м.
Стоимость производственно-складских
помещений варьируется от 8 000 до 40 000 рублей
за кв. м в зависимости от местоположения,
технического состояния объекта и наличия/отсутствия
инженерных коммуникаций.
Таблица 21
Факторы, влияющие на стоимость
объекта недвижимости
Год постройки |
Чем новее здание, тем выше стоимость,
и наоборот |
Материал изготовления |
Чем современней материал и прогрессивней
технология, тем выше стоимость, и наоборот |
Местоположение |
Чем выше социально-экономическая жизнь
региона, населенного пункта, тем выше
стоимость, и наоборот |
Удобство подъездных путей |
Чем удобнее подъездной путь, тем выше
стоимость объекта недвижимости. |
Таким образом, учитываю все
характеристики оцениваемого объекта
рыночная стоимость составит 12000 руб. за
квадратный метр, итого 12000*425,3 = 5103600 руб.
3.3.Учёт влияний
экологических факторов при оценке
недвижимости
Недвижимость - это специфический
товар, обращающийся в инвестиционной
сфере. К существенным отличиям данного
товара можно отнести множество его эколого-экономических
и физических характеристик. Оценка недвижимости
- процесс определения рыночной стоимости
объекта или отдельных прав в отношении
оцениваемого объекта недвижимости. Оценка
стоимости недвижимости включает определение
стоимости права собственности или иных
прав, (например, права аренды, права пользования
и т. д.) в отношении различных объектов
недвижимости.
Под экологическими факторами
или факторами окружающей среды при оценке
недвижимости понимается любое природное
явление или качественное состояние окружающей
среды и ее отдельных компонентов, а также
качественное состояние самих элементов
недвижимости, влияющих на рыночную стоимость
недвижимости.
К экологическим факторам относят
такие условия и параметры окружающей
природной среды как уровень загрязнения
основных природных сред - воды, воздуха,
почвы, включая радиоактивное загрязнение;
наличие красивого вида, зеленых массивов,
привлекательная архитектурная среда,
наличие или отсутствие поблизости свалок,
присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных
непривлекательных промышленных объектов
(например, мусоросжигательных заводов)
и даже наше представление о качестве
окружающей среды. Кроме того, к факторам
окружающей среды относят любые природные
условия местности, связанные с климатическими,
гидрологическими, гидрогеологическими
и горно-геологическими особенностями
территории.
К климатическим особенностям
относятся такие характеристики как благоприятный
или неблагоприятный с точки зрения проживания
человека климат, например, продолжительный
холодный период, количество солнечных
дней, засушливые условия и т.д. К гидрологическим
условиям относят обеспеченность источниками
питьевого промышленного и сельскохозяйственного
водоснабжения, уровень стояния грунтовых
вод, подтопление, продолжительность паводкового
периода и вероятность наводнений. К гидрогеологическим
особенностям относят наличие подземных
вод, их расположение, запасы, возможность
хозяйственного использования. К горно-геологическим
параметрам относят наличие таких явлений
как карст, оползни, повышенная сейсмичность,
вечная мерзлота, лавиноопасность, неровный
рельеф, строительные качества грунтов
и подстилающих пород, гидрогеологические
условия и ряд других особенностей.
Можно выделить три класса факторов,
которые следует учитывать при оценке
стоимости недвижимости:
- Факторы, непосредственно влияющие
на стоимость недвижимости в настоящий
момент времени или изменяющие ее стоимость
после их обнаружения в будущем, если сейчас
они не выявлены.
- Ограничения в использовании
недвижимого имущества.
- Юридические обязательства,
связанные либо с осуществлением выплат,
либо с проведением работ по ликвидации
причиненного ущерба.
В России в настоящее время
большее значение имеет первый класс факторов,
который учитывается либо через местоположение
объекта недвижимости (объект находится
в экологически чистом или экологически
грязном районе), либо как самостоятельный
элемент сравнения, требующий корректировки
(например, наличие, либо отсутствие рядом
неблагоприятных объектов, и качество
строительных материалов).
Факторы, непосредственно влияющие
на стоимость недвижимости, в зависимости
от вида воздействия условно можно разделить
на положительные, то есть, такие параметры
окружающей человека среды, которые повышают
стоимость объекта недвижимости, и отрицательные,
то есть, качественные и количественные
параметры, понижающие стоимость объекта
недвижимости.
К негативным экологическим
факторам относятся все последствия и
проявления негативного воздействия на
окружающую природную среду. В основном
это химическое загрязнение воды, воздуха,
земли, порча и уничтожение плодородного
слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений.
К особым видам такого негативного воздействия,
относится загрязнение диоксинами, пестицидами,
радиоактивное, шумовое, электромагнитное,
вибрационное и тепловое загрязнение.
К негативным экологическим факторам
также относится расположение непривлекательных
в эстетическом и опасным в экологическом
отношении промышленных, торговых, коммунально-складских
объектов, например, заводов, ТЭЦ, свалок,
рынков, скотомогильников, кладбищ (в том
числе бывших), крупных магистралей, полей
фильтрации, полигонов утилизации радиоактивных
отходов и т.д.
К положительным экологическим
факторам относятся наличие красивого
вида или ландшафта, расположение вблизи
с привлекательными рекреационными (то
есть, пригодными для отдыха) объектами,
включая парки, скверы, водоемы, Сохранение
на какой либо территории лесов, озер и
рек, мест обитания редких биологических
видов, чистого воздуха, чистой почвы,
а также отсутствие промышленных предприятий
приводит к росту цен на недвижимость.
В качестве примера можно привести зарубежный
опыт оценки американской национальной
ассоциации изготовителей жилых домов,
только красивый вид на водную поверхность
увеличивает стоимость дома примерно
на 28% .
Действие экологических факторов
может проявляться либо на локальном,
либо на региональном уровне.
Локальный уровень предполагает
повышение стоимости квартир или отдельных
домов на конкретной улице или в конкретном
доме, в зависимости от расположения по
отношению к тому или иному источнику
экологического влияния. Например, стоимость
квартиры будет зависеть от того, есть
ли при доме двор с деревьями, в тихом ли
месте он находится и выходят окна на шумную
магистраль или не выходят.