Благовещенский спиртзавод
был разрушен в ноябре 2001 года в результате
взрыва ректификационной колонки бродильного
цеха. Как итог, несколько объектов недвижимости
пострадали. Физический износ составляет
более 40%, не смотря на небольшой фактический
срок службы объектов. К тому же, все объекты
оценки расположены на территории базы.
Пройти к ним можно только через КПП.
Практически все объекты
являются специализированными со специальным
оборудованием, демонтаж которого не целесообразен.
Оцениваемые объекты являются неликвидными,
количество потенциальных покупателей
весьма ограничено. Данные объекты представляют
интерес только в составе единого объекта
– производственной базы. По отдельности
объекты оценки становятся неликвидными. В среднем состояние объекта
недвижимости можно оценить как удовлетворительное.
Таблица 1
Описание объекта недвижимости
1 |
2 |
Объект
оценки |
Гараж, столярка 425,3 кв.м
|
Адрес объекта
|
Амурская обл., Благовещенск, ул. Пограничная,
21 |
Собственник
объекта |
Общество с ограниченной ответственностью
«Юг Сибири»
Алтайский край, г. Барнаул, ул. 80 Гвардейской
дивизии, 37
ИНН 2224148021 КПП 222401001
ОГРН 1112224006400 от 08.08.2011 г. |
Основание
для проведения оценки |
Договор №Н-70/13 от 13.01.2014 г. |
Описание
земельного участка |
Земельный
участок площадью 29485 кв. м, категория
земель - земли населенных пунктов,
ВРИ – для размещения промышленных и производственных
объектов, кадастровый номер – 28:01:040726:77. |
Имущественные
права Заказчика на земельный участок |
Собственность |
Оцениваемые
права на земельный участок |
Право
собственности в соответствии с Гражданским
кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право
владения, пользования и распоряжения
имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие
закону и не нарушающие права и интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам;
передавать им, оставаясь собственником,
право владения, пользования и распоряжения
имуществом; отдавать имущество в залог
и отчуждать его другими способами, распоряжаться
им иным образом. |
Цель
и задача оценки |
Определение
рыночной стоимости объекта оценки
для принятия управленческих решений
|
Вид
стоимости |
Рыночная
|
Продолжение таблицы 1 |
1 |
2 |
Дата оценки |
"20" января 2014 года |
Дата определения
стоимости |
"20" января 2014 года |
Дата составления
отчета |
"07" февраля 2014 года |
Срок проведения
оценки |
До 07.02.2014г. |
Район города |
Отдален от центра |
Тип застройки окружения |
Жилые одноэтажные дома |
Транспортная доступность |
удовлетворительная |
Обеспеченность общественным транспортом |
удовлетворительная |
Качество застройки и состояние |
Качество застройки удовлетворительное
|
Объекты транспортной инфраструктуры |
А/дороги |
Состояние прилегающей территории |
удовлетворительное |
Балансовая
стоимость, руб. |
2 059 017 |
Площадь
объекта оценки, кв. м/протяженность, м |
425,3 |
Год постройки |
1995 |
Площадь
застройки, кв. м |
480 |
Высота
помещений, м |
5,68 |
Объем здания,
м |
2726 |
Группа
капитальности |
2 |
Материал
стен |
Кирпич |
Инженерное
обеспечение |
Отопление
от котельной, скрытая проводка |
Недвижимость – имущество,
которое может использоваться не одним,
а несколькими способами. Поскольку каждому
способу использования объекта недвижимости
соответствует определенная величина
его стоимости, то перед проведением оценки
выбирается один способ использования,
называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании
отражает мнение Оценщика в отношении
наилучшего использования собственности,
исходя из анализа состояния рынка. Понятие
«наилучшее и наиболее эффективное использование»,
применяемое в данной работе, подразумевает
такое использование, которое из всех
разумно возможных, физически осуществимых,
финансово приемлемых, должным образом
обеспеченных и юридически допустимых
видов использования имеет своим результатом
максимально высокую текущую стоимость
земли.
Анализ на наилучшее и наиболее
эффективное использование позволяет
определить преимущественное доходное
и конкурентное использование объекта
недвижимости - то использование, которому
соответствует максимальная стоимость
объекта. Он выполняется путём проверки
соответствия рассматриваемых вариантов
использования следующим критериям:
- законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, положениями об исторических зонах и т.д.;
- физическая осуществимость:
рассмотрение физически реальных в данной
местности способов использования;
- финансовая осуществимость:
рассмотрение того, какое физически осуществимое
и разрешённое законом использование
будет давать приемлемый доход владельцу
участка;
- максимальная эффективность:
рассмотрение того, какое из финансово
осуществимых видов использования будет
приносить максимальный доход.
