В качестве источников информации
о рыночных сделках с недвижимостью могут
использоваться риэлтерские конторы,
государственные источники, собственные
базы данных, публикации и т.д.
После выбора единицы сравнения
необходимо определить основные показатели
или элементы сравнения, используя которые
можно смоделировать стоимость объекта
посредством необходимых корректировок
цен купли-продажи сравнимых объектов
недвижимости.
В оценочной практике при определении
стоимости недвижимости выделяют такие
основные элементы сравнения, как переданные
права на недвижимость, условия финансовых
расчетов при приобретении недвижимости,
условия продажи (чистота сделки), время
продажи, функциональное назначение объекта,
местоположение, удобство подъездных
путей, площадь объекта, техническое состояние
и уровень отделки помещений.
Данный метод наиболее эффективен
для регулярно продаваемых объектов.
Для выделения элементов измерения
корректировок используют количественные
и качественные методики.
К количественным методикам
относят:
- анализ парных продаж (две различные
продажи сравниваются, чтобы определить
корректировку для одного элемента сравнения);
- статистический анализ (метод
базируется на применении аппарата математической
статистики для проведения корреляционно-регрессионного
анализа);
- анализ вторичного рынка (данный
метод определяет величины корректировок,
опираясь на данные, не относящиеся непосредственно
к объекту оценки или объекту сравнения)
и другие.
К качественным методикам относятся:
- классификационный (сравнительный)
анализ (метод аналогичен анализу парных
продаж, за исключением того, что корректировки
выражаются не в процентах или денежных
суммах, а в категориях нечеткой логики);
- распределительный анализ (сравнительные
продажи распределяются в порядке убывания
адекватности, затем определяется место
объекта оценки в ряду сравнительных продаж).
Определение рыночной стоимости
объектов недвижимости с помощью доходного
подхода основывается на принципе ожидания.
В соответствии с этим принципом типичный
инвестор, то есть покупатель объекта
недвижимости, приобретает его в ожидании
получения в будущем доходов от использования.
Учитывая, что существует непосредственная
связь между размером инвестиций и выгодами
от коммерческого использования объекта
инвестиций, стоимость недвижимости определяется
как стоимость прав на получение приносимых
ею доходов, иными словами, стоимость объекта
недвижимости определяется как текущая
стоимость будущих доходов, генерируемым
объектом оценки.
Преимущество доходного подхода
по сравнению с затратным и рыночным подходами
заключается в том, что он в большей степени
отражает представление инвестора о недвижимости
как источнике дохода, то есть это качество
недвижимости учитывается как основной
ценообразующий фактор. Основным недостатком
доходного подхода является то, что он
в отличие от двух других подходов основан
на прогнозных данных.
Основные этапы процедуры оценки
при данном подходе. Составление прогноза
будущих доходов от сдачи оцениваемых
площадей в аренду за период владения
и на основе полученных данных определение
потенциального валового дохода (ПВД),
который рассчитывается по формуле 1:
ПВД = S * Са, (1)
где S – площадь, сдаваемая в
аренду, кв.м;
Са – арендная ставка за 1 кв.м.
Определение на основе анализа
рынка потерь от недоиспользования площадей
и при сборе арендной платы, расчет действительного
валового дохода (ДВД). Как правило, собственник
в долгосрочном периоде не имеет возможности
постоянно сдавать в аренду 100% площадей
здания. Потери арендной платы имеют место
за счет неполной занятости объекта недвижимости
и неуплаты арендной платы недобросовестными
арендаторами. Степень незанятости объекта
доходной недвижимости характеризуется
коэффициентом недоиспользования, определяемым
отношением величины не сданных в аренду
площадей к величине общей площади, подлежащей
сдаче в аренду.
Расчет действительного валового
дохода (ДВД) осуществляется по формуле
2:
ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)
где ДВД – действительный валовой
доход;
ПВД – потенциальный валовой
доход;
Кз – коэффициент загрузки
площадей;
Кс – коэффициент сбора платежей.
Следует отметить, что к ДВД,
рассчитанному вышеизложенным способом,
необходимо добавить прочие доходы, получаемые
от функционирования объекта сверх арендных
платежей (например, за использование
дополнительными услугами – автомобильной
стоянкой и т.п.).
Расчет издержек по эксплуатации
оцениваемой недвижимости, который основывается
на анализе фактических издержек по ее
содержанию и/или типичных издержек на
данном рынке. Расходы бывают условно
– постоянные (налог на имущество, страховые
взносы, платежи за земельный участок),
условно – переменные (коммунальные, текущие
ремонтные работы, заработная плата обслуживающего
персонала и т.п.), расходы на замещение
(расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся
конструктивных элементов здания).
