Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости складского назначения

На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону.

В настоящее время складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость недвижимости, в связи с чем необходимо совершенствовать методические подходы к учету экологических факторов при оценке недвижимости.

 

Заключение

В данной работе была определена рыночная стоимость объекта недвижимости, а также предложены рекомендации по увеличению полученной стоимости, для чего был проанализирован оцениваемый объект – гараж, столярная лит А площадью 425,3 кв. м, расположенная по адресу: Амурская обл., г. Благовещенск, ул. Пограничная, 21.

Проведен анализ среды расположения, то есть, рассмотрены природные условия, экология региона, и анализ местоположения.

При определении стоимости объекта оценки в соответствии с требованиями Стандартов, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (Раздел III ФСО-1),    оценка осуществляется тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным.

Затратный подход - совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.        

Сравнительный подход - совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основной используемый принцип, при оценке оборудования сравнительным подходом, это сопоставление, которое должно проводится:

• с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;
• с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;
• с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости может быть представлен методом сравнения продаж и валового рентного мультипликатора.

Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта таким же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. В данной работе в рамках сравнительного подхода  для определения стоимости недвижимого имущества применялся метод прямого сравнения продаж.

Доходный подход - совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта.

Определение величины итоговой рыночной стоимости  объекта.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в работе об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с момента составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости, - М., РЭА, 2011г.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., ФиС, 2010.
3. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. «Основы оценки стоимости недвижимости», Изд-во «Международная академия оценки и консалтинга».2011г.
4. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров АЕ. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание. - М. Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2011г.
5. Болдырев B.C., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебника курса. - М., Азбука, 2009г.
6. Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т. 2010г.
7. Г.В. Лазарева, Е.А. Гончар - Учебное пособие по выполнению семестрового задания.
8. Газета «Из рук в руки».
9. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник.-М., 2012г.
10. Гражданский кодекс Российской Федерации.
11. Грибовский С.В., Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Интерреклама», 2012г.
12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика» 2009г.
13. Жилищный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 31.12.2005г.
14. Интернет-портал «Вестник оценщика» - www.appraiser.ru.
15. Интернет-портал Российских оценщиков - www.valuer.ru.
16. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru.
17. Интернет-сайт Российского сообщества оценщиков - www.sroroo.ru.
18. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М., 2009г.
19. Конституция Российской Федерации.
20. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М., РДЛ, 2011г.
21. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер 2012г.
22. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета 2009г.
23. Орлов С.В. «Рыночная оценка имущества города». // М., 2012г.
24. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика.2010г.
25. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты\под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2011г.
26. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород 2012г.;Пособие – М.: инфра – М, 2013г.
27. Правовая система «Консультант Плюс: Высшая Школа».
28. Прорвич В.А. Основы экономической деятельности городских земель.
29. Ресин В.И. «Экономика недвижимости». // М., 2013г.
30. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПБ, СПБГТУ, 2011г.
31. Тарасевич Р.И. Оценка недвижимости. - СПб, Изд. СПбГТУ, 2010г.
32. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, Изд-во Юнити 2011г.
33. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости». // М., 2012г.
34. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 27.12.2009).
35. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход
36. Фридман Джек, Ордуэй Николас «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело» 2011г.