По местоположению, конфигурации
и почвенно-геологическим условиям земельный
участок допускает различные физически
возможные варианты использования. Но
в правовом отношении эти варианты ограниченны
условиями целевого использования земельного
участка. Для целей настоящего отчета
специалист исходил из фактического целевого
использования объекта оценки, как производственных
помещений, считая его лучшим и наиболее
эффективным в рамках указанных выше условий.
Анализ земельного участка
как незастроенного. Юридическая разрешенность.
Оцениваемый объект, расположен в черте
города.
Основные разрешенные виды
использования недвижимости. Торговые,
офисные помещения
Физическая осуществимость.
Учитывая физические характеристики земельного
участка и юридически разрешенные варианты
использования, а также окружающую застройку
(торговые здания и офисные помещения)
можно сделать вывод о возможности размещения
на нем следующих объектов: объекты торгового
и офисного назначения.
Финансовая оправданность.
По сути, экономическая целесообразность
того или иного потенциального варианта
использования представляет собой степень
его соответствия адекватности сложившейся
рыночной среды. Для дальнейшего рассмотрения
и анализа наилучшего и наиболее эффективного
использования следует провести анализ
имеющейся рыночной среды в районе расположения
объекта оценки. Анализ признан, показать,
какие из физически возможных и законодательно
разрешенных вариантов использования
являются в данном случае максимально
эффективным.
Максимальная эффективность.
Максимальная эффективность – это наибольшая
стоимость земельного участка как таково,
независимо от того, является ли он свободным
(фактически или условно) или застроенным.
На основании анализа юридически-,
физически-, финансово-осуществимого использования
специалист делает следующее заключение:
Финансово осуществимым и максимально
эффективным способом эксплуатации рассмотренного
земельного участка под объектом оценки
является размещение на нем здания торгового
назначения.
Таким образом, специалист считает,
что максимально эффективным вариантом
использования земельного участка как
незастроенного будет размещение на нем
здания производственного назначения.
Анализ земельного участка
с имеющейся застройкой.
Вариант использования участка
земли как застроенного имеет две основные
разновидности:
- сохранение существующего назначения
оцениваемой недвижимости;
- изменение существующего назначения
оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматривается
необходимость и возможность:
- сохранения существующего объема
и качества предоставляемых недвижимостью
услуг;
- проведения строительных работ
по реконструкции зданий для повышения
их класса и изменения ставок арендной
платы;
- проведение строительных работ
по расширению площадей за счет дополнительной
пристройки или возведению дополнительных
этажей.
Юридическая разрешенность.
Объект оценки, расположен по адресу: Амурская
область, в черте города.
Физическая осуществимость.
Критерии физической осуществимости (размер,
форма, район, дизайн, состояние грунта,
и т.д.) дают возможность как сохранения
существующего объема предоставляемых
недвижимостью услуг, так и проведения
строительных работ по реконструкции.
Физически осуществимый вариант
использования объекта оценки определяется
его функциональным назначением и ограничивается
конструктивными характеристиками.
Финансовая оправданность.
Текущее использование объекта недвижимости
должно обеспечивать доход, превышающий
стоимость земли. Имеющиеся улучшения
должны обеспечить доходность землепользования
и тем самым создавать дополнительную
стоимость. Вариант использования, обеспечивающий
максимальную доходность из всех законодательно
и физически возможных вариантов при соответствующем
уровне ассоциированных рисков, является
наиболее эффективным использованием
имеющихся улучшений.
Наиболее эффективным вариантом
использования оцениваемых объектов является использование
их в качестве объекта специализированной
недвижимости для тех целей, для которых
эти объекты были спроектированы и построены.
Обязательным условием реализации
объектов, является обязанность покупателя
содержать и обеспечивать эксплуатацию
и использование объектов в соответствии
с целевым назначением указанных объектов
(ст. 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
№ 127 – ФЗ, 26 октября 2002 г).
Производственное здание находится
в неудовлетворительном (ветхом) состоянии,
частично разрушено. Восстановление конструктивных
элементов экономически нецелесообразно,
следовательно, наилучшее и наиболее эффективное
использование данного здания – снос
здания, т.е. реализация годных остатков.