Таким образом, расчетная величина
эксплуатационных расходов вычитается
из ДВД, а итоговый показатель является
чистым операционным доходом (ЧОД).
Пересчет чистого операционного
дохода в текущую стоимость объекта.
Метод прямой капитализации
– метод определения рыночной стоимости
доходного объекта, основанный на прямом
преобразовании наиболее типичного дохода
первого года в стоимость путем деления
его на коэффициент капитализации, полученный
на основе анализа рыночных данных о соотношениях
чистого дохода и стоимости активов, аналогичных
оцениваемому объекту, полученных методом
рыночной экстракции. Такой западный классический
вариант метода прямой капитализации,
при котором коэффициент капитализации
извлекается из рыночных сделок, применять
в российских условиях практически невозможно
в связи с возникающими сложностями при
сборе информации (чаще всего условия
и цены сделок являются конфиденциальной
информацией). Исходя из этого, на практике
приходится использовать алгебраические
методы построения коэффициента капитализации,
предусматривающие отдельную оценку нормы
отдачи на капитал и нормы его возврата.
Следует отметить, что метод
прямой капитализации применим для оценки
действующих активов, не требующих на
дату проведения оценки больших по длительности
капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
1.4. Проблемы оценки
собственности
Трудности связаны с рядом проблем,
возникающих при оценке собственности
(подходы и методы), некорректностью или
несогласованностью законов и постановлений
в этой области. Рассмотрим эти вопросы
чуть подробнее.
Первая проблема по счету, а
не по назначению – выбор ставки капитализации
и дисконтирования. Существует несколько
рекомендаций по выбору ставки. Стоимость
ссуды (стоимость капитала) – для предприятий,
не имеющих самостоятельного поведения
(отсутствует рынок ценных бумаг). Средняя
маржинальная стоимость собственных финансов
– для предприятий, акции которых котируются
на рынке. На основе средней производственной
рентабельности предприятия или собственной
отрасли. Средние маржинальные предельные
издержки изучаемых проектов (при инвестировании).
Нормы возмещения по займам. Плановые
нормы. Норма ссудного процента (политэкономическое
понятие, связанное с национальным доходом
(НД) и внутренним национальным продуктом
(ВНП)). Доходность альтернативного вложения
(например, депозитный счет в банке). Минимальная
безрисковая доходность, с точки зрения
инвестора. Реальная краткосрочная процентная
ставка, определяемая как разность между
доходностью казначейских векселей и
индексом потребительских цен. Множество
практических приемов выбора ставки с
одинаковой теоретической базой говорит
о неблагополучии способов и критерия
ее выбора. Определение ставки помещения
находится за пределами теории управления
финансами – в области психологии (сфера
искусства, а не науки). Чтобы сделать оценку
разными специалистами, следует величину
сложной процентной ставки принять законодательно
и отразить в методике, как было в свое
время, по нормативному коэффициенту эффективности
капитальных вложений (инвестиций — как
сейчас принято говорить). Первоначально
норма эффективности была разной для каждой
отрасли, затем была принята одна норма
для всех отраслей. Следует подчеркнуть,
что нормативный коэффициент эффективности
выполнял ту же роль (нес ту же нагрузку),
что и ставка капитализации (ставка эффективности,
ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).
Вторая проблема связана с точечной
оценкой стоимости собственности. Ситуация
такая, что десять экспертов, работающих
независимо друг от друга, дадут десять
разных оценок стоимости одной и той же
собственности (имущества). Это связано
с процедурой расчета и выбором нормативных
коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление
детали. На одном и том же станке одним
и тем же рабочим по одному и тому же чертежу
будут изготовлены разные детали. Для
этого существует масса причин, большинство
из которых в принципе исключить невозможно.
Поэтому в производстве принята система
допусков на размеры деталей. Если размеры
изготовленной детали находятся в пределах
допуска, то она считается годной. Отклонения
и разброс исходных данных, используемых
для расчета во всех подходах и методах,
в процентном отношении к среднему более
значительны, чем допуски на размеры деталей.
Выход из этого положения (решение этой
проблемы) заключается в замене точечной
оценки стоимости собственности интервальной
– с одной стороны, и числовой расчет следует
вести вероятностными методами. Понятие
оценки в математике подразумевает приблизительный
расчет, чаще всего на уровне порядка числа.
Например, при расчетах на логарифмической
линейке требовалось определить количество
цифр в целой части числа.
Другая проблема связана с выбором
весовых коэффициентов при согласовании
расчетов стоимости собственности, выполненных
по трем подходам. Каждый автор (эксперт,
оценщик) принимает весовые коэффициенты
(коэффициенты значимости метода расчета)
по своему усмотрению, и разница между
оценками бывает существенна. Одним из
выходов из этой ситуации является принятие
весового коэффициента, равномерно распределенного
в определенном диапазоне по каждому методу
(подходу) оценки.
