Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости складского назначения

Автор: Пользователь скрыл имя, 02 Апреля 2015 в 09:12, курсовая работа

Краткое описание

Цель работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости и обоснование путей ее повышения.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
изучить теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости;
определить рыночную стоимость объекта недвижимости;
дать рекомендации по увеличению рыночной стоимости объекта.

Введение
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Краткая характеристика природных и экономических условий города Благовещенск Амурской области
Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки
Подходы и методы оценки стоимости недвижимости
Проблемы оценки собственности
ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Описание объекта оценки
2.2. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода
2.3. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода
2.4. Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ СТОИМОСТЬЮ ОБЪЕКТА
3.1.Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
3.2. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости
3.3.Учёт влияний экологических факторов при оценке недвижимости
Заключение
Список использованных источников

Скачать в ZIP (160.21 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Файлы: 1 файл

ВКР.docx

— 163.29 Кб (Скачать)

Dаванс- Доля авансового платежа в общей сумме платежей.

Таблица 2

Прибыль предпринимателя для зданий

Число лет строительства, (п, t)	Доля авансовых платежей, Со, d	Годовая норма отдачи на вложенный капитал, %, (уа, R)	Прибыль предпринимателя, % (Пр)
1	100%	20%	21,6

Таблица 3

Расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества (здания)

Наименование величины	Гараж, столярка лит А
Строительный объем здания, куб. м.	2726
Номер сборника УПВС и номер таблицы	Сборник УПВС №1 (бюдж.) , т. 107
Восстановительная стоимость 1 куб. м. строительного объема здания-аналога в уровне цен 1969 г., руб.	16,8
Коэффициент, учитывающий поправку на климатический район	1,09
Коэффициент перехода от одной группы капитальности здания к другой (Общая часть к Сборникам УПВС)	1
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания/ этажность	1
Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 1.04.1984 г. (приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94)	1,17
Территориальный коэффициент к индексу И69-84 (приложение №2 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94)	0,98
индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.1991 г. (Приложение 1 к Постановлению Госстроя СССР от 06.09.90 г. № 14-Д);	1,59
территориальный коэффициент к индексу И69-84 (приложение 2 к Постановлению Госстроя СССР от 06.09.90 г. № 14-Д)	0,95
индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 2001г. (Приложение 1к письму Минрегиона России от «20» «января» 2010 г. № 1289-СК/08 "Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов на 1 квартал 2010 года);	11,54
Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ, индексы изменения сметной стоимости прочих работ и затрат, а также индексы изменения сметной стоимости оборудования на 1 квартал 2014 г. (http://smetnoedelo.ru/, http://www.smetakmw.ru/indexi-smr.html)	6,93
Прибыль предпринимателя, руб.	1,216
НДС, 18%	1,18
Восстановительная стоимость объекта, руб.	9 920 851

Оценка износов. Оценка физического износа передаваемого в аренду объекта, осуществляется соответствующими методами. Существуют четыре основных метода расчета физического износа.

Методы расчета физического износа

Экспертный метод предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех элементов здания, сооружения, оборудования.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании норм амортизационных отчислений. Эти нормы рассчитываются на полное восстановление первоначальной стоимости, в расчет так же включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию здания, сооружения, оборудования.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов здания сооружения. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который потом переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Оценка физического износа осуществлена экспертным методом, так как оценщик обладает достаточной информацией для расчета, соответственно полученный результат будет наиболее обоснованным и точным. Удельные веса элементов взяты из технического паспорта