2.2. Определение рыночной
стоимости недвижимости в рамках затратного
подхода
Затратный подход является одним из стандартных
в оценке рыночной стоимости имущества.
Подход основан на определении стоимости
точной копии или аналога оцениваемого
объекта в современных условиях на дату
оценки.
Стоимость объекта затратным подходом
определяется как остаточная восстановительная
стоимость отдельно взятого здания, к
которой прибавляется стоимость земельного
участка.
Этапы расчета затратного подхода следующие.
По сборникам укрупненных показателей
восстановительной стоимости зданий и
сооружений подобрать аналог с характеристиками,
наиболее близкими к характеристикам
оцениваемого здания. Подбор аналога осуществляется
по ряду близких параметров: функциональное
назначение и объемные характеристики
объекта, конструктивное исполнение и
материал фундаментов, стен, перегородок,
перекрытий, оконных и дверных проемов,
кровли, санитарно-технического и инженерно-технического
оборудования и конструктивных параметров
объектов.
С использованием выбранного аналога
оцениваемого объекта по соответствующей
таблице сборника укрупненных показателей
восстановительной стоимости выбирается
стоимость С1969 единицы указанного в таблице
измерителя объекта в масштабе цен 1969
- 1971 гг.
Определяется полная восстановительная
стоимость S1969 оцениваемого объекта
в ценах 1969 года:
S1969 =K х C1969 х V (3),
где K – корректировочный
коэффициент;
V - строительный
объем здания.
Определяется полная восстановительная
стоимость S1984 оцениваемого
объекта в ценах 1984 года:
S1984 = K1984 х S1969 (4),
где K1984 - коэффициент перехода
от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года,
который определяется в соответствии
с Постановлением Госстроя СССР от
11 мая 1983 г. N 94;
Рассчитывается полная восстановительная
стоимость ВС оцениваемого объекта
на текущую дату оценки:
ВС =KT х S1984 (5),
где KT – коэффициент перехода
от уровня цен 1984 года к уровню цен на текущую
дату оценки, который определяется по
соответствующему информационно-аналитическому
сборнику Ко-Инвест.
Основная формула расчета:
ВС=ВС69
* О * Ккл * Кк * Кр * И69-84
* КТ84
* И84-91
* КТ91
* И91-14*
ПП
(6),
Где: ВС – восстановительная
стоимость оцениваемого здания, руб.;
О – строительный объем оцениваемого
здания, куб. м.;
Ккл – коэффициент, учитывающий
поправку на климатический район;
Кк – коэффициент перехода
от одной группы капитальности здания
к другой;
Кр – коэффициент расхождения
технических характеристик прочих элементов
здания;
И69-84 – индекс
изменения сметной стоимости строительно-монтажных
работ на 01.01.1984г. (Приложение 1 к Постановлению
Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94);
КТ84 – территориальный
коэффициент к индексу И69-84 (приложение
2 к Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983г.
№ 94);
И84-91 - индекс
изменения сметной стоимости строительно-монтажных
работ на 01.01.1991 г. (Приложение 1 к Постановлению
Госстроя СССР от 06.09.90 г. № 14-Д);
КТ91 - территориальный
коэффициент к индексу И69-84 (приложение
2 к Постановлению Госстроя СССР от 06.09.90
г. № 14-Д);
И91-14 - индекс
изменения сметной стоимости работ на
1 квартал 2014г.;
ПП – прибыль предпринимателя.
Расчёт прибыли предпринимателя
производился по методике, предложенной
доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н. профессором,
заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент
недвижимости» Е.С. Озеровым.
Согласно этой методики, расчет
прибыли предпринимателя основан на предположении,
что инвестировать средства в новое строительство
имеет смысл лишь в том случае, если прибыль
от строительного проекта будет не меньше,
чем прибыль от альтернативного проекта,
имеющего тот же уровень риска и ту же
продолжительность, что и новое строительство.
Расчет прибыли предпринимателя производится
по формуле 7:
(7),
где: Прпредпр. – прибыль
предпринимателя как доля восстановительной
стоимости объекта оценки;
t – число лет (период) строительства;
(СНиП 1.04.03-85)
R – годовая норма отдачи на
вложенный капитал (учитывая, что объект
оценки имеет в целом небольшой срок строительства,
норма отдачи принимается неизменной
для зданий 20% и для сооружений 10% (что приблизительно
соответствует ставке капитализации для
зданий и сооружений);