Следующая проблема возникает
при сравнительной (рыночной) оценке стоимости
собственности, когда необходимо вводить
поправочные коэффициенты для приведения
к сопоставимому виду оцениваемого объекта
и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется
значительный произвол. Особенно это касается
поправочных коэффициентов при сопоставлении
мест территориального размещения оцениваемых
объектов собственности и ряд других.
Одна из самых сложных проблем
– достоверность информации. Это касается
как рыночной информации о запрашиваемой
и проданной цене оцениваемой стоимости
собственности, так и информации по нормативам
при расчете стоимости нормативным методом
в затратном подходе. Раньше эта информация
была у проектных и технологических институтов
всех отраслей народного хозяйства. Такая
информация либо потеряна, либо устарела.
Чтобы снять большинство проблем,
возникающих в процессе оценки стоимости
собственности, следует все расчеты выполнять
на основе вероятностных интервалов. В
результате расчета стоимость собственности
будет представлена в виде усеченного
распределения. В качестве офертной (offer
price of cost) цены стоимости следует рекомендовать
медианную оценку стоимости. В этом случае
шансы у продавца и покупателя одинаковы:
вероятность покупателю купить дешевле
предложенной цены равна вероятности
продавцу продать дороже предложенной
цены.
В этом случае и продавец, и
покупатель имеют полную информацию о
возможных ценах купли-продажи и их вероятности.
В зависимости от срочности предполагаемой
сделки контрагенты могут принимать взвешенные
решения: для покупателя ждать и искать
другой объект приобретения, если время
терпит; для продавца – снижение запрашиваемой
цены, если возникает срочность в реализации
сделки.
Таких вариантов, возникающих
на рынке, – множество. Для продавца и
покупателя срочность в покупке-продаже
может быть разная.
В 2001 году принято Постановление
Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором
Министерству имущественных отношений
РФ вменяется в обязанность «разработка
и утверждение методических рекомендаций
по оценочной деятельности». Это должно
быть выполнено применительно к различным
объектам оценки, видам стоимости объекта
оценки, проведению оценки, а также экспертизы
отчетов об оценке. Работа выполняется
по согласованию с федеральными органами
исполнительной власти, осуществляющими
регулирование в соответствующей сфере
деятельности.
Однако министерство не в состоянии
разработать методику на все объекты собственности
(на все случаи жизни) и тем более разработать
нормативные материалы.
Поэтому на уровне региона в
зависимости от существующего рынка собственности
на базе общеотраслевой методики разработать
региональные методики по группам однородных
объектов с созданием необходимой нормативной
базы. Тогда возникает задача согласования
и утверждения местных методик на уровне
администрации края, города или региона.
Процедура согласования и утверждения
региональных методических материалов
применительно к различным объектам собственности
должна быть регламентирована Министерством
имущественных отношений Российской Федерации.
Это поможет более обоснованно
проводить оценку всех типов стоимости
различных видов собственности, что снимет
различные недоразумения, приведет к сравнимости
результатов расчета разными оценщиками
и фирмами по оценке и снизит полукриминальный
оттенок в сфере оценочной деятельности.
ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Описание объекта
оценки
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого
объекта должна включать в себя следующие
этапы:
- сбор общих данных и их анализ. На этом этапе
необходимо провести анализ данных, характеризующих
природные, экономические, социальные
и другие факторы, влияющих на рыночную
стоимость объекта в масштабах региона,
города и района расположения объекта.
- сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе детализировать информацию,
относящуюся как к оцениваемому объекту,
так и к сопоставимым с ним другим объектам,
недавно проданным или сданным в аренду.
Сбор данных осуществляется путём изучения
соответствующей документации, консультаций
с представителями административных служб,
сотрудниками агентств по недвижимости
и нотариусами, регистрирующими сделки.
Провести также анализ цен предложения
на рынке объектов недвижимости.
- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Вывод сделать
на основе собранной информации с учетом
существующих ограничений и типичности
использования недвижимости для района
расположения объекта.
Описание объекта оценки произведено
на основании визуального осмотра. Объектом
оценки является гараж и столярка лит
А, расположенные на территории производственной
базы бывшего спиртзавода на земельном
участке общей площадью 29485 кв. м, по адресу:
Амурская область, г. Благовещенск, ул. Пограничная,
21. Подробное описание объекта недвижимости
представлено в таблице 1. Категория земель
- земли населенных пунктов, ВРИ – для
размещения промышленных и производственных
объектов, кадастровый номер – 28:01:040726:77.