Таблица 4

Расчет устранимого физического износа

Гараж, столярка лит А

№ п/п	Конструкции и элементы с признаками износа	Удельный вес элемента, %	Стоимость устройства нового элемента, руб.	% износа	Износ, руб.	Остаточная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундамент	10	992085	45	446438	545647
2	Стены	21	2083379	45	937520	1145858
3	Перекрытия	25	2480213	45	1116096	1364117
4	Крыша	7	694460	45	312507	381953
5	Полы	10	992085	45	446438	545647
6	Проемы	8	793668	45	357151	436517
7	Отделочные работы	4	396834	45	178575	218259
8	Санитарно и электротехнические работы	14	1388919	45	625014	763906
9	Прочие работы	1	99209	45	44644	54565
	Итого	100	9920851		4464383	5456468

Таблица 5

Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов

№ п/п	Конструкции и элементы	Остаточная стоимость, руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Общий прогнозируемый срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа	Износ, руб.
1	Крыша	381953	19	30	0,63	241903
2	Полы	545647	19	30	0,63	345576
3	Проемы	436517	19	30	0,63	276461
4	Внутренняя отделка	218259	19	30	0,63	138231
5	Электроосвещение, Отопление	763906	19	25	0,76	580568
6	Прочие работы	54565	14	15	0,93	50927
	Итого	2400846				1633667

Таблица 6

Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов

1	Стоимость нового строительства, руб.	9920851
2	Минус Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	4464383
3	Минус Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.	2400846
4	Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.	3055622
5	Фактический возраст здания, лет	19
6	Общий срок эксплуатации, лет*	150
7	Коэффициент к определению износа (п.5/п.6)	0,13
8	Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, (п.4 х п.7) руб.	387045

Таблица 7

Общий физический износ

Показатель	Значение
Устранимый физический износ, руб.	4464383
Неустранимый физический износ короткоживущих элементов, руб.	1633667
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб.	387045
Итого, руб.	6485095

Таблица 8

Расчет восстановительной стоимости за вычетом физического износа

Восстановительная стоимость, руб.	9920851
Исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	4464383
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов, руб.	5456468
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб.	2020712
Восстановительная стоимость здания за вычетом физического износа, руб.	3435756

Определение величины накопленного износа объектов оценки. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный износ проявляется в несоответствии свойств объекта современным требованиям рынка. Функциональный износ в данном случае не обнаружен.

Внешний износ. Экономический износ – это потеря стоимости, обусловленная негативным влиянием внешних факторов: изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Оцениваемые объекты являются неликвидными, количество потенциальных покупателей весьма ограничено. Данные объекты представляют интерес только в составе единого объекта – производственной базы. По отдельности объекты оценки становятся неликвидными. Следовательно, спрос на данные объекты снижается.

Для определения коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на рыночную стоимость объекта (Кe), используется Таблица 10.

Таблица 9

Таблица для определения коэффициента Кe

Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта	Подтип спроса	Значение коэффициента Кe
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный	1
	Средняя	Сильно-эластичный	1
	Значительная	Средне-эластичный	0,94
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный	0,85
	Средняя	С единичной эластичностью	0,76
	Значительная	Слабо-неэластичный	0,68
Незначительное	Незначительная	Средне-неэластичный	0,46
	Средняя	Сильно-неэластичный	0,16
	Значительная	Абсолютно неэластичный	*

* Для этой ситуации в соответствии с поправкой Я.И.Маркуса и А.А.Петрищева невозможно определение коэффициента Кe, поскольку имеющиеся экономические условия не соответствуют условиям, согласно которым может определяться рыночная стоимость.

В данной ситуации коэффициент эластичности составляет 0,68, т.е. коэффициент внешнего износа составляет 32%.

Общая формула определения величины накопленного износа объекта оценки имеет следующий вид:

Инакопл. = Ифиз. + Ифунк. + Иэ (8),

где Инакопл. – общий накопленный износ; Ифиз - физический износ; Ифунк. - функциональный износ; Иэ - экономический износ.

Таким образом, стоимость гаража, столярки затратным подходом составляет:

стоимость восстановления = 9920851 руб.
физический износ = 6485095 руб.
стоимость объекта недвижимости без учёта стоимости земельного участка = 3435756 руб.

Информация о работе Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости складского